Bộ Xây dựng 'siết' chủ đầu tư chung cư chuyển đổi công năng tùm lum

Quy định mới và chặt chẽ về tầng tum, tầng kĩ thuật...

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư số 07/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung, thay thế một số quy định tại Thông tư số 03/2016/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng có hiệu lực từ ngày 1/1/2020.

Theo đó, tại điều 1 Thông tư 07 bổ sung, giải thích các khái niệm về: Nhà ở riêng lẻ; Nhà chung cư; Công trình đa năng; Chiều cao của nhà, công trình, kết cấu; Tầng trên mặt đất; Tầng hầm; Tầng nửa/bán hầm; Tầng kĩ thuật; Tầng áp mái; Số tầng của tòa nhà (hoặc công trình)…

Cụ thể, chiều cao của nhà, công trình, kết cấu là chiều cao được tính từ cao độ mặt đất tới điểm cao nhất của nhà, công trình, kết cấu. Đối với công trình có cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất.   

Tầng trên mặt đất là tầng mà cao độ sàn của nó cao hơn hoặc bằng cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt. Tầng hầm (hoặc tầng ngầm) là tầng mà hơn một nửa chiều cao của nó nằm dưới cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt.

Tầng nửa/bán hầm (hoặc tầng nửa/bán ngầm) là tầng mà một nửa chiều cao của nó nằm trên hoặc bằng cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt. Tầng kĩ thuật là tầng bố trí các thiết bị kĩ thuật của tòa nhà. Tầng kĩ thuật có thể là tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng áp mái hoặc tầng bất kì của tòa nhà.

Tầng áp mái là tầng nằm bên trong không gian của mái dốc mà toàn bộ hoặc một phần mặt đứng của nó được tạo bởi bề mặt mái nghiêng hoặc mái gấp, trong đó tường đứng (nếu có) không cao quá mặt sàn 1,5m.

Theo Thông tư 07, tầng tum không tính vào số tầng của công trình khi có diện tích không vượt quá 30% diện tích của sàn mái.

Đặc biệt, một số thay đổi liên quan tới các quy định về tầng tum, tầng lửng tại công trình xây dựng một cách cụ thể. Số tầng của tòa nhà (hoặc công trình) bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kĩ thuật, tầng tum) và tầng nửa/bán hầm, không bao gồm tầng áp mái.

Công trình có tầng tum sẽ không tính vào số tầng của công trình khi chỉ dùng để bao che lồng cầu thang bộ hoặc giếng thang máy, bao che các thiết bị công trình (nếu có), phục vụ mục đích lên mái và cứu nạn, có diện tích không vượt quá 30% diện tích của sàn mái.

Đối với nhà ở riêng lẻ, tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi diện tích sàn tầng lửng không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới.

Với các công trình nhà, kết cấu dạng nhà, công trình nhiều tầng có sàn (không bao gồm nhà ở riêng lẻ) thì tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi chỉ bố trí sử dụng làm khu kĩ thuật (ví dụ: sàn kĩ thuật đáy bể bơi, sàn đặt máy phát điện, hoặc các thiết bị công trình khác), có diện tích sàn xây dựng không vượt quá 10% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới và không vượt quá 300 m2. Mỗi công trình chỉ được phép có một tầng lửng không tính vào số tầng của công trình.

'Siết' việc chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng tòa nhà

Thời gian qua, tình trạng nhiều chủ đầu tư dự án nhà cao tầng, chung cư, tòa nhà văn phòng… tự ý thay đổi công năng tòa nhà diễn ra khá phổ biến khiến cư dân vô cùng bức xúc dấn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài. Cụ thể, có dự án đã đưa vào sử dụng được phản ánh với vi phạm là xây dựng sai thiết kế được phê duyệt khi “biến” tầng kĩ thuật thành căn hộ để bán.

Có những chủ đầu tư còn vô tư thay đổi thiết kế, công năng tầng kĩ thuật mái bằng việc xây căn hộ penthouse tại tầng này để bán. Đồng thời, chủ đầu tư còn sử dụng một phần diện tích trong tầng kĩ thuật để tiến hành cho thuê văn phòng. Ngoài ra, cũng có những chủ đầu tư còn ngang nhiên “cắt xén” tầng thương mại của tòa nhà để xây thêm căn hộ để bán.

Chủ đầu tư chung cư Golden West đã "biến" các ô thoáng thành căn hộ.

Có thể kể đến như tại dự án chung cư Golden West số 2 Lê Văn Thiêm (Thanh Xuân, Hà Nội) do Công ty CP phát triển thương mại Việt Nam (Vietradico) làm chủ đầu tư, theo thiết kế được phê duyệt, toàn bộ chung cư Golden West có 58 ô thoáng (ô thông tầng) nằm rải rác ở các tầng của tòa nhà.

Hay mới đây, hàng trăm khách hàng mua nhà tại Dự án nhà ở thấp tầng, khu cây xanh công cộng kết hợp hồ nước và các chức năng khác (tên thương mại là The Eden Rose) ở xã Thanh Liệt, huyện Thanh Trì, Hà Nội đã phản ánh về việc bị chủ đầu tư "vẽ" thêm tầng để bán...

"Hầu hết các dự án chung cư cao tầng tại Hà Nội đều xảy ra tình trạng chủ đầu tư dự án tự ý thay đổi công năng tòa nhà như thay đổi thiết kế, công năng tầng kĩ thuật, tầng mái bằng việc xây căn hộ penthouse, deuplex tại tầng này để bán. Thậm chí, chủ đầu tư còn sử dụng một phần diện tích trong tầng kĩ thuật để tiến hành cho thuê văn phòng, “cắt xén” tầng thương mại của tòa nhà để xây thêm căn hộ để bán", vị cán bộ thanh tra xây dựng cho biết.

Do đó, Thông tư số 07/2019/TT-BXD với những hướng dẫn, quy định cụ thể, cách tính toán, xác định rõ ràng các hạng mục này tại công trình xây dựng sẽ tránh việc lợi dụng kẽ hở để chủ đầu tư chuyển đổi, trục lợi trái phép.