Phương án nào cho các nhà đầu tư bất động sản ở các khu tập thể cũ?

Nhiều phương án nhưng đâu vẫn đó, chỉ mới cải tạo được 1%

Để cải tạo các khu tập thể cũ ở TP Hà Nội, cả TP Hà Nội và các doanh nghiệp đã đưa ra không ít phương án.

Nhiều khu tập thể cũ ở Hà Nội vẫn đang chờ được cải tạo. (Ảnh: Minh Anh).

Năm 2017, lãnh đạo Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng (Vihaijco, đơn vị được thành phố giao cải tạo chung cư cũ Thành Công) đã đưa ra đề xuất nâng tầng chung cư và lấy một phần diện tích hồ Thành Công phục vụ tái định cư tại chỗ.

Đề xuất của Vihajico tại thời điểm đó được cho là để giải quyết nhu cầu tái định cư tại chỗ cho người dân. Cụ thể, theo Vihajico, thứ nhất là có mặt bằng làm cuốn chiếu và thứ hai là để người dân nhìn thấy chất lượng nhà tái định cư. 

Phương án điều chỉnh qui hoạch hồ Thành Công để lấy đất tái định cư cho người dân rồi trả lại diện tích mặt nước trong qui hoạch mới từng được đưa ra nhưng vấp phải sự phản đối của dư luận. (Ảnh: Minh Anh).

Trên cơ sở đó, doanh nghiệp này đã xin điều chỉnh qui hoạch hồ Thành Công khoảng một ha để lấy đất tái định cư cho người dân và sẽ trả lại diện tích mặt nước trong qui hoạch mới.

Cuối cùng, phương án này gây nhiều tranh cãi và đã không được chấp thuận. Cho đến nay, khu tập thể Thành Công vẫn đang cũ đi.

Ở một trường hợp khác, D2 - Giảng Võ là một ví dụ đáng chú ý bởi việc xây dựng lại khu tập thể D2 vừa thoả mãn yêu cầu tái định cư tại chỗ của cư dân, vừa tăng thêm diện tích để kinh doanh cho đơn vị xây dựng.

Cụ thể, nhà D2 - Giảng Võ, phường Giảng Võ (Ba Đình, Hà Nội) được xây dựng trên diện tích 5.116 m², trong đó có 2.952 m² đất để xây dựng công trình cao 21 tầng, không kể 2 tầng hầm để xe và 1 tầng kỹ thuật, tầng mái. 

Nhà D2 - Giảng Võ được xây dựng trên chính khu đất của nhà tập thể cũ trước đây. (Ảnh: Minh Anh).

Dự án được đầu tư theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; 2.164 m² đất còn lại sẽ dành để xây dựng sân vườn, vỉa hè, trồng cây xanh sử dụng chung. Và đơn vị thực hiện dự án là liên danh Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển nhà Gia Bảo và Công ty cổ phần Sông Đà - Thăng Long.

Hoặc dự án chung cư B7 và B10 - Kim Liên cũng được TP Hà Nội thực hiện cải tạo với cách thức có nét tương tự D2 - Giảng Võ. Dự án này nhằm phục vụ nhu cầu cải thiện môi trường sống của dân cư tại đây và đồng thời là biện pháp tăng quĩ nhà ở. Các tòa nhà B7, B10 - Kim Liên được xây mới cao từ 11 - 21 tầng.

Tuy nhiên, theo lời ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư kí Hiệp hội BĐS Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư kí Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho hay trường hợp nhà D2 - Giảng Võ và B7, B10 - Kim Liên cũng chỉ nằm trong số 1% số lượng nhà tập thể cũ ở Hà Nội cần cải tạo.

Không dễ đảm bảo câu chuyện hài hoà lợi ích

Trao đổi với chúng tôi, từ câu chuyện người dân sống trong các khu tập thể cũ cơi nới thêm diện tích, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng trong chính sách bao gồm cả việc đền bù có những điểm khiến các nhà đầu tư bất động sản không mặn mà tham gia việc cải tạo các khu tập thể cũ. 

Nhà D2 - Giảng Võ được xây dựng sau khi có được sự đồng thuận của 100% hộ dân sinh sống trong đó. (Ảnh: Minh Anh).

