BĐS công nghiệp hậu Covid-19: Tỉ lệ lấp đầy ở những KCN có kết nối tốt với các cụm cảng biển quan trọng sẽ tăng nhanh chóng

Thị trường sôi động

Thời gian vừa qua, trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường BĐS nói chung do Covid - 19 gây ra, thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam lại ghi nhận những tín hiệu khả quan, sôi động với sự gia tăng yêu cầu thuê đất và nhà máy từ cả khách thuê hiện hữu lẫn khách thuê mới. Hàng loạt dự án ở khu công nghiệp được khởi công.

Mới đây, tại Long An, Công ty Cổ phần Đầu tư Tân Thành Long An vừa khởi công dự án khu công nghiệp (KCN) Việt Phát tại Long An. Dự án rộng 1.800 ha, được chủ đầu tư qui hoạch hiện đại, theo mô hình kết hợp giữa KCN và khu đô thị. Diện tích đất dành cho KCN hơn 1.200 ha và đất dành cho đô thị hơn 625 ha.

Trước đó, giữa tháng 5/2020, giai đoạn 3 là KCN Đức Hòa III - SLICO cũng đã được khởi công. 

Còn trong tháng 3, Tập đoàn Vingroup đã quyết định chuyển nhượng toàn bộ cổ phần trong CTCP Đầu tư Khu công nghiệp VinHomes (VinHomes IZ) sang cho các công ty con là CTCP VinHomes và CTCP Phát triển Thành phố Xanh. Sau các giao dịch này, Vinhomes đã trở thành công ty mẹ của Vinhomes IZ.

Công ty Đầu tư Khu công nghiệp Vinhomes tiền thân là Vingroup Ventures được thành lập tháng 12/2018, với vốn điều lệ 70 tỷ đồng do Vingroup giữ 70% vốn. Ban đầu, Vingroup Ventures được thành lập với mục đích hỗ trợ doanh nghiệp khởi nghiệp.

Đến ngày 27/2, Vingroup Ventures đổi tên thành Công ty Đầu tư Khu công nghiệp Vinhomes. Theo Vinhomes, chiến lược phát triển bất động sản khu công nghiệp được định hướng trên nền tảng kinh tế vĩ mô, cùng xu hướng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) những năm gần đây. Chiến lược mới được xác định sẽ trở thành một trong ba trụ cột, bên cạnh hai lĩnh vực từ trước là bất động sản nhà ở và văn phòng.

Phát triển bất động sản khu công nghiệp, theo Vinhomes, cũng góp phần tạo điều kiện cho nhiều nhà cung cấp thiết bị phụ trợ phát triển cơ sở sản xuất đầu tiên tại Việt Nam, xây dựng hệ sinh thái dây chuyền sản xuất ôtô nội địa, phù hợp với chiến lược tổng thể để đẩy mạnh phát triển mảng công nghiệp.

Còn tại Thanh Hoá, để chuẩn bị đón nhận sự phát triển của thị trường BĐS công nghiệp, mới đây, UBND tỉnh này đã quyết định đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Hoàng Sơn (Nông Cống, Thanh Hóa) có diện tích 23 ha trong khoảng thời gian hơn ba năm từ quí III/2020 với tổng vốn đấu từ 140 tỉ đồng.

Trả lời TTXVN, ông Lê Thành, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Tân Thành Long An cho biết: "Cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung và dịch Covid-19 ảnh hưởng rất lớn đến dòng vốn FDI. Cùng với đó là làn sóng dịch chuyển một số nhà máy sản xuất ra khỏi Trung Quốc sau dịch Covid-19 sẽ là cơ hội rất tốt cho doanh nghiệp Việt Nam hợp tác, đón nhận các dòng đầu tư".

Những nhận định về nguồn cầu trong ngắn và dài hạn

Theo nhận định từ CBRE, Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn nhất để trở thành một trung tâm sản xuất mới của thế giới. 

Cụ thể, hoạt động sản xuất sẽ tiếp tục xu hướng chuyển dịch ra khỏi Trung Quốc do chi phí tăng; xung đột thương mại với Hoa Kỳ; và chiến lược của các nhà sản xuất nhằm giảm thiểu sự phụ thuộc vào một thị trường duy nhất, đặc biệt là sau Covid-19.

Giá thuê và tỉ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại các thành phố và tỉnh sản xuất lớn đã tăng cao trong bối cảnh nguồn cung đất công nghiệp bị hạn chế. 

Tuy nhiên, vẫn có nhiều quan ngại về khả năng của Việt Nam trong việc hấp thụ làn sóng di dời sản xuất mới này, khi vẫn tồn tại nhiều thách thức như rủi ro chuyển tải, nguy cơ bị áp thuế cao do mất cân bằng thương mại, hạn chế về cơ sở hạ tầng và hệ sinh thái các nhà sản xuất thiết bị gốc.

Đánh giá về nguồn cầu của thị trường bất động sản công nghiệp, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam cho rằng: "Những nỗ lực xoa dịu căng thẳng thương mại và các chính sách ngăn ngừa thuế quan có thể làm suy yếu nguồn cầu, đặc biệt từ Trung Quốc đại lục, Đài Loan, Hàn Quốc và Hồng Kông trong ngắn hạn. 

Những lợi ích từ các hiệp định thương mại mới là động lực bền vững hơn cho nhu cầu của thị trường. Trong bối cảnh nguồn cầu tăng từ các doanh nghiệp trong ngành công nghiệp chế biến, chế tạo, loại hình bất động sản công nghiệp xây sẵn đang nhận được phản ứng khá tốt từ thị trường".

Còn trong dài hạn, theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam nhận định: "Sự phát triển nguồn cung đất công nghiệp sẽ dịch chuyển về các tỉnh, thành phố công nghiệp cấp hai nhờ vào mức giá  thuê cạnh tranh hơn cùng với tỉ lệ lấp đầy còn thấp. 

Tuy nhiên, nhu cầu bất động sản công nghiệp trong ngắn hạn tại các khu vực này vẫn thấp do cơ sở hạ tầng còn yếu kém. Đồng thời, nguồn cung mới dự đoán sẽ đi vào hoạt động trong tương lai sẽ hạn chế sự tăng trưởng mạnh của giá thuê trung bình. 

Những khu công nghiệp có kết nối tốt với các cụm cảng biển quan trọng sẽ có tỉ lệ lắp đầy tăng nhanh chóng".