ThS Nguyễn Văn Đỉnh: Các chính sách bất động sản đang bị 'phân mảnh'

Số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho thấy, trong quý I, TP HCM có 1 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, 1 dự án nhà ở thương mại (cũ) đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ, 62 dự án nhà ở thương mại (dự án cũ) đang triển khai với 28.462 căn hộ.  

Thành phố không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng. Chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội (dự án cũ) đã hoàn thành với 242 căn hộ và đang triển khai thực hiện 7 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân (cũng là các dự án cũ) với 4.996 căn hộ. 

HoREA dự báo, từ nay đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản TP HCM sẽ còn tiếp tục mất cân đối cung - cầu, thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Dẫn tới hệ quả là giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc neo giá cao. Thị trường vẫn lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp, trong khi rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội. 

Trên phạm vi cả nước, thống kê của đơn vị này cho thấy, cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng.

Điều này gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua. Gây thiệt hại cho các doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn lớn để tạo lập quỹ đất, song lại bị chôn vốn nhiều năm do không được thực hiện dự án nhà ở thương mại.  

Theo đánh giá từ HoREA, vướng mắc pháp lý đang chiếm khoảng 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản.  

Tại một hội thảo trực tuyến vừa tổ chức, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng có 3 nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp bất động sản có thể gặp vướng mắc trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý cho dự án.

Thứ nhất, việc giải quyết các thủ tục pháp lý dự án ở phía địa phương còn triển khai chậm, thậm chí nhiều thủ tục còn không làm, dẫn đến dự án bất động sản bị ách tắc.

Thứ hai, là thực trạng có quyết định giao đất nhưng lại chậm trễ trong việc xác định giá đất khiến doanh nghiệp không đủ điều kiện bán hàng. Trong đó, nguyên nhân chậm xác định giá đất đến từ việc bất cập chính sách, dẫn đến khó khăn khi triển khai trong thực tế. Thậm chí hiện nay, nhiều địa phương hiện còn không tìm được cơ quan đứng ra tổ chức định giá đất.

Thứ ba, là câu chuyện thanh tra, kiểm tra dự án diễn ra quá nhiều. Nội dung thanh tra chủ yếu liên quan đến 2 vấn đề, gồm hình thức lựa chọn nhà đầu tư ở các địa phương chưa hợp lý và xác định giá đất chưa phù hợp với giá thị trường.

"Là người làm thủ tục, tư vấn pháp lý cho các dự án trong thực tế, tôi thấy những nguyên nhân trên  khiến thời gian qua, số lượng dự án bị ách tắc, chưa đủ điều kiện bán hàng là tương đối nhiều", ông Tuấn nói. 

Ở góc độ chuyên gia, ThS Nguyễn Văn Đỉnh nhìn nhận, từ trước đến nay, pháp lý bất động sản vẫn luôn là câu chuyện khó khăn của thị trường. Lý do bởi có quá nhiều luật cùng tham gia điều chỉnh hoạt động kinh doanh địa ốc. 

"Nếu tính số lượng luật chính, có tính then chốt thì con số là khoảng trên 10. Còn nếu tính số lượng những luật có tác động, có sử dụng đến trong quá trình phát triển một dự án bất động sản thì lên đến trên 20. Chưa kể với mỗi luật còn đi kèm trung bình khoảng 3 nghị định, 5 thông tư... Như vậy để thấy, số lượng văn bản liên quan là rất nhiều.

Nói một cách thẳng thắn, việc xây dựng luật chủ yếu do Quốc hội giao cho Chính phủ chủ trì soạn thảo, xây dựng. Chính phủ lại chủ yếu chia ra cho một bộ để soạn. Một bộ lại thường giao cho một cục, vụ. Điều này dẫn đến chính sách bị "phân mảnh", có độ vênh, nhất là trong khoảng thời gian trước đây.   

Trên thực tế, tình trạng làm thủ tục đúng với luật này nhưng lại không đúng với luật kia xảy ra phổ biến. Bản thân công chức Nhà nước đôi khi cũng loay hoay trong việc phải xử lý như thế nào cho đúng", ông Đỉnh nói. 

Vì lẽ đó, theo chuyên gia, việc xây dựng chính sách lần này gần như là một quá trình làm sạch hệ thống pháp luật, trách để xảy ra những xung đột, chồng chéo. Với các luật mới ban hành (như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai), những mâu thuẫn trước đó về cơ bản đã được tháo gỡ.  

Tại báo cáo tổng kết quý I, một trong những giải pháp trọng tâm nhằm tiếp tục tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững được Bộ Xây dựng đề ra trong thời gian tới là đẩy mạnh hoạt động của Tổ Công tác, kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn vướng mắc về thủ tục pháp lý.  

Đôn đốc, hướng dẫn, hỗ trợ cán bộ làm việc trực tiếp cùng các địa phương, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng... nhằm giải quyết các vướng mắc liên quan đến giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc giải quyết các thủ tục xác định giá đất cho dự án bất động sản, kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp xử lý lòng vòng gây chậm trễ.