"Bởi nếu tính ra với hệ số đền bù diện tích lớn thì họ sẽ lỗ. Đây là điểm bất cập của luật. Ngoài ra còn phải có sự đồng thuận 100% mới được làm. Và qui hoạch (tầng cao, mật độ dân cư) là một trong những nguyên nhân khiến việc cải tạo các khu tập thể cũ gặp khó khăn.

Mấu chốt vấn đề là cải tạo chung cư cũ phải xác định lợi ích của các bên, trong đó lợi ích của nhà đầu tư phải được quan tâm để xem xét. Nhà nước cũng phải sẵn sàng hơn trong việc ủng hộ các nhà đầu tư, ngoài ra cũng cần có chính sách nào đó thêm nữa trong việc ủng hộ về nguồn vốn cho các chủ đầu tư thì mới làm nổi", ông Đính nói.

Khi được hỏi về việc thay đổi qui hoạch, ông Đính cho rằng không nên thay đổi qui hoạch mà có thể sử dụng những quĩ đất ở các khu vực khác để tái định cư cho các hộ dân. Thậm chí trên diện tích đất của các khu tập thể cũ có thể không phải xây dựng chung cư khác mà biến thành những diện tích đất công cộng phục vụ cộng đồng. Hoặc có thể sử dụng những diện tích đất khác để cho chủ đầu tư phát triển.

Phương án tìm sự hài hoà bên ngoài ranh giới khu đất tập thể cũ đã từng được áp dụng đối với dự án cải tạo nhà ở khu tập thể Kim Liên. (Ảnh: Minh Anh).

Trong một cuộc trao đổi khác, TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Qui hoạch - Kiến trúc Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Qui hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam cho rằng khó khăn lớn nhất là tìm sự hài hoà giữa quyền lợi của doanh nghiệp của TP và của cư dân.

"Vừa qua đã giao các khu cho các doanh nghiệp thực hiện qui hoạch nhưng qua các phương án đề xuất thì đều thấy phải điều chỉnh qui hoạch chung, hay nói cách khác là nâng tầng cao và tăng dân số. Nếu làm như vậy thì được lợi là cải tạo được chung cư cũ. 

Nếu muốn làm theo đề xuất của nhà đầu tư thì phải đề nghị Thủ tướng điều chỉnh qui hoạch. Mà điều chỉnh qui hoạch trong bối cảnh dân số đang gia tăng, áp lực về dân số lên hạ tầng kĩ thuật, giao thông, môi trường sẽ càng lớn. 

Vì vậy các cơ quan chức năng phải cân nhắc thật kĩ càng.

Ngoài ra, còn có giải pháp khác là tìm sự hài hoà bên ngoài ranh giới khu đô thị. Bài học từ việc cải tạo một số nhà tập thể ở Kim Liên thì đã giao đất ở khu vực khác cho doanh nghiệp thực hiện cải tạo khu tập thể cũ", ông Nghiêm chia sẻ.

Theo ông Nghiêm, lợi ích của Thành phố đưa ra không phải chưa đủ lớn mà phải căn cứ vào định hướng qui hoạch chung đã được Trung ương duyệt, được Quốc hội thông qua, đã được Thủ tướng phê duyệt chứ không thể tuỳ tiện đưa ra một mức lợi ích khác.

Ông Nghiêm cho rằng phương án hài hoà lợi ích từ trường hợp của một số nhà ở khu tập thể ở Kim Liên cần được tiếp tục tiến hành chứ không thể chỉ nghĩ việc tăng tầng cao. Lí giải nguyên nhân các chủ đầu tư muốn tăng tầng cao, vị Kiến trúc sư này cũng không loại trừ khả năng sự hấp dẫn lợi ích từ các khu đất vàng ở các tập thể cũ là quá lớn.

TS Đào Ngọc Nghiêm một lần nữa nhắc đến kinh nghiệm của Paris và Bắc Kinh trong việc "ứng xử" với các khu nhà ở cũ. 

"Họ giữ nguyên nội đô, cải tạo trên cơ sở quản lí dân cư chứ không tăng dân cư. Đó là bài học của các nước. Họ không để lại cho các thế hệ sau áp lực về dân số", ông Nghiêm nói.