Giữa dịch Covid-19, doanh nghiệp bất động sản kêu gặp khó vì dính 'virus đình trệ', 'virus vướng mắc'

Những con số biết nói

Nhìn vào báo cáo tài chính hợp nhất quí IV/2019 của CTCP Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland), hiện doanh nghiệp đứng thứ 3 trên thị trường bất động sản về giá trị tồn kho, tăng 24.400 tỉ đồng vọt lên 57.200 tỉ đồng tính từ đầu năm. Đáng chú ý, 90% giá trị tồn kho bao gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và các chi phí khác liên quan trực tiếp đến các dự án, trong đó có nhiều dự án đang đình trệ.

Đơn cử, mới đây, việc Novaland gửi đơn thư cầu cứu đến Bộ Xây dựng xin được tiếp tục phát triển dự án The Water Bay có diện tích 30,2 ha tại phường Bình Khánh (quận 2, TP HCM) trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản. 

Theo đó, việc dự án bị rà soát kéo dài dẫn đến việc chậm triển khai và phát sinh nhiều hệ quả trong đó có việc phát sinh chi phí vốn cho đầu tư và xây dựng trong khi dự án hiện đã đủ điều kiện bán hàng. Novaland cho biết tập đoàn đã rót vào dự án hơn 6.000 tỉ đồng. Hiện doanh nghiệp đã kiệt sức và đang bị mất tính thanh khoản. 

Toàn cảnh dự án The Water Bay tạm dừng thi công, cỏ mọc um tùm. (Ảnh: Lê Giang).

Với các doanh nghiệp địa ốc có vốn hóa nhỏ hơn, đơn cử là CTCP Tập đoàn FLC, từ cuối năm 2018 đến thời điểm kết thúc năm 2019, hàng tồn kho của doanh nghiệp không có nhiều thay đổi đáng kể, duy trì khoảng 1.600 – 1.700 tỉ đồng.

Tuy nhiên, tính đến ngày 31/12/2019, Tập đoàn FLC đang đầu tư 5.445 tỉ đồng vào các dự án bất động sản dở dang. Chi tiết hơn, dự án quần thể du lịch nghỉ dưỡng sinh thái Hạ Long khởi công từ tháng 3/2016 có tổng vốn đầu tư dự kiến 10.000, chi phí xây dựng tăng nhẹ 28 tỉ đồng trong năm vừa qua lên 753 tỉ đồng. 

Bên cạnh đó, dự án 20.000 tỉ đồng tại Quảng Bình khởi công từ tháng 12/2017 cũng mới ghi nhận 874 tỉ đồng chi phí đầu tư dở dang tại ngày kết thúc năm 2019. Trong khi đó, theo kế hoạch ban đầu, Tập đoàn FLC dự kiến thời hạn hoàn thành dự án vào quí II/2020.

Những câu chuyện "tưởng đùa" của doanh nghiệp bất động sản

Trở lại câu chuyện của Novaland, đây không phải là trường hợp hiếm gặp trên thị trường bất động sản. Tại hội nghị mới đây do VnREA tổ chức, ông chủ của GP Invest Nguyễn Quốc Hiệp cũng xót xa khi chia sẻ về những khó khăn trong cơ chế để vận hành dự án của mình.

Đó là câu chuyện mâu thuẫn giữa các văn bản qui phạm pháp luật về đất đai khiến "một dự án của chúng tôi được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ tháng 4/2018, khi tất cả các thủ tục đã xong, đến quyết định giao đất thì người phụ trách đất đai bảo không được, cái này mâu thuẫn với Luật Đất đai và nói "một là bỏ, hai là làm lại từ đầu".

Thế là chúng tôi lại quay lại, mất một vòng và mất một năm nữa, đi qua 5 sở và một quận...".

Đó là khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng khi một dự án có qui mô 50 ha, doanh nghiệp theo đuổi 12 năm, qua 5 đời chủ tịch, đã đầu tư khoảng 90 tỉ đồng nhưng dự án vẫn chưa thể tiếp tục do chỉ còn một số hộ gia đình nhất định không chịu mức giá đền bù.

"Giai đoạn một của dự án khoảng 20 ha mà còn có 32 hộ chưa nhận tiền đền bù. Chúng tôi đã giải phóng mặt bằng được 15 ha, còn 5 ha thì người ta lại kiến nghị tất cả các thửa đất khi chưa nhận đền bù thì phải để đường đi lại.

