Ba luật lớn dự kiến hiệu lực sớm từ 1/8, đây là 15 điểm doanh nghiệp địa ốc cần lưu ý

Vừa qua, Chính phủ đã đề nghị bổ sung dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024.

Nội dung sửa đổi theo hướng điều chỉnh thời điểm có hiệu lực thi hành sớm đối với 3 luật trên. Cụ thể là hiệu lực kể từ ngày 1/8/2024, thay vì mốc 1/1/2025 như quy định trước đó.

Chia sẻ tại một hội thảo trực tuyến diễn ra gần đây, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội đã chỉ ra loạt điểm mới trong pháp lý bất động sản mà doanh nghiệp cần lưu ý. 

Trọng tài thương mại được giải quyết tranh chấp đất đai

Một là bỏ khung giá đất. Chuyên gia nhìn nhận, đây chính là yếu tố khởi nguồn cho việc sửa đổi chính sách lần này. Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về Khung giá đất của Chính phủ 5 năm/lần, thay vào đó là UBND công bố định kỳ hàng năm vào đầu năm. 

Hai là mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất theo quy định. Trước đó, Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức không quá 10 lần. 

“Tôi thường nói vui là ai cũng muốn có mảnh trời riêng của mình. Việc mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân giúp những người không làm nông nghiệp cũng có thể đầu tư vào lĩnh vực này. 

Đầu tư không giới hạn thế này chính là cơ hội cho những người có khả năng tài chính, có ý tưởng, có kiến thức và muốn ứng dụng kiến thức đó vào bất động sản. Tôi nghĩ trong đó, bất động sản du lịch nông nghiệp sẽ để lại dấu ấn mới trên thị trường”, bà Nhung nói. 

Ba là điểm mới về phương pháp định giá đất. Nội dung này được cân nhắc nhiều và là một trong những điểm khó nhất của Luật Đất đai, ứng dụng cả vào trong Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Luật Đất đai 2024 sửa đổi nguyên tắc, phương pháp định giá đất và xác định cụ thể điều kiện, tiêu chí áp dụng từng phương pháp. Luật mới quy định rõ 4 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (bỏ phương pháp chiết trừ).

Bốn là quy định về tách thửa, hợp thửa đất, phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện tại Điều 220 thì mới có thể thực hiện. Điểm mới này nhận được nhiều sự quan tâm của cả người dân lẫn doanh nghiệp, tạo điều kiện giúp họ gia tăng chất lượng giao dịch. 

Năm là bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của trọng tài thương mại. Theo Khoản 5 Điều 236 Luật đất đai 2024, tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định pháp luật về trọng tài thương mại. Từ đây, doanh nghiệp sẽ có thêm một kênh mới khi cần giải quyết tranh chấp đất đai.  

Không chỉ người cày có ruộng 

Sáu là theo luật mới, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. 

Chuyên gia phân tích: “Trước đây, chúng ta thực hiện khẩu hiệu người cày có ruộng. Vậy nhưng bây giờ, không cần phải là người cày thì vẫn có thể có ruộng. Với Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp thì không được nhận quyền chuyển nhượng, được tặng, cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Còn lần này, ở chương III, Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì tôi thấy không còn nữa.

Đây là điểm gợi mở hướng đi mới cho những người kinh doanh, giúp họ có thể yên tâm đầu tư với ước mơ làm giàu, nhất là với hoạt động đầu tư nông nghiệp du lịch trong thời gian tới”.

Bảy là Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi việc phân loại đất. Đây là điểm mới quan trọng doanh nghiệp cần lưu ý. Theo đó, cả Luật Đất đai 2024 và Luật Đất đai 2013 đều căn cứ vào mục đích sử dụng đất để phân loại thành nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

Song, nếu như luật cũ chỉ nêu đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng, thì luật mới có thêm đất cơ sở lưu giữ tro cốt, ngoài ra còn nhiều mô hình khác. Từ sau dịch Covid-19, vấn đề nghĩa hiếu được quan tâm hơn và trở thành mô hình đầu tư tiềm năng, hiệu quả cho doanh nghiệp. 

Tám là Luật Đất đai 2024 bổ sung thêm nghĩa vụ của công dân đối với đất đai. Đồng thời, luật mới ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất, nhất là với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đây là hướng đi mới giúp chúng ta thu hút ngoại hối từ nước ngoài về đầu tư cho đất nước. 

Chín là việc phải công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên các cổng thông tin điện tử và quy định rõ vai trò của HĐND, UBND trong việc công bố này. Đây là điểm sáng giúp ích cho hoạt động quản lý hành chính công ở Việt Nam, được ghi nhận bằng chỉ số Papi (chỉ số Hiệu quả quản trị và hành chính công cấp tỉnh ở Việt Nam). Qua đó, hỗ trợ thu hồi đất và kiểm soát quyền lực nhà nước trong cơ chế thu hồi đất ở Việt Nam.

Mười là việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất. Luật mới quy định UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Điều này cho thấy Nhà nước tôn trọng vai trò của người sử dụng đất.

Giải quyết câu chuyện chung cư mini 

Mười một là có nhiều điều khoản quy định về đất cho đồng bào dân tộc thiểu số - vốn là vấn đề đất đai quốc gia. Đây là yếu tố đảm bảo cho sự phát triển bền vững của đất nước, tránh bạo động . 

Mười hai là chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Đây là vấn đề cấp thiết được cả xã hội quan tâm, có nhiều tác động đến thị trường bất động sản. Chính sách mới đã khẳng định rõ hơn tính cấp thiết của đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở giá rẻ nhằm xóa đi các xóm nước đen, khu ổ chuột, qua đó đảm bảo đời sống người dân. 

Bên cạnh đó, giải quyết câu chuyện chung cư mini - một trong những vấn đề gây bức xúc nhất hiện nay khi từng cướp đi tính mạng của nhiều người vì thiếu an toàn.

Luật mới sử dụng thuật ngữ nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ, yêu cầu loại hình này phải đảm bảo điều kiện, chất lượng sống cho người dân đô thị, giúp họ có nơi ở an toàn, phù hợp với phát triển kinh tế - xã hội.

Mười ba là khi giao dịch, số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua (theo luật cũ) đã thay bằng 70% (theo luật mới). Đây là điểm giúp doanh nghiệp đỡ khó khăn hơn trong vấn đề về vốn. 

Mười bốn là điều kiện kinh doanh bất động sản được điều chỉnh tăng lên. Với Luật Kinh doanh bất động sản mới, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án. 

Mười lăm là nhiều khái niệm quan trọng đã được bổ sung thêm vào Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhờ sự nỗ lực lớn từ Bộ Xây dựng cùng ban soạn thảo luật. Qua đó, quá trình thực hiện chính sách sẽ thuận lợi hơn trong thời gian tới. 

Ngoài ra, kinh doanh quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản vốn là vấn đề khó khăn, khiến doanh nghiệp gặp vướng mắc. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại đưa ra là phải có một chút đất ở thì mới được thực hiện. Chuyên gia kiến nghị cần sửa đổi nội dung này để đáp ứng yêu cầu đời sống xã hội và phát triển kinh tế.  

"Nhìn chung, tôi thấy bộ 3 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) cùng Luật Đất đai (sửa đổi) đã và đang từng bước giúp chính sách thống nhất, hoàn thiện hơn để tháo gỡ khó khăn cho cộng đồng doanh nghiệp địa ốc", theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung.