Đất Thanh Trì ra sao trước thềm lên quận?

Nằm ở cửa ngõ phía nam Thủ đô, huyện Thanh Trì sở hữu hệ thống hạ tầng giao thông tương đối thuận tiện, có quốc lộ 1A, 1B, đường Xa La - Nguyễn Xiển (đại lộ Chu Văn An); cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ chạy qua các xã Tứ Hiệp, Ngũ Hiệp, Liên Ninh. Bên cạnh đó, huyện này còn được quy hoạch một số tuyến đường sắt đô thị.  

Thanh Trì tiếp giáp Gia Lâm và huyện Văn Giang (tỉnh Hưng Yên) ở phía đông, với ranh giới tự nhiên là sông Hồng; phía tây giáp quận Thanh Xuân và quận Hà Đông; phía nam giáp huyện Thường Tín và huyện Thanh Oai; phía bắc giáp quận Hoàng Mai với ranh giới tự nhiên là sông Tô Lịch. 

Những năm qua, Thanh Trì có tốc độ đô thị hóa tương đối nhanh với nhiều khu đô thị đã và đang được đầu tư xây dựng như khu đô thị Tứ Hiệp, Ngọc Hồi, Tân Triều, Tây Nam Kim Giang, Cầu Bươu, Đại Thanh,... 

Tháng 2/2021, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Kế hoạch phân loại đô thị toàn quốc giai đoạn 2021 - 2030. Theo đó, Thanh Trì là nằm trong danh sách 5 huyện của Hà Nội được dự kiến thành lập quận (cùng với Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức và Đan Phượng). Điều này đã giúp thị trường bất động sản tại địa phương này nhận được sự chú ý. 

Trao đổi với người viết, môi giới tên C. cho biết, với tài chính khoảng 2 - 2,8 tỷ, hiện người mua có thể đầu tư ở một số lô đất thuộc khu vực vùng ven Thanh Trì như Vĩnh Ninh (xã Vĩnh Quỳnh), Yên Kiện (xã Ngọc Hồi), thôn Thọ Am, Nội Am (xã Liên Ninh),...

Với những khu vực sầm uất, gần trung tâm Hà Nội hơn như Tam Hiệp, Tứ Hiệp, Ngũ Hiệp hay thị trấn Văn Điển, giá đất cao hơn, phần lớn ở mức trên 3 tỷ/lô. Giá đất ở xã Thanh Liệt hay Ngũ Hiệp, đất xen kẹt, trong ngõ nhỏ dao động khoảng 30 - 40 triệu/m2, một số nơi trong ngõ to hay giáp mặt đường có giá hơn 50 triệu/m2.  

Tại xã Tứ Hiệp, đất trong ngõ rộng (đường ô tô đi được) đa phần dao động 70 - 80 triệu/m2. Sang xã Tam Hiệp, mặt bằng giá tuy rẻ hơn Tứ Hiệp, song riêng với một số lô vị trí đẹp (đất đấu giá thôn Huỳnh Cung, Yên Ngưu) có thể ở mức 70 - 90 triệu/m2, có nơi vượt ngưỡng 100 triệu/m2.

Ở khu vực vùng ven, đất nền ở xã Vạn Phúc có giá hơn 20 triệu/m2, xã Liên Ninh quanh mức 30 triệu/m2. Tại những xã giáp huyện Thanh Oai như Đại Áng, Tả Thanh Oai, giá đất chủ yếu dao động 22 - 52 triệu/m2 và 11 - 45 triệu/m2. Với một số lô đất diện tích lớn ở khu vực giáp đê sông Hồng (thuộc xã Yên Mỹ, Duyên Hà), chủ đất thường rao với giá rẻ hơn khoảng 10 triệu/m2.

"Bên cạnh biến động chung của thị trường, giá cả cao thấp cũng còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác như vị trí, phong thủy, hạ tầng, tiện ích khu vực xung quanh... của riêng từng lô đất”, anh C. nói.    

Anh T., một môi giới địa phương khác cho biết thêm, giai đoạn cuối 2020 đến đầu năm 2022, thị trường nhà đất Thanh Trì ở giai đoạn sôi động, khoảng 70% lượng khách hàng tìm đến anh với nhu cầu đầu tư lướt sóng, chỉ cần có người trả giá nhỉnh hơn giá mua vào là họ sẽ bán ngay. Hầu hết những người này có sử dụng đòn bẩy tài chính làm vốn để đầu tư vào đất đai. 

Ở thời điểm hiện tại, lượng khách hàng tìm đến lại đa phần là người có tiềm lực tài chính mạnh, không chịu áp lực vay vốn ngân hàng. Lãi suất giai đoạn này đang khá thấp nên vẫn có trường hợp dùng tiền nhàn rỗi đi bắt đáy.

"Từ sau Tết Nguyên đán, hoạt động mua bán tại địa phương dù chưa sôi động hẳn như lúc có sốt đất, song đã có phần nhộn nhịp hơn so với năm ngoái. Nếu so với những địa phương cũng sắp lên quận khác như Đông Anh hay Gia Lâm thì mặt bằng giá đất ở đây nhìn chung vẫn khá mềm", theo anh T.

Trao đổi với người viết, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng xét về mặt tâm lý, thông tin một địa phương được định hướng phát triển từ huyện lên quận (hay từ huyện lên thị xã, từ huyện lên thành phố,...) có tạo ra ảnh hưởng nhất định tới thị trường bất động sản của khu vực. Song, nhìn chung mức độ ảnh hưởng là không lớn, nhất là trong bối cảnh thị trường hiện tại.

Tâm lý là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Những thông tin tích cực về quy hoạch hoàn toàn có thể kích thích tâm lý người mua dẫn dắt đà tăng giá, khiến hoạt động mua bán bùng lên trong giai đoạn đầu. 

Tuy nhiên, nếu khu vực đó không thực sự chú trọng đầu tư vào hạ tầng để phát triển đúng nghĩa từ làng lên phố thì về sau, cơn sốt đất sẽ dần hạ nhiệt và xẹp xuống. Bởi giá trị đất đai luôn tỷ lệ thuận với những giá trị đầu tư một cách bài bản, đúng nghĩa.