Tốn 12 năm và phải gặp đến vị chủ tịch thứ 5 của tỉnh vì dự án, ông chủ doanh nghiệp BĐS thốt 'những nỗi khổ như thế ai thấu'

"Một là bỏ, hai là làm lại từ đầu"

"Một dự án của chúng tôi được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ tháng 4/2018, khi tất cả các thủ tục đã xong, đến quyết định giao đất thì người phụ trách đất đai bảo không được, cái này mâu thuẫn với Luật Đất đai và nói "một là bỏ, hai là làm lại từ đầu".

Thế là chúng tôi lại quay lại, mất một vòng và mất một năm nữa, đi qua 5 sở và một quận...

Một dự án khác của chúng tôi ở Việt Trì có qui mô 50 ha. Chúng tôi đã theo đuổi 12 năm nay, qua 5 đời chủ tịch của tỉnh Phú Thọ nhưng lại vấp phải việc ở khâu giải phóng mặt bằng vì chỉ còn một số hộ gia đình nhất định không chịu mức giá đền bù ở đây.

Trong Luật Đất đai qui định, hệ số đền bù do cấp tỉnh qui định, mà mỗi tỉnh có một kiểu và các tỉnh chênh lệch với nhau nhiều lần dẫn đến sự bất cập. Chúng tôi cũng không thể đưa ra mức giá đền bù cao hơn bởi sẽ bị coi là phá giá và bị xử lí.

Giai đoạn một của dự án khoảng 20 ha mà còn có 32 hộ chưa nhận tiền đền bù. Chúng tôi đã giải phóng mặt bằng được 15 ha, còn 5 ha thì người ta lại kiến nghị tất cả các thửa đất khi chưa nhận đền bù thì phải để đường đi lại.

Từ việc để lối đi lối vào cho 5 ha thì chúng tôi chỉ còn có 2,3 ha là không vướng. Như vậy tiền thì bỏ ra giải phóng mặt bằng cho 15 ha nhưng đất có thể san nền chỉ có khoảng 2,3 ha. Còn lại là để đường đi lối lại, vướng chỗ nọ, vướng chỗ kia. Như thế thì kêu ai?

Tôi qua gặp anh Bùi Văn Quang, Chủ tịch tỉnh Phú Thọ và nói: "Anh là vị chủ tịch tỉnh thứ 5 tôi phải gặp vì dự án này". Mà chúng tôi làm 12 năm rồi, từ 2008, chúng tôi rất quyết tâm, tài chính đã đổ vào đó khoảng 90 tỉ đồng. Những nỗi khổ như thế ai thấu cho doanh nghiệp BĐS?".

Hai câu chuyện về thực hiện các dự án BĐS ở trên là của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT của GP Invest chia sẻ tại Hội nghị trao đổi những khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp, nhà đầu tư về chính sách của Nhà nước đối với thị trường BĐS Việt Nam do Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA) tổ chức đã thu hút sự chú ý của nhiều người.

Và theo ông Hiệp, có lẽ trong tất cả các loại hình doanh nghiệp thì doanh nghiệp BĐS khó khăn nhất. Vì BĐS bị đến 10 luật chi phối như Luật Xây dựng, Đấu thầu, Kinh doanh nhà ở, Luật đất đai, Luật Đầu tư... 

Có thể nói BĐS như trong một ma trận chi phối bởi các luật, được luật này thì sai ở luật khác. Mà đây chính là kinh nghiệm của chính chúng tôi. Cái này không thể kêu được ai".

Ông Hiệp cũng chỉ ra thêm một số vấn đề liên quan đến những khó khăn hiện nay của doanh nghiệp BĐS.

"Hiện nay TP HCM đang bị đình trệ hơn 200 dự án không được phê duyệt. Nếu trước kia Luật Đầu tư cho phép là anh có miếng đất, anh muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì có thể hợp tác với đối tác thứ hai hoặc thành lập một doanh nghiệp mới nhưng Luật Đất đai nói không được.

Luật Đất đai chỉ cho chính chủ sở hữu cũ chuyển đổi nền không là thu lại. Chính các dự án bị tắc lại là bị ở Luật Đất đai. Vì thế trước tiên chúng tôi kiến nghị là sửa đổi Luật Đất đai", ông Hiệp chia sẻ.

"Chỉ 1 - 2 dự án được giao đất là quí rồi"

Hội nghị trao đổi những khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp, nhà đầu tư về chính sách của Nhà nước đối với thị trường BĐS Việt Nam, kiến nghị tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện cho thị trường BĐS Việt Nam phát triển ổn định, bền vững do VnREA tổ chức còn có đại diện của nhiều doanh nghiệp BĐS lớn khác như Vinhomes, FLC hay NovaLand…

Tại hội nghị, bà Hương Trần Kiều Dung, Phó Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Tập đoàn FLC cũng cho hay ba điểm lớn nhất hiện nay liên quan đến việc phát triển thị trường BĐS là vấn đề pháp lí, nguồn vốn và thủ tục hành chính.

