Đất nền ngoại thành Hà Nội và TP HCM ảm đạm, một số tỉnh lân cận tăng giá

Không nằm ngoài xu hướng trầm lắng chung của thị trường bất động sản, phân khúc đất nền trên cả nước ghi nhận sụt giảm cả về mức độ quan tâm và lượng giao dịch.

Ông Lê Đình Hảo, Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com cho biết, từ quý II/2022 đến nay, phân khúc đất nền vẫn đang chứng kiến một mức độ quan tâm rất ảm đạm. Khi thị trường sốt nóng, đây là phân khúc nhận được lượng quan tâm rất lớn và có sự hấp thụ rất nhanh nhưng khi thị trường chững lại, đất nền lại có mức độ sụt giảm sâu nhất. Bởi đất nền là phân khúc mang tính đầu cơ nhiều hơn so với nhu cầu khai thác dòng tiền.

Vị này dẫn số liệu cho biết, trong quý I/2023, đất nền tại thị trường Hà Nội tiếp tục có xu hướng hạ nhiệt cả về giá rao bán và lượng quan tâm so với cuối năm 2022. Đơn cử, mức độ quan tâm đến loại hình này trong những tháng đầu năm tại Gia Lâm sụt giảm 24%, Thanh Trì 18%, Đông Anh 15%, Hoài Đức 9%, Long Biên 5%,… Giá rao bán cũng ghi nhận giảm hầu hết tại khu vực ngoại thành.

“Diễn biến thị trường hiện tại đang gây áp lực cho các nhà đầu cơ đất nền sử dụng đòn bẩy tài chính. Cả kể khi thị trường tốt lên thì đất nền thường là phân khúc phục hồi chậm hơn so với các phân khúc khác”, ông Hảo nói.

Mức độ quan tâm đến đất nền các tỉnh phía Bắc trong quý I/2023 cũng ghi nhận giảm so với quý trước nhưng mức độ sụt giảm nhẹ hơn so với Hà Nội. Tuy nhiên, mặt bằng giá rao bán đất nền tại một số tỉnh vẫn tăng như Hưng Yên tăng 17%, Quảng Ninh tăng 15%, Hải Phòng tăng 4%. Trong khi đó, Bắc Giang ghi nhận giảm 19%, Bắc Ninh giảm 13%.

Tương tự, theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, thị trường đất nền tại TP HCM và khu vực miền Nam chưa có dấu hiệu hồi phục trong ngắn hạn.

Cụ thể, theo vị này, nếu so với quý IV/2022, mức độ quan tâm đến đất nền tại TP HCM tiếp tục xu hướng sụt giảm mạnh. Trong đó, quận 12 giảm 34%, quận 9 giảm 29%, TP Thủ Đức giảm 26%, các huyện như Nhà Bè giảm 37%, Bình Chánh giảm 34%, Hóc Môn giảm 25%, Củ Chi giảm 15%.

Tuy nhiên, mặt bằng giá rao bán tại các khu vực này gần như đi ngang và có sự điều chỉnh khá nhẹ, chỉ có cá biệt một số nhà đầu tư đang gặp áp lực về dòng tiền mới giảm giá mạnh và không đại diện cho toàn bộ thị trường.

Mức độ sụt giảm diễn ra ở hầu hết tất cả các thị trường vùng ven, song giá rao bán có sự phân hóa. So với cuối năm 2022, giá rao bán đất nền tăng khoảng 2 - 5% tại Đồng Nai và Bình Dương nhưng giảm khoảng 6% tại Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Ngoài ra, giá rao bán đất nền tại một số tỉnh ven biển miền Trung cũng có xu hướng giảm. Cụ thể, đất nền các tỉnh Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa giảm khoảng 2 - 11%. Bình Thuận là tỉnh ven biển hiếm hoi chứng kiến sự tăng giá rao bán đất nền lên đến 25% so với quý liền trước.

Ông Tuấn cho biết, mức độ quan tâm đến đất nền ven biển không có nhiều biến động sau khi Nghị định 10 vừa được ban hành, bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình cho căn hộ khách sạn, condotel, officetel, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện.

Riêng đối với phân khúc đất nền dự án tại thị trường TP HCM và vùng phụ cận, theo thống kê của DKRA, quý I/2023 ghi nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 385 sản phẩm, giảm đến 79% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng tiêu thụ mới đạt 78 nền, giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở Long An và Bình Dương. Riêng TP HCM hiếm hoi xuất hiện nguồn cung mới sau thời gian dài vắng bóng dự án, đóng góp gần 14% vào tổng cung thị trường. Mặt bằng giá bán mới trong quý có mức tăng trung bình 5 - 7% so với cùng kỳ năm 2022, mức tăng tập trung ở những dự án hoàn thiện pháp lý và tiến độ hạ tầng tốt.

Chuyên gia DKRA dự báo, nguồn cung phân khúc đất nền trong quý II tại khu vực nói trên sẽ tăng nhẹ so với 3 tháng đầu năm, dao động khoảng 450 - 600 nền, tập trung chủ yếu tại các vùng phụ cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang nhằm kích cầu thị trường.

Sẽ không xảy ra sốt đất diện rộng

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Sở dĩ đất nền một số địa phương vẫn có xu hướng tăng giá rao bán là do kỳ vọng của người mua. Nếu đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt, hay cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng. Còn những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng cao, mua xong để đó thì giá sẽ giảm. Những tỉnh có lượng FDI  lớn hầu hết có mặt bằng giá đất nền ổn định, ít khi sụt giảm sâu.”

Vị này cũng cho rằng trong năm 2023 sẽ không xảy ra cơn sốt đất trên diện rộng. Bởi thị trường bất động sản đang ở trạng thái trầm lắng, thanh khoản thấp, đặc biệt là loại hình đất nền.

Tuy nhiên, xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu biết lựa chọn những sản phẩm đất nền có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính sản phẩm đó như có thể xây nhà trọ, khà kho, công xưởng hoặc trở thành căn nhà thứ hai. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội khoảng 49% và TP HCM khoảng 70%, cả nước ta có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hoá trên 50%. Như vậy, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về đất đai luôn hiện hữu.