Tương phản thị trường căn hộ Hà Nội và TP HCM

Báo cáo thị trường căn hộ do Savills vừa công bố cho thấy bức tranh tương phản về cả nguồn cung lẫn lượng giao dịch giữa khu vực Hà Nội và TP HCM trong quý I.   

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong 3 tháng qua ghi nhận tăng 41% theo quý và 99% theo năm với 4.062 căn. Các giai đoạn tiếp theo của 8 dự án hiện tại đã cung cấp 3.100 căn, chiếm 76% thị phần. 24% còn lại đến từ dự án Lumière EverGreen. Nguồn cung sơ cấp ghi nhận 12.928 căn, tăng 9% theo quý nhưng giảm 34% theo năm.

Tình hình bán hàng có sự cải thiện. Cụ thể, số lượng căn bán được đạt 5.308 căn, tăng 74% theo quý và 99% theo năm. Hạng B chiếm 88% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 45%. Giá sơ cấp đạt 59 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý và 14% theo năm.

Thị trường thiếu hụt phân khúc dưới 30 triệu đồng/m2, các sản phẩm này chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và được bán hết. Trong khi đó, các căn hộ giá từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 47% thị phần, các căn hộ giá trên 4 tỷ đồng chiếm 49% thị phần. Kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp của căn hộ hạng C giảm 47% mỗi năm. Hạng C sẽ đóng góp 26% của nguồn cung tương lai.

Giá sơ cấp tăng cùng với nguồn cung sơ cấp giảm đã tạo điều kiện cho giá thứ cấp tăng trong quý I. Các sản phẩm thứ cấp phần lớn đã sẵn sàng để ở, có pháp lý đầy đủ và giá cả phải chăng hơn. Ba tháng qua, giá sơ cấp trung bình cao hơn 40% so với giá thứ cấp. 

Trong năm nay, 12 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp 12.300 căn ra thị trường căn hộ Hà Nội. Những sản phẩm hạng B sẽ chiếm 87% thị phần. Xét theo địa phương, các quận/huyện Nam Từ Liêm, Hà Đông và Đông Anh sẽ cung cấp 82% thị phần.

Savills nhận định các luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển. Từ năm 2025 trở đi, sẽ có khoảng 84.400 căn hộ từ 101 dự án sẽ được mở bán. Sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Hai tỉnh Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến sau năm 2026.  

"Nhìn chung thị trường tiếp tục cải thiện, nguồn cung căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn. Các dự án cơ sở hạ tầng lớn có thể cung cấp sản phẩm với giá cả phải chăng hơn cho thị trường đại chúng”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp Cao, Bộ Phận Nghiên Cứu và Tư Vấn, Savills Hà Nội đánh giá.  

Trái ngược với Hà Nội, quý vừa qua phân khúc căn hộ tại TP HCM lại ghi nhận sự sụt giảm cả về nguồn cung lẫn lượng giao dịch.  

Cụ thể, nguồn cung sơ cấp giảm mạnh 35% theo quý và 28% theo năm xuống còn 4.922 căn sau khi 9 dự án tạm ngưng bán hàng do chưa hoàn thiện các yêu cầu pháp lý hoặc điều chỉnh chính sách bán hàng.

Cùng với đó, 2 dự án bị trì hoãn mở bán, dẫn đến nguồn cung mới khiêm tốn ở mức 633 căn từ 1 dự án mới và 6 giai đoạn tiếp theo, giảm 78% theo quý và 61% theo năm. Hầu hết nguồn cung sơ cấp (chiếm tỷ lệ 82%) tập trung ở quận 9, Bình Tân và Bình Chánh.

Tình hình bán hàng trầm lắng trong quý I. Lý do bởi các hoạt động bán hàng bị gián đoạn bởi kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, nhiều chủ đầu tư dành thời gian để tinh chỉnh chiến lược. Lượng bán gồm 1.116 căn, giảm 63% theo quý nhưng tăng 29% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ giảm 18 điểm phần trăm theo quý nhưng cải thiện 10 điểm phần trăm theo năm, lên mức 23%.

Các sản phẩm hạng C được người mua ưa chuộng và chiếm 61% thị phần lượng bán theo quý, tiếp theo là hạng B với 37%. Nguồn cung mới hoạt động tốt và được hấp thụ 68%; trong khi tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho thấp ở mức 16%.

Do thị trường khó khăn, hầu hết các chủ đầu tư đều đưa ra phương thức thanh toán kéo dài 2 năm cùng chương trình ân hạn gốc và lãi. Lãi suất thế chấp ưu đãi trong vòng 15 năm lần đầu tiên xuất hiện tại Vinhome Grand Park. Ngoài ra, nhiều dự án cũng đang cung cấp chiết khấu lớn nhằm thu hút khách hàng và thúc đẩy lượng bán.

9 tháng còn lại của năm nay, nguồn cung tương lai dự kiến sẽ cung cấp khoảng 8.400 căn từ 25 đợt mở bán tiếp theo và 3 dự án mới. Hầu hết là các dự án đang tạm ngưng bán có kế hoạch tiếp tục bán hàng. Lãi vay mua nhà giảm sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở và gia tăng lượng giao dịch khi các dự án tương lai mở bán.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận định: "Bất chấp những thách thức đang diễn ra, các động lực mạnh mẽ và nhu cầu nhà ở lớn chưa được đáp ứng dự kiến sẽ hỗ trợ thị trường phục hồi một khi những hạn chế về nguồn cung được dỡ bỏ và niềm tin được cải thiện".