Đại diện ngân hàng chỉ ra vấn đề khiến lãi vay không thể cố định 5 - 10 năm như người mua nhà kỳ vọng

Tại Hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững" do Báo Thanh tra tổ chức, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đã thông tin về diễn biến thị trường địa ốc nửa đầu năm 2026. 

Dữ liệu của đơn vị cho thấy, mức độ quan tâm đến phân khúc chung cư đã tăng từ 38% hồi tháng 1 lên 49% vào tháng 6. Bên cạnh đó, khoảng 67% người tham gia khảo sát có nhu cầu mua bất động sản để ở, trong khi 33% mua nhằm mục đích đầu tư.

Những số liệu trên phản ánh sự chuyển dịch trong quan điểm của nhà đầu tư cũng như người mua nhà hiện nay, theo hướng tập trung nhiều hơn vào nhu cầu mua để ở, các loại hình đáp ứng nhu cầu ở thực như chung cư và nhà riêng được ưa chuộng hơn cả.

"Diễn biến này khác hoàn toàn với trước kia, khi các phân khúc như đất nền, nghỉ dưỡng nhận được nhiều sự quan tâm trên thị trường. Nhu cầu đầu tư - đầu cơ trong giai đoạn trước cũng thường duy trì ở mức 50 - 50. 

Loại hình mang tính chất đầu cơ như đất nền có khả năng phải đối mặt với rủi ro về thuế bất động sản. Đây là vấn đề đã được đề cập rất nhiều lần, nhất là thuế nhà đất bỏ hoang. Điều này khiến giới đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng hơn về các khoản chi phí liên quan đến thuế có thể phát sinh trong tương lai”, ông Quốc Anh nói. 

Chuyên gia cho biết, giữa giai đoạn thị trường chung đối mặt với nhiều khó khăn, vẫn có khoảng 40% số người được hỏi trong khảo sát của đơn vị khẳng định sẽ tiếp tục mua bất động sản, và khoảng 67% trong nhóm này cho biết tập trung vào các sản phẩm mang tính chất ở thực, tạo được dòng tiền.

Mặc dù nhu cầu ở thực tăng cao, thị trường lại đang chứng kiến sự chênh lệch rất lớn giữa lượng cung và cầu, đặc biệt tại các khu vực đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM. Với loại hình chung cư (loại hình mang tính chất ở thực), khái niệm về mức giá của phân khúc trung cấp đã có sự thay đổi, tăng từ mức 50 - 55 triệu đồng/m2 trong giai đoạn trước lên khoảng 55 - 60 triệu đồng/m2.  

Theo chuyên gia, nguồn cung trên thị trường hiện nay đang đổ dồn vào phân khúc từ trung cấp trở lên (chiếm khoảng 80% tổng nguồn cung tại cả Hà Nội và TP HCM), với sự gia tăng mạnh về tỷ trọng của phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, hơn 50% nhu cầu tìm kiếm của người dân lại tập trung ở phân khúc từ trung cấp trở xuống.

Đây không phải là hiện tượng mới mà đã diễn ra suốt 5 - 7 năm qua. Thị trường lúc này đang đòi hỏi những giải pháp để khoảng cách cung - cầu trở nên phù hợp hơn.

Nhìn chung, nhu cầu hiện nay chủ yếu tập trung vào nhà ở phục vụ mục đích ở thực. Các chủ đầu tư đã bắt đầu lắng nghe người mua nhiều hơn và thời gian tới có thể sẽ điều chỉnh để ưu tiên phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực nhiều hơn, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng bền vững.    

Tại hội thảo, các chuyên gia nhận định ngành địa ốc đang bước vào giai đoạn phục hồi. Song, để hình thành chu kỳ tăng trưởng mới, cần đồng thời tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, thể chế và nhất là nguồn vốn.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, người mua nhà vẫn có nhu cầu tiếp cận tín dụng, song ngày càng thận trọng hơn với các quyết định tài chính. Khảo sát cho thấy, 84% người được hỏi sẵn sàng vay để mua nhà, song 91% trong số này chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản.

Phần lớn người mua mong muốn tổng số tiền trả góp hằng tháng, gồm cả gốc và lãi, chỉ chiếm khoảng 20 - 40% thu nhập. Đáng chú ý, 81% người được khảo sát sẵn sàng vay nếu lãi suất dưới 9%.

Theo ông Quốc Anh, khi lãi suất vượt 10%, tốc độ tăng trưởng giao dịch thường chậm lại do người mua cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính. Người mua bất động sản ngày càng thận trọng và đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu thay vì những kỳ vọng tăng giá. Họ có thể chủ động so sánh tỷ suất sinh lời giữa các địa phương, đánh giá hiệu quả đầu tư trước khi quyết định xuống tiền.

Trước yêu cầu ngày càng cao của người mua, các chủ đầu tư và sàn giao dịch cần điều chỉnh chiến lược bán hàng. Ngoài chất lượng dự án, doanh nghiệp cũng cần xây dựng chính sách thanh toán linh hoạt, phù hợp. Việc áp dụng các gói hỗ trợ lãi suất hoặc cố định lãi suất trong thời gian dài được xem là giải pháp giúp nâng cao khả năng chi trả.

Tham gia thảo luận về vấn đề này, bà Vũ Thị Thu Hà, Giám đốc Sản phẩm tín dụng, Khối Khách hàng cá nhân ABBank cho biết, vấn đề lớn nhất của ngân hàng là nguồn vốn để cho vay dài hạn không đủ, bắt buộc phải sử dụng cả phần huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn. Điều này dẫn tới lãi suất không thể cố định như người dân kỳ vọng là 5 năm hay 10 năm.

“Đây là câu chuyện kinh doanh. Hiện phía ngân hàng đang cố gắng để thu xếp và đưa ra các mốc thời gian cố định lãi suất khoảng 24 - 36 tháng. Nếu không thể phát triển và mở rộng nguồn vốn dài hạn thì cũng khó cố định lãi suất dài hạn cho khách hàng. Do đó, cần các biện pháp và sự hỗ trợ từ Chính phủ, Nhà nước để có hành lang pháp lý, tạo cơ hội cho ngân hàng huy động được nguồn vốn dài hạn, lớn hơn”, bà Hà chia sẻ. 

Theo đại diện ABBank, để khách hàng tự tin vay thì lãi suất nên cố định khoảng 5 năm. Đây là mốc phù hợp để khách hàng sẵn sàng đưa ra quyết định về tài chính và ngân hàng có thể xem xét. Bên cạnh đó, để giúp lãi suất hạ mặt bằng thì ngoài vấn đề nguồn vốn, ngân hàng còn phải xử lý câu chuyện phát sinh sau vay.

Trong trường hợp kịch bản xấu xảy ra, thời gian ngân hàng cần để xử lý tài sản bảo đảm là khá dài (do nhiều yếu tố như mức độ phối hợp của khách hàng, tính thanh khoản của tài sản bảo đảm...).

Từ đó dẫn đến chi phí rủi ro cho khoản vay sẽ lớn, và bản thân điều này là một cấu phần để tính trong lãi suất cho vay của ngân hàng. Chỉ khi nào giải quyết được các yếu tố trên thì mặt bằng lãi suất mới có thể hạ.