Chủ tịch GPInvest: Nhiều dự án bất động sản đang ách tắc bởi khâu định giá đất

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tính đến ngày 2/1/2025, đã có 25 địa phương ban hành bảng giá đất mới, áp dụng đến hết năm 2025.

Đơn vị này nhận định, 2025 được xem là năm chuyển giao quan trọng, đánh dấu bước chuyển mình trong việc áp dụng bảng giá đất mới, mang theo kỳ vọng sẽ góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững. Qua đó, giúp người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn.          

Tại hội thảo do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) tổ chức ngày 10/1, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GPInvest cho rằng, việc áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 đang là vấn đề nóng hiện nay.  

"Sau khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, chúng ta đều đánh giá rằng đã có hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các hoạt động trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên trên thực tế, vẫn có một số vấn đề hạn chế, một trong số đó là định giá đất - vấn đề đang gây ra ách tắc rất lớn.

Hiện nay chúng tôi có 1 dự án đã có quyết định giao đất cách đây 9 tháng, đến nay vẫn chưa định được giá đất. Thế nhưng, 9 tháng của chúng tôi chưa phải là nhiều vì có dự án của doanh nghiệp khác 2 năm chưa định giá đất, thậm chí có dự án nhà xây xong vẫn chưa định được giá đất. Điều này đang gây ra rất nhiều bất cập".

Theo ông Hiệp, Nghị định 71 đã cải tiến hơn so với Nghị định 12. Nếu theo Nghị định 12 thì giá đất không thể tính được, vì áp dụng phương pháp thặng dư thì doanh nghiệp phải mất rất nhiều chi phí đầu vào. Mặc dù vậy, Nghị định 71 khi được áp dụng vẫn có những hạn chế.

"Trong Luật có nói phần chi phí hạ tầng được Sở Xây dựng địa phương kiểm tra dự toán xác nhận thì được thanh toán theo. Nhưng không ai làm được điều này mà chỉ tính theo suất đầu tư.

Ví dụ suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng là 960.000 đồng/m2, nhưng dự án chúng tôi là hạ tầng tốt, đẹp nên lên đến 2,4 triệu đồng/m2, dù vậy chi phí hạ tầng vẫn chỉ được tính 960.000 đồng/m2.

Chưa kể, doanh nghiệp làm bất động sản có muôn vàn chi phí vô hình, chi phí phát sinh không được tính đúng, tính đủ. Đó là một vấn đề mà tôi cho là Nghị định 71 còn chưa phù hợp", lãnh đạo GPInvest nêu. 

Bên cạnh đó, còn một quy định khác tại Nghị định 71 được ông Hiệp cho biết đang gây khó khăn, đó là định giá đất dựa vào tài sản đấu giá gần nhất. Theo ông, lấy tài sản đấu giá gần nhất để so sánh với một dự án là không phù hợp. Việc doanh nghiệp triển khai một dự án 50 ha khác với đấu giá một lô đất 200 ha bởi mức đầu tư cho một dự án đồng bộ, hoàn thiện là rất lớn. 

Ngoài ra, một vấn đề nữa được ông Hiệp lo ngại là giá đất lên cao sẽ ảnh hưởng đến đến sức hút đầu tư của Việt Nam. Vị này chỉ ra 3 lý do giúp "các cụm công nghiệp của nước ta hiện nay ở đâu cũng 80 - 90% tỷ lệ lấp đầy", bao gồm chi phí nhân công rẻ, chi phí đất đai hợp lý và logistics thuận lợi.

"Tuy nhiên, nếu hiện tại bớt đi một yếu tố là đất đai, trong khi nhân công ngày càng đắt lên thì lợi thế thu hút đầu tư của chúng ta còn không? Việt Nam có còn là điểm sáng đầu tư của Đông Nam Á nữa không?

Trong Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc: “Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”. Nhưng trong cách tính giá đất hiện nay chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp sử dụng thuê đất và doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

Tôi lấy ví dụ có trường hợp trong 1 năm, nhận quyết định giao đất ở trong cùng một khu vực, cùng một thửa đất cách nhau 4 tháng, giá đất tăng 40%, nhanh hơn cả tốc độ lạm phát.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cần hướng dẫn cụ thể hơn cho các địa phương trong việc xác định giá đất, đặc biệt là cách tính giá dựa trên phương pháp thặng dư, bởi các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao và dẫn đến tâm lý ngại làm dự án, từ đó hạn chế nguồn thu bền vững cho địa phương", theo ông Hiệp.