Bất động sản rộng cửa đón dòng chảy kiều hối

Theo báo cáo của Chính phủ, hiện nay cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có khoảng trên 5,3 triệu người đang sinh sống, làm việc tại hơn 130 quốc gia và vùng lãnh thổ. Tổng lượng kiều hối chuyển về nước trong 30 năm (1993 - 2022), ước đạt khoảng 200 tỷ USD. 

Trong những năm qua, dòng kiều hối về Việt Nam vẫn duy trì ổn định và có xu hướng tăng. Báo cáo của Công ty Kiều hối Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín (Sacombank-SBR) cho thấy, đến cuối năm 2023, lượng kiều hối qua Sacombank-SBR tăng gần 98% so với năm trước và là mức tăng cao nhất trong 5 năm.

Số liệu của Vụ Quản lý ngoại hối, Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ ra lượng kiều hối về Việt Nam năm 2023 đạt khoảng 16 tỷ USD, tăng 32% so với năm 2022. Trong khi đó, Ngân hàng Thế giới (WB) đưa ra dự báo kiều hối về Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trong năm 2024.

Savills nhìn nhận, không ít phần trong nguồn tiền kiều hối đã chảy vào các bất động sản. Đơn vị này dẫn thống kê từ 2016 của Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương cho biết, khoảng 15 - 20% lượng kiều hối được đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Nếu tính toán nhanh, chỉ riêng con số này có thể lên tới khoảng 10.000 căn hộ/năm.

“Phần nhiều trong số họ đã lớn tuổi, có thể là những người đã di cư ra nước ngoài, sau nhiều năm làm việc chăm chỉ, họ sở hữu lượng tài sản nhất định và cân nhắc đầu tư lại vào Việt Nam, thậm chí có thể tính đến việc quay trở về. 

Cũng cần lưu ý rằng có rất nhiều người Việt Nam đang làm việc ở nước ngoài, không chỉ những Việt kiều mà còn cả những người đang lao động tại nước ngoài. Điều này tạo ra một nguồn nhà đầu tư tiềm năng khổng lồ”, theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam.

Những cái khó của luật cũ

Từ trước đến nay, đa số kiều bào có nhu cầu mua nhà đất ở Việt Nam phải nhờ người thân trong nước đứng tên các giao dịch.

Theo Ths Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, nguyên nhân là do quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản qua các thời kỳ khá hạn chế việc sử dụng đất, sở hữu nhà và mua bán bất động sản của nhóm chủ thể này. Từ đó, tiềm ẩn nguy cơ xuất hiện tranh chấp dân sự nảy sinh do người đứng tên lại đem bán, trục lợi cá nhân.

Những vụ việc dạng này rất phổ biến trong cả nước suốt những năm qua, dẫn đến việc vào năm 2016, Chánh án TAND tối cao đã công bố Án lệ số 2 để thống nhất xét xử.

"Luật Đất đai 2013 xác định địa vị pháp lý của người sử dụng đất thông qua tiêu chí là nơi cư trú. Theo đó, Luật phân biệt chủ thể Hộ gia đình, cá nhân trong nước với chủ thể “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài”. Từ đó xác định quyền, nghĩa vụ của các chủ thể này khác nhau. 

Người Việt Nam ở trong nước có nhiều quyền hơn hẳn so với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, không chỉ trong quan hệ sử dụng đất mà còn trong vấn đề sở hữu nhà ở hay quyền kinh doanh bất động sản, đều là những sản phẩm gắn liền với đất, quy định trong các Luật liên quan là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Như vậy, cá nhân là người Việt Nam, đã chuyển đi cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài nhưng vẫn giữ quốc tịch Việt Nam sẽ được coi là “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài” theo Luật quốc tịch Việt Nam, bị hạn chế về khả năng tiếp cận đất đai, các tài sản gắn liền với đất.

Điều này tiềm ẩn nhiều bất cập, đặc biệt là không khuyến khích được nhóm người Việt kiều giữ quốc tịch Việt Nam vì còn giữ quốc tịch cũng chỉ có quyền như người không còn giữ quốc tịch trong vấn đề tiếp cận, sử dụng đất.

Việt kiều sẽ được kinh doanh BĐS như người trong nước

Vừa qua, Luật Đất đai sửa đổi đã chính thức được thông qua. Trao đổi với người viết, ông Đỉnh kỳ vọng quy định mới của Luật Đất đai 2024 sẽ đáp ứng tốt hơn nguyện vọng sở hữu nhà, đất của kiều bào và bảo vệ tốt hơn quyền, lợi ích của nhóm đối tượng này.

Còn theo quy định về người sử dụng đất tại Điều 4 Luật Đất đai 2024, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt có quyền tiếp cận đất đai như nhau. 

Do đó, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam (vẫn là công dân Việt Nam) thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam trong nước; giữ chính sách như pháp luật hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (không còn quốc tịch Việt Nam).

Để đồng bộ với quy định mới của Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước. Luật Nhà ở 2023 cũng quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh thì được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai.

“Quy định của ba luật mới đã cơ bản thống nhất, đồng bộ nhằm đảm bảo chủ thể kiều bào Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam thì có quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất; quyền kinh doanh bất động sản như công dân ở trong nước”, ông Đỉnh cho biết.

Theo vị chuyên gia pháp lý bất động sản, việc sửa đổi cơ bản về chính sách tiếp cận đất đai của kiều bào ở nước ngoài trong Luật Đất đai 2024 và hai luật liên quan sẽ đáp ứng tốt hơn nguyện vọng của kiều bào, giúp củng cố thêm niềm tin, sự lạc quan về việc gia tăng thu hút kiều hối và đầu tư từ kiều bào.

Đồng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đánh giá chính sách dành cho Việt kiều của Việt Nam đã có độ mở rất lớn với việc cho phép họ sở hữu, kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Thời gian tới, họ có thể chủ động mua, sở hữu nhà một cách chủ động. Đây là điều tạo ra sự bình đẳng giữa các Việt kiều có hộ khẩu tỉnh ở Việt Nam với người dân trong nước. Lực lượng Việt kiều có tài sản lớn, có thêm sự tham gia của họ sẽ giúp thị trường bất động sản có động lực tăng trưởng.

Đồng quan điểm, Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong cũng nhận định chính sách trong nước đang có xu hướng cởi mở tích cực. Với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), chính sách cho cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài (khoảng 5 triệu người) đang dần mở rộng.

Theo vị chuyên gia, lúc đầu quy định giới hạn mỗi Việt kiều sở hữu một nhà, sau đó lại mở tiếp khi cho phép kinh doanh bất động sản. Còn hiện nay, với luật mới, Việt kiều sẽ được kinh doanh bất động sản như người trong nước, không giới hạn quyền sở hữu, không giới hạn số lượng kinh doanh.

Đây là cơ hội cực tốt để tiếp thu dòng vốn từ Việt kiều. Lưu ý rằng, so với tổng tài sản của khoảng 100 triệu dân trong nước thì 5 triệu Việt kiều ở nước ngoài sở hữu lượng tài sản bằng khoảng 40%.