Văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT về condotel: Người mua condotel có nên mừng vui?

Để hiểu sâu hơn văn bản của Bộ TN&MT gửi Sở TN&MT các tỉnh, thành hướng dẫn về chế độ sử dung đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở vừa qua, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với LS Mai Thị Thảo, Trưởng ban Kinh tế TAT Law Firm.

Theo bà Thảo, văn bản của Bộ TN&MT mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ của Bộ cho các Sở TN&MT các tỉnh, TP liên quan đến chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chứng nhân công trình xây dựng không phải là nhà ở (gồm căn hộ du lịch và biệt thự du lịch - PV).

LS Thảo khẳng định: "Về cơ bản văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ TN&MT không có gì mới. Đây không phải là văn bản qui định về tính chất pháp lí condotel. Nói cách khác, văn bản này không "cấp khai sinh" cho condotel".

Bà Thảo chia sẻ thêm: "Về bản chất pháp lí, các cơ quan đều thừa nhận quan điểm condotel là phòng khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanh du lịch.

Do đó, condotel chính là căn hộ du lịch được qui định tại điều 48 Luật Du Lịch và bản chất này sẽ không bao giờ có thể thay đổi. Điều này, đã được Bộ TN&MT đề cập trong văn bản hướng dẫn này.

Việc xác định đúng bản chất pháp lí của condotel sẽ quyết định đến chế độ sử dụng đất, mục đích, thời hạn sử dụng đất bởi thời hạn, chế độ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất".

Theo vị Trưởng ban Kinh tế của TAT Law Firm, đối với dự án xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ thì đất được giao là đất thương mại dịch vụ nên chế độ, thời hạn sử dụng đất phải tuân thủ theo các qui định của Luật Đất đai.

Về việc cấp giấy chứng nhận, trước đây đã có nhiều quan điểm khác nhau về việc cấp giấy chứng nhận cho condotel nên cấp như thế nào, theo loại hình nào.

"Tại văn bản 703, Bộ TN&MT xác định nếu đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình không phải là nhà ở theo điều 32 Nghị định 43/2017/NĐ-CP và khoản 22 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, nội dung này có thể dẫn đến hai cách hiểu khác nhau", bà Thảo cho biết.

Nếu áp dụng theo hướng dẫn trên, cũng như tổng thể các qui định của pháp luật, thì việc cấp giấy chứng nhận công trình là cấp cho cả dự án, và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó.

Còn giả sử trường hợp cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ thì sẽ làm thay đổi bản chất của dự án du lịch. Tức là chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình là từng người mua. Và điều này sẽ mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp…

Cụ thể, đặt giả thiết người mua được cấp sở hữu công trình, theo bà Thảo, họ có toàn quyền quyết định đối với công trình của mình, có thể thay đổi mục đích sử dụng, hoặc tự kinh doanh… dẫn đến thay đổi mục đích cũng như chủ trương ban đầu của dự án đầu tư đã được phê duyệt. Và khi đó vấn đề sẽ trở nên "rối như canh hẹ".

"Việc hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho condotel nêu trên của Bộ TN&MT không giải quyết được các vấn đề đảm bảo quyền lợi cho người mua song song với việc thực hiện triển khai dự án đúng mục đích, nội dung đã được phê duyệt", LS Thảo nói.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 - Summer Summit

Thời gian: 11/06/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội

Vietnam Investment Forum 2026 - Summer Summit quy tụ đại diện cơ quan quản lý, lãnh đạo ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, giám đốc phân tích và các chuyên gia kinh tế độc lập, tập trung vào bức tranh vĩ mô, AI & Big Data và chiến lược tìm kiếm Alpha trong nửa cuối năm 2026.

Ba phiên thảo luận chính:

Phiên thảo luận 1: Vĩ mô 2026 - Việt Nam trước các cú sốc từ bên ngoài và cơ hội từ bên trong
Phiên thảo luận 2: AI & Big Data - Từ lợi thế ra quyết định đến thế hệ sản phẩm đầu tư mới
Phiên thảo luận 3: Cơ hội tìm kiếm Alpha trên thị trường chứng khoán và các kênh tài sản phổ biến

Tìm hiểu chương trình tại VIF 2026 Summer Summit.

Tham gia khảo sát "Dự báo của bạn về nửa cuối năm 2026" để có cơ hội nhận vé mời đặc biệt từ Ban Tổ chức.

Đặt vé Early Bird
(giảm giá 30%) Dự báo của bạn
về nửa cuối năm 2026