Từ việc để lối đi lối vào cho 5 ha thì chúng tôi chỉ còn có 2,3 ha là không vướng. Như vậy tiền thì bỏ ra giải phóng mặt bằng cho 15 ha nhưng đất có thể san nền chỉ có khoảng 2,3 ha. Còn lại là để đường đi lối lại, vướng chỗ nọ, vướng chỗ kia. Như thế thì kêu ai?

Tôi qua gặp anh Bùi Văn Quang, Chủ tịch tỉnh Phú Thọ và nói: "Anh là vị chủ tịch tỉnh thứ 5 tôi phải gặp vì dự án này", ông Hiệp cho hay.

Còn với Tập đoàn FLC, TGĐ Hương Trần Kiều Dung cho biết những vướng mắc chủ yếu là từ các qui định của pháp luật chồng chéo, thiếu đồng bộ (Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Đấu thầu là những luật điều chỉnh rất lớn đến các dự án BĐS hiện nay).

"Hai năm trở lại đây các tỉnh ngại trong việc hướng dẫn các qui định của pháp luật và thường chờ hướng dẫn từ các Bộ, ngành, còn trước đó thì rất thông... Hiện nay, việc triển khai của FLC ở các tỉnh rất vướng. Sau khi trúng thầu thì tiếp tục giải phóng mặt bằng và ứng tiền ra. Sau khi có quĩ đất sạch thì bước tiếp theo là đấu giá hay được giao đất luôn.

Trước đây các tỉnh sẽ giao đất luôn đối với những chủ đầu tư được lụa chọn theo hình thức đấu thầu và tự bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, hiện nay các tỉnh đều dừng lại, không giao đất luôn và không biết có tổ chức đấu giá lại hay không.

Các tỉnh chúng tôi làm việc thì chỉ 1 - 2 dự án được giao đất là quí rồi. Tình trạng này không được khắc phục thì sẽ khó khăn", bà Dung chia sẻ.

Ngoài ra, theo bà Dung, một vấn đề khiến việc thực hiện dự án của doanh nghiệp này gặp khó khăn chính là qui định về đất công xen kẹt.

Theo bà Dung, đất công xen kẹt ở các dự án chủ yếu là kênh mương nội đồng, đường đi. Nếu theo nghị định 67 thì phải thực hiện đấu giá. Và nếu trong tổng thể một dự án giao cho chủ đầu tư có đất phần đất này mà tổ chức đấu giá thì sẽ rất phức tạp.

Còn tại buổi gặp gỡ với chính quyền UBND TP HCM mới đây, ông Lê Hữu Nghĩa, GĐ Công ty Bất động sản Lê Thành có kể: Khi triển khai dự án 2.160 căn nhà ở xã hội, Lê Thành đang bị kẹt hồ sơ nhưng đến nay chưa biết làm sao tháo gỡ. Theo phê duyệt, dự án là chung cư cao 15 tầng, mật độ xây dựng 30% nhưng hệ số sử dụng đất của dự án chỉ được cho là 2.0, khác với đề xuất của công ty là 4.5.

Ông cho rằng công ty mình không làm được vì con số 2.0 này là lấy hệ số của nhà ở thấp tầng đi áp cho nhà ở cao tầng. Ông tính toán, lấy 15 tầng đó nhân cho 30% sẽ ra hệ số sử dụng đất là 4.5. Đó là chưa kể, đối với nhà ở xã hội được ưu đãi hệ số sử dụng đất thêm 50%, tức là hệ số 6.75.

"Bây giờ cho 2.0 thì chúng tôi phải làm sao? Hồ sơ chúng tôi trình lên thì bị bác, nói làm sai qui hoạch. Nếu lấy hệ số 2.0 tính ngược lại thì chỉ ra nhà ở 5 tầng, là loại nhà ở thấp tầng. Nhưng làm nếu làm như vậy (nhà ở 5 tầng) cũng sai vì khu này là qui hoạch nhà ở cao tầng. Gần một năm (11 tháng) rồi chúng tôi không biết làm sao", ông Nghĩa trình bày với lãnh đạo UBND TP HCM.

Đã có những nỗ lực nhưng cần nhiều hơn nữa 

Và trước vướng mắc về pháp lí, doanh nghiệp đã không im lặng chờ được tháo gỡ mà còn chủ động tìm lối ra cho mình bằng việc đề xuất những phương án cụ thể cho dự án đối với chính quyền địa phương. 

