'Luật Đất đai mới sẽ giải quyết các khó khăn trong định giá đất'

Chiều 29/5, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã có giải trình trước Quốc hội về các ý kiến của đại biểu liên quan vấn đề kinh tế - xã hội.

Theo Phó Thủ tướng, đa số các vấn đề được đại biểu Quốc hội ý kiến đề cập đến những hạn chế, tồn tại, yếu kém; đùn đẩy, sợ trách nhiệm; liên quan đến thủ tục hành chính, lãng phí nguồn lực, không tiết kiệm... Các vấn đề này đều liên quan đến Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Ông Hà cho biết ba bộ luật này đã được Quốc hội ủng hộ và thông qua. Nếu ba bộ luật này đi vào cuộc sống thì những hạn chế, yếu kém sẽ được giải quyết. Chính phủ cũng đã quyết tâm trình Quốc hội cho phép các bộ luật trên sớm có hiệu lực, dự kiến vào ngày 1/7 tới.

Phó Thủ tướng cho biết, nếu được Quốc hội cho phép ngày hiệu lực là 1/7, Chính phủ sẽ quyết tâm làm đầy đủ các văn bản hướng dẫn. Cụ thể, sẽ có 14 nghị định, khoảng trên 10 thông tư. Các địa phương và các Bộ, ngành cũng sẽ cùng tham gia xây dựng để đảm bảo sự liên thông, thống nhất về pháp luật.

Liên quan đến định giá đất, có ý kiến cho rằng đây là nguyên nhân của mọi nguyên nhân, Phó Thủ tướng khẳng định, sau khi Luật Đất đai 2024 được triển khai, vấn đề này sẽ được giải quyết. Luật Đất đai năm 2024 quy định rất rõ ràng, cụ thể, minh bạch, rõ trách nhiệm của các bên tham gia định giá đất đai.

Luật đã giải quyết bài toán định giá đất phù hợp, sát với giá thị trường với phương pháp định giá theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn khi hoàn thành cơ sở dữ liệu của từng thửa đất, từng thời điểm. Còn trong giai đoạn chuyển tiếp, việc định giá đất đai được thực hiện theo 4 phương pháp đang được thế giới áp dụng (thu nhập, so sánh, thặng dư, hệ số điều chỉnh).

Trước đó, ngày 5/2, Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều về giá đất, trong đó nêu bốn phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh.

Cụ thể, phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, tương đồng nhất định với thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Cách làm là phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất, để xác định giá thửa đất.

Chính phủ quy định phương pháp so sánh được áp dụng khi có tối thiểu 3 thửa đất cùng mục đích sử dụng và có yếu tố tương đồng nhất định.

Phương pháp thu thập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân bằng tiền Việt Nam, kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại. Điều kiện là các ngân hàng này do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết. Thời gian tính lãi suất bình quân là 3 năm liền kề, tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Phương pháp này để định giá thửa đất, khu đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở mà không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh.

Phương pháp thặng dư sẽ lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình). Cách này dùng để định giá thửa đất thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng so sánh, thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sẽ lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh. Hệ số điều chỉnh do các tỉnh thành ban hành, thông qua so sánh với giá đất phổ biến trên thị trường. Cách này dùng để định giá khu đất nhằm tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê không thông qua đấu giá. Phương pháp hệ số cũng dùng tính giá khởi điểm để đấu giá đất; tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.