Bức tranh thị trường căn hộ TP HCM sau sáp nhập

Theo báo cáo của Avision Young Việt Nam, trong quý III, nguồn cung căn hộ tại TP HCM tiếp tục gia tăng với việc ra mắt phân khu Trellia Cove tại dự án Mizuki Park của Nam Long, cung cấp hơn 800 căn hộ.

Bên cạnh nguồn cung mới này, thị trường có thêm sản phẩm từ các dự án cao cấp như The Prive (Đất Xanh), Lumière Midtown (Masterise Homes) hay Kieu by KITA (KITA Group).

Tại Thủ Đức, các lô đất trọng điểm hay quỹ 3.790 căn tái định cư An Khánh được đưa ra đấu giá thu hút sự tham gia của các đơn vị như Sơn Kim Land, Sunshine Group - DIA và Bcons, dự báo có thể tác động mạnh đến nguồn cung khu vực. 

Ở phía cầu, khách hàng ngày càng thận trọng, hạn chế vay đòn bẩy dù lãi suất thấp. Xu hướng đầu tư chuyển sang các sản phẩm tạo dòng tiền ổn định hoặc tại khu vực đông dân cư, nhiều việc làm. Điều này làm giảm sức cầu đầu cơ ngắn hạn, đồng thời tăng nhu cầu ở thật và cho thuê.

Trong quý III, giá căn hộ TP HCM sơ cấp tiếp tục có xu hướng tăng, đặc biệt tại các dự án mở bán mới với mức tăng trung bình 5 - 8% so với mặt bằng chung, trung bình 3.200 - 5.200 USD/m2. Tỷ lệ hấp thụ trung bình 70 - 75%.

Khu Nam Rạch Chiếc (An Phú, quận 2 cũ) trở thành tâm điểm cạnh tranh của phân khúc cao cấp với hàng loạt dự án lớn đồng loạt triển khai. 

Đơn cử như Eaton Park có mức trung bình khoảng 213 triệu đồng/m2. Palm City cũng chuẩn bị ra mắt khối cao tầng mới trong quý tới, với mức giá dự kiến dao động từ 250– 300 triệu đồng/m2. The Global City áp dụng chiến lược giá ngang bằng Eaton Park, hướng trực tiếp đến nhóm khách hàng thượng lưu. 

Nhìn tổng thể, cuộc đua tại Nam Rạch Chiếc đang diễn ra ngày càng quyết liệt, khi phần lớn chủ đầu tư đều tập trung vào phân khúc cao cấp và siêu cao cấp. Điều này thiết lập mặt bằng giá mới trong khoảng 200 - 300 triệu đồng/m2, định hình Nam Rạch Chiếc như một trung tâm căn hộ hạng sang mới của TP HCM.

Sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, thị trường căn hộ TP HCM được bổ sung thêm khoảng 25 dự án, chủ yếu đến từ TP Thuận An và Dĩ An cũ, thuộc phân khúc trung cấp và tập trung dọc theo quốc lộ 13.

Giá bán sau sáp nhập cũng có sự phân tầng ở các khu vực với mức chênh lệch 30 - 50%. Cụ thể, tại TP HCM trung bình 3.200 - 5.200 USD/m2; Bình Dương 1.600 - 2.200 USD/m; Bà Rịa - Vũng Tàu 1.300 - 1.700 USD/m2.

Theo dự báo của Avision Young, từ nay đến hết năm 2026 nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM sẽ rơi vào khoảng 47.000 căn từ 12 dự án.

Trong đó, riêng quý IV/2025 dự kiến có 5 dự án mở bán mới, gồm Masteri Grand View giai đoạn tiếp theo; The East Valley; Diamond Valley Vạn Phúc; Emeria Khang Điền và The Nexus.