Liên quan đến dự án The Water Bay có diện tích 30,2 ha tại phường Bình Khánh, dù kêu khó với chính quyền những Novaland cũng đề xuất hai phương án để tháo gỡ. Cụ thể, Novaland mong muốn được giao tiếp tục triển khai phần dự án đã hoàn thành thi công là Lô D07 và phần dự án đã hoàn thành thi công phần móng như D02-D06, D08-D10. Đối với phần dự án chưa triển khai thi công sẽ bàn giao lại để cơ quan chức năng tiến hành đấu giá. Hoặc doanh nghiệp sẽ được tiếp tục thực hiện toàn bộ dự án với chức năng nhà ở tái định cư theo các hồ sơ pháp lí đã được phê duyệt.

Về phía các cơ quan chức năng, UBND TP HCM cũng đã có buổi gặp gỡ các doanh nghiệp bất động sản để lắng nghe những khó khăn của họ.

Sau khi nghe nhiều lời kêu khổ từ các doanh nghiệp, ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch của UBND TP HCM đã phải nói thẳng: "Nếu ai sợ xin mời đứng qua một bên, vì không theo kịp thì sẽ dẫn đến ách tắc, khó khăn cho doanh nghiệp. Cần có những câu trả lời chứ không thể kéo dài mãi, không gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp".

Dưới góc độ là một người đứng đầu UBND TP, ông Phong yêu cầu, các sở, ban ngành cần phải đặt mình vào vị trí của doanh nghiệp để thấy được sự khó khăn của họ mới thấy bức xúc như thế nào. Các doanh nghiệp phải chờ đợi trong thời gian dài, gây ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, xây dựng.

Tuy nhiên, chính ông Phong cũng phải thừa nhận có một số vướng mắc pháp lí không chỉ là câu chuyện của một địa phương. Khi nói về độ "vênh" của các điều khoản luật với thực tế, ông Phong khẳng định hiện nay TP đã bước đầu làm rồi, sắp tới làm việc với đoàn Đại biểu Quốc hội, để có báo cáo.

"Thời điểm họp ở Trung ương, không chỉ riêng TP HCM nói về vấn đề này. Bí thư, Chủ tịch các tỉnh cũng nói vì những cái vướng về độ 'vênh' này không chỉ riêng TP HCM gặp phải", Chủ tịch Nguyễn Thành Phong nói.

Đánh giá về vai trò gỡ vướng mắc pháp lí cho doanh nghiệp của chính quyền địa phương, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VnREA (nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng) cho rằng đó là việc hết sức quan trọng.

Ông Nam lấy ví dụ liên quan đến việc giải phóng mặt bằng: "Việc chính quyền gần như đứng ngoài việc giải phóng mặt bằng chả khác gì anh bán một ngôi nhà và bảo với người mua nhà là hãy đưa tiền cho tôi nhưng nhà tôi đang cho thuê, hãy tự đi thoả thuận với người đang thuê nhà để lấy lại nhà. Nếu tỉnh nào đứng ra hỗ trợ doanh nghiệp giải phóng mặt bằng thậm chí giao đất sạch thì dự án phát triển rất tốt. Mà nhà nước giải phóng thì người dân đỡ động chạm đến doanh nghiệp".

Vướng mắc ở đâu phải tháo gỡ ở đó. Rõ ràng, để những vướng mắc về pháp lí của các doanh nghiệp BĐS liên tục được tháo gỡ, sẽ cần nhiều hơn những cuộc gặp gỡ để lắng nghe "lời kêu khổ" từ doanh nghiệp của chính quyền. Việc Chủ tịch UBND TP HCM khẳng định ngay tại cuộc gặp gỡ với các doanh nghiệp rằng khoảng thời gian để doanh nghiệp BĐS Lê Thành phải chờ vì thủ tục giữa hai Sở tại TP HCM chỉ là một tuần chứ không phải 11 tháng đã cho thấy điều đó.

Và sự quyết liệt tháo gỡ vướng mắc có lẽ cũng đã đến lúc cần phải có một thời hạn cụ thể, như ông Nguyễn Thành Phong yêu cầu "những kiến nghị doanh nghiệp sau ba tháng thuộc trách nhiệm của sở ngành nào mà không giải quyết được thì sẽ chịu phê bình", chứ không chỉ dừng lại ở lời nói cho xong.