Đất Xanh dự kiến mở bán tiếp Gem Sky World và tái khởi động DXH Riverside trong năm nay

Theo báo cáo mới đây của Chứng khoán VNDirect về CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG), đơn vị phân tích này cho rằng lợi nhuận của Đất Xanh sẽ cải thiện trong giai đoạn 2024 - 2025 sau thông tin tích cực dự án Gem Sky World được cấp phép chuyển nhượng và kỳ vọng dự án quan trọng khác của công ty là DXH Riverside được nhận giấy phép xây dựng trong quý IV/2023. 

Doanh số ký bán năm 2024 - 2025 cũng được kỳ vọng phục hồi nhờ việc khởi động mở bán giai đoạn mới của dự án Gem Sky World và dự án DXH Riverside. Giá trị ký bán năm 2024 của Đất Xanh được dự báo đạt khoảng 4.600 tỷ đồng với sự đóng góp lớn từ dự án DXH Riverside và một phần dự án Gem Sky World. Con số này cũng tương đương tăng mạnh so với mức nền thấp của năm 2023 với giá trị chỉ đạt khoảng 500 tỷ đồng. 

VNDirect nhận định, việc mặt bằng lãi suất dần hạ nhiệt và các nút thắt pháp lý đang được tháo gỡ quyết liệt một cách có hệ thống, với việc thông qua của Luật Bất động sản sửa đổi được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các đợt mở bán sắp tới của Đất Xanh, do các dự án của doanh nghiệp này thường xuyên gặp vướng mắc liên quan đến các thủ tục pháp lý. 

Song, cũng theo đơn vị phân tích này, quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi về việc doanh nghiệp chỉ được nhận tối đa 5% tiền cọc từ người mua nhà khi bán các sản phẩm hình thành trong tương lai sẽ đặt ra thách thức lớn cho Đất Xanh. Điều này sẽ làm hạn chế nguồn vốn nhận trước (pre-fund) từ người mua nhà, trong khi công ty hiện phải đối mặt với khó khăn về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, qua đó gây ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển của doanh nghiệp. 

"Trong bối cảnh triển khai các dự án mới tại TP HCM và các khu vực lân cận còn gặp nhiều khó khăn, chúng tôi tin rằng Đất Xanh sẽ ưu tiên phát triển các dự án có tình trạng pháp lý rõ ràng", chuyên viên phân tích từ VNDirect nhận định.  

Đã bán 1.600/4.022 sản phẩm của dự án Gem Sky World

Vào tháng 10/2023, 2.305 lô đất nền (tương đương 60% quy mô dự án) được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp giấy phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, theo VNDirect, phân khúc đất nền sẽ khó thu hút người mua nhà trong những đợt mở bán mới do tâm lý thận trọng của thị trường đối với các sản phẩm không gắn liền với nhu cầu thực ở.

Hiện tại, dự án Gem Sky World đang tiếp tục hoàn thiện cơ sở hạ tầng và các tiện ích nội khu, sản phẩm shophouse phần lớn đã bàn giao chỉ ghi nhận tỷ lệ khách hàng cư trú thấp. Việc xây dựng các tiện ích còn lại bao gồm trường học, khu vực thương mại và khu vực y tế dự kiến sẽ hoàn thành trong nửa đầu năm nay, vì vậy phần còn lại của dự án dự kiến sẽ mở bán trong nửa cuối năm 2024 và trong năm 2025. 

Dự án này dự kiến phát triển tổng cộng 4.022 sản phẩm trên quỹ đất với tổng diện tích 92,2 ha, mở bán lần đầu vào tháng 7/2020. Tính đến cuối năm 2023, Đất Xanh đã bán ra khoảng 1.600 sản phẩm thuộc dự án, bao gồm sản phẩm đất nền, nhà phố, shophouse tại phân khu Pearl Town và Garnet Town với giá bán trung bình là 18 triệu đồng/m2, diện tích trung bình của các sản phẩm là 100m2/sản phẩm.

Phân khu Topaz Town bao gồm 355 lô đất nền sẽ được mở trở lại vào năm 2024 và các phân khu khác gồm Emerald Park, Aquamarine Park, Opal Park sẽ được mở bán vào giai đoạn 2025 - 2027.

Đã hoàn tất pháp lý dự án DXH Riverside 

Đây là dự án được cho là dự án chiến lược đóng góp doanh thu ký bán trong giai đoạn 2024 - 2026. Dự án có 3 mặt tiền là bên song và nằm ngay cạnh đường kết nối cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây, tổng diện tích 6,7 ha, gồm 12 block cao tầng từ 32 - 34 tầng. Dự kiến dự án cung cấp khoảng 3.200 căn hộ phân khúc cao cấp ra thị trường với vốn đầu tư 5.200 tỷ đồng.

Dự án hiện đang ngưng xây dựng. Dự án đã hoàn tất các thủ tục pháp lý vào đầu quý IV/2023, dự kiến sẽ tái khởi động vào nửa cuối năm 2024. 

Vào thời điểm mở bán lần đầu vào quý II - III/2018, dự án có giá bán khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2. Đất Xanh đã mở bán thành công 8 trên 12 block của dự án khoảng 2.100 căn hộ, tỷ lệ hấp thụ ấn tượng khoảng 90%.

Phần còn lại của dự án dự kiến sẽ mở bán trong giai đoạn 2024 - 2026, với mức giá mở bán dự kiến khoảng 70-75 triệu đồng/m2 (dựa trên giá bán của các dự án lân cận như Palm City, Dlusso, Precia với giá bán trung bình là 65 triệu đòng/m2). 

DXH Park View và DXH Park City đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý

Trong năm 2021 - 2022, Đất Xanh đã tích cực mở rộng quỹ đất tại các khu đô thị vệ tinh tại thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương nhằm thúc đẩy mục tiêu tăng trưởng dài hạn, trong đó có việc mua lại đất cho hai dự án khu dân cư mới này. Điều này cũng khiến tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu của Đất Xanh tăng từ 11% vào cuối năm 2021 lên 34% vào cuối quý III/2023. 

Phối cảnh dự án DXH Park View (trái) và DXH Park City (phải). (Ảnh: VNDirect).

Tổng diện tích của hai dự án là 14,6 ha, dự kiến cung cấp 13.500 căn hộ, hiện tại pháp lý của hai dự án đang trong giai đoạn phát triển ban đầu và hàng loạt thủ pháp lý cần được phê duyệt trong đó có quy hoạch 1/500 và xác định tiền sử dụng đất.

Hai dự án dự kiến sẽ mở bán sớm nhất vào cuối năm 2026 hoặc đầu năm 2027, sau hai dự án trọng điểm là Gem Sky World và DXH Riverside.