Đối với vấn đề pháp lí, theo bà Dung, những vướng mắc chủ yếu là từ các qui định của pháp luật chồng chéo, thiếu đồng bộ (Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Đấu thầu là những luật điều chỉnh rất lớn đến các dự án BĐS hiện nay).

"Đối với các vướng mắc khi chúng tôi làm việc với các tỉnh, nếu khơi thông được các vướng mắc này sẽ khơi thông được thị trường BĐS.

Hai năm trở lại đây các tỉnh ngại trong việc hướng dẫn các qui định của pháp luật và thường chờ hướng dẫn từ các Bộ, ngành, còn trước đó thì rất thông", bà Dung chia sẻ.

Bà Dung nói thêm: "Hiện nay, việc triển khai của FLC ở các tỉnh rất vướng. Sau khi trúng thầu thì tiếp tục giải phóng mặt bằng và ứng tiền ra. Sau khi có quĩ đất sạch thì bước tiếp theo là đấu giá hay được giao đất luôn.

Trước đây các tỉnh sẽ giao đất luôn đối với những chủ đầu tư được lụa chọn theo hình thức đấu thầu và tự bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, hiện nay các tỉnh đều dừng lại, không giao đất luôn và không biết có tổ chức đấu giá lại hay không.

Các tỉnh chúng tôi làm việc thì chỉ 1 - 2 dự án được giao đất là quí rồi. Tình trạng này không được khắc phục thì sẽ khó khăn".

Điểm vướng thứ hai, theo vị đại diện của FLC chính là đất công xen kẹt. Đất công xen kẹt ở các dự án chủ yếu là kênh mương nội đồng, đường đi. Nếu theo nghị định 67 thì phải thực hiện đấu giá. Và nếu trong tổng thể một dự án giao cho chủ đầu tư có đất phần đất này mà tổ chức đấu giá thì sẽ rất phức tạp. 

Và hiện nay đã có đề xuất là đề nghị cho đấu giá luôn phần đất công xen kẹt bởi phần đó hoàn toàn có thể được đền bù theo giá đền bù hoặc cho hoán đổi quĩ đất.

Điểm vướng thứ ba, theo bà Hương Trần Kiều Dung là chuyển việc thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần.

"Theo Luật Đất đai, cho các tổ chức kinh tế lưạ chọn giữa trả tiền đất hàng năm hoặc trả tiền đất một lần. Tuy nhiên, không nói rõ là thực hiện với một phần dự án hay phải với toàn bộ dự án. 

Có những tỉnh vận dụng được nhưng có những tỉnh lúng túng và yêu cầu nếu trả sang hình thức trả tiền thuê đất một lần thì phải trả tiền cho toàn bộ dự án. Tức là toàn bộ quĩ đất như đường đi, cảnh quan cũng phải nộp tièn một lần sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp bởi đất cảnh quan đường đi mới là lớn. 

Mật độ xây dựng thường chỉ là 30 – 40% diện tích đất của một dự án thôi. Phần còn lại thường không có giá trị kinh tế mà phải nộp một lần thì đó là khó khăn của doanh nghiệp. Các tỉnh cũng đang hỏi Bộ TN&MT. Đặc biệt với hướng dẫn từ Bộ TN&MT thì để được cấp sổ cho condotel thì khu đất đó cũng phải nộp tiền một lần. Điều này cũng sẽ gây ảnh hưởng tới thị trường BĐS", bà Dung nói.

Cũng có mặt tại hội nghị, là một đại diện của Vinhomes, ông Phạm Thiếu Hoa, TGĐ Vinhomes cho biết, doanh nghiệp đã tập hợp các ý kiến khoảng 14 trang về những khó khăn đang ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Tập đoàn.

Cụ thể, ông Hoa đã chia sẻ về các chính sách liên quan đến condotel, officetel. Đó là trong văn bản mới đây của Bộ TN&MT chỉ nêu được một phần về condotel mà chưa có hướng dẫn về officetel.

Ngoài ra, ông Hoa cũng chia sẻ những khó khăn khi thực hiện qui định liên quan đến khoản thanh toán 5% cuối cùng đối với những người mua chung cư.

Theo ông Hoa, có những trường hợp không nhiệt tình hợp tác với chủ đầu tư để làm sổ hồng, hoặc cũng có những người âm thầm làm sổ hồng nên việc thu khoản 5% còn lại của hợp đồng mua chung cư gặp khó kăn.