Đề xuất cho doanh nghiệp hoán đổi đất công xen cài ngay tại dự án

158 dự án có nguồn gốc đất công

Tại buổi gặp gỡ giữa lãnh đạo UBND TP HCM và đại diện các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn thành phố mới đây, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lí đối với phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lí nằm trong những dự án nhà ở lại được đưa ra thảo luận.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), từ tháng 7/2015 đến tháng 8/2018, UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc công nhận chủ đầu tư đối với 170 dự án nhà ở thương mại. Trong đó có 124 dự án có quĩ đất hỗn hợp, phần lớn nằm ở các quận ven và huyện ngoại thành, có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dùng.

Trong số này, có 51 dự án đến nay đã hết thời hạn để hoàn thành các thủ tục đầu tư mà theo qui định chỉ có thời hạn 12 tháng. Kể từ tháng 9/2018, tất cả các dự án nhà ở thương mại có quĩ đất hỗn hợp, đều phải thực hiện thủ tục thông qua Sở Kế hoạch Đầu tư để trình UBND thành phố ban hành "quyết định chủ trương đầu tư" theo qui định của Luật Đầu tư.

Theo Chủ tịch HoREA, hiện hầu hết các dự án đã có "quyết định chủ trương đầu tư" và các dự án có quĩ đất hỗn hợp đều bị ách tắc về thủ tục "công nhận chủ đầu tư" và thủ tục "phê duyệt qui hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500". Đây là một nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở.

“Tại TP HCM có khoảng 158 dự án có liên quan đến đất công thuộc diện rà soát do cơ sở pháp lí để đề xuất ra các quyết định chưa chính xác. Kể từ tháng 3/2019, thành phố cũng như Trung ương đã cho phép 124 dự án vận hành trở lại, nhưng thực tế nhiều dự án vẫn chưa thực sự hoạt động bình thường”, ông Châu nói.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Đình Trung< Chủ tịch HĐQT Hưng Thịnh Corp cho rằng, đã có hai giải pháp để xử lí đối với phần đất xen cài do Nhà nước quản lí trực tiếp. Nếu phần diện tích này dưới 1.000 m² thì giao cho chủ đầu tư, còn trên 1.000 m² thì khoanh vùng lại.

“Nếu khoanh lại thì khi lập thủ tục qui hoạch 1/500 lại phá sản tiếp. Giả sử khu đất được qui hoạch 30.000 m² trong đó có 2.000 m² đất xen cài, khi thẩm định giá đất bỏ phần 2.000 m² ra sau đó lại làm giải pháp khác thì khi đó qui hoạch ban đầu của doanh nghiệp bị phá sản. Những phần đất xen cài này không thuộc ranh, thửa nào thì chúng ta nên định giá luôn. Thủ tục định giá cũng rất minh bạch rồi, không có gì đáng lo”, ông Trung nêu ý kiến.

Chờ xin ý kiến Thủ tướng

Đồng quan điểm, đại diện một doanh nghiệp BĐS tại TP HCM cho rằng, với phần do Nhà nước quản lí nằm rải rác trong dự án có hình dạng bất định, không thể xác định được chỉ tiêu qui hoạch thành một dự án độc lập, nên giao cho chủ đầu tư mà không qua đấu giá. Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường khi tính tiền sử dụng đất dự án.

Phương án khác là có thể đổi các phần đất xen cài nằm rải rác ngang đất sạch của chủ đầu tư.  Các thửa đất xen cài này được dồn lại thành một thửa đất mới, ở ranh dự án rồi sau đó giao cho Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.

“Phương án này có lợi cho Nhà nước hơn vì tích tụ được quĩ đất mới có giá trị cao hơn nhiều so với các thửa đất nhỏ, nằm rải rác. Chủ đầu tư cũng được hưởng lợi vì khi đó qui trình phê duyệt dự án được nhanh chóng và thuận lợi hơn, còn như hiện nay dự án không thể triển khai được chỉ vì vướng một mét đất công”, vị này nói.

Để xử lí phần đất do Nhà nước quản lí trực tiếp (bao gồm đất xen cài giữa các thửa đất, đất mương rạch…) nằm trong các dự án nhà ở, theo ông Lê Hoà Bình, Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, có hai giải pháp được UBND thành phố đưa ra.

Thứ nhất, đối với quĩ đất xen cài có tổng diện tích dưới 1.000 m² thì kiến nghị thành phố được giao cho chủ đầu tư để chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện dự án theo qui hoạch.

Thứ hai, với quĩ đất có tổng diện tích từ 1.000 m² trở lên, thành phố sẽ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho UBND thành phố thực hiện hoán đổi với chủ đầu tư để có quĩ đất với diện tích tương đương, tập trung ngay tại dự án và sau đó bàn giao lại cho Nhà nước quản lí, sử dụng.

Theo ông Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch UBND TP HCM, với những vấn đề khó khăn về thủ tục pháp lí thuộc thẩm quyền thì thành phố sẽ giải quyết ngay trong thời gian tới. Còn với những vấn đề như đất xen cài, thành phố phải báo cáo, xin ý kiến của Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành.

Về những vướng mắc thuộc thẩm quyền giải quyết của Trung ương, Chủ tịch UBND TP HCM Nguyễn Thành Phong cũng đã có chỉ đạo. Cụ thể, ngay sau hội nghị gặp gỡ với đại diện các doanh nghiệp BĐS này, lãnh đạo thành phố sẽ báo cáo, kiến nghị những vướng mắc trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp đầu tư BĐS để Thủ tướng Chính phủ chủ trì, cùng với các bộ ngành tháo gỡ.