Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng rẻ chục lần giá thị trường: Cách duy nhất là đấu giá quĩ đất

Đô thị Thủ Thiêm, Q.2 (TP HCM) với nhiều dự án đổi đất lấy hạ tầng. (Ảnh: TỰ TRUNG)

Chỉ có cách duy nhất là tổ chức đấu giá quĩ đất công khai, minh bạch và có sự cạnh tranh của nhiều nhà đầu tư. Kèm theo đó là công khai các kế hoạch, quy hoạch phát triển toàn bộ địa bàn liên quan.

"Đất vàng" giá rẻ

Thất thoát trong các dự án BT ở Khánh Hòa do chỉ định nhà đầu tư, đổi nhiều "đất vàng" lấy công trình hạ tầng nhưng không đấu thầu, đấu giá đất theo qui định, gây thất thoát tài sản và ngân sách. 

Chỉ riêng dự án BT ở khu đất Trường Chính trị Khánh Hòa (cũ), chính quyền địa phương đã giao gần 7.400m2 "đất vàng" cho nhà đầu tư, giá chỉ định chưa tới 22,5 triệu đồng/m2 đối với đất ở và hơn 7,8 triệu đồng/m2 đối với đất sản xuất kinh doanh, trong khi giá đất thị trường khu vực này cao hơn hàng chục lần.

Đầu tháng 7/2019, Kiểm toán Nhà nước đã họp báo công bố kết quả kiểm toán năm 2018. Kết quả kiểm toán 7 dự án BT cho thấy việc giao đất chỉ định cho nhà đầu tư là trái với qui định của Luật đất đai. Đất đã được định giá quá thấp, không sát giá thị trường, gây thất thoát ngân sách.

Còn như câu chuyện làm 4 tuyến đường trong khu đô thị Thủ Thiêm tổng chiều dài gần 12km có mức đầu tư lên đến 12.000 tỉ đồng. Thanh tra Chính phủ đã có kết luận việc xác định giá trị các quĩ đất đối ứng để thanh toán hợp đồng dự án BT khoảng 12.000 tỉ đồng chênh lệch giảm tiền sử dụng đất 3.901 tỉ đồng so với giá trị được phê duyệt trước đó, nguy cơ thiệt hại ngân sách nhà nước.

Khoảng trống lớn!

Để bít các lỗ hổng trong dự án BT, Chính phủ đã ban hành nghị định 69/2019/NĐ-CP, trong đó bắt buộc phải đấu thầu rộng rãi với dự án BT, thời điểm hoán đổi quĩ đất, sử dụng tài sản công thanh toán cho nhà đầu tư; tuy nhiên, chưa qui định đấu giá quĩ đất. 

Tài sản công như quĩ đất tuy lí thuyết xác định theo giá thị trường nhưng không buộc phải tổ chức đấu giá thì rất dễ rơi vào cách làm cũ khi việc xác định giá trị quĩ đất vẫn giống cách làm trước đây.

Nghị định này có qui định thanh toán dự án BT bằng quĩ đất thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, nghĩa là giá trị quĩ đất tương đương với giá trị của khối lượng xây dựng hoàn thành công trình BT. Trường hợp giá trị quĩ đất lớn hơn giá trị dự án BT, nhà đầu tư nộp phần chênh lệch vào ngân sách. 

Nếu giá trị quĩ đất nhỏ hơn giá trị công trình BT, Nhà nước thanh toán phần chênh lệch cho nhà đầu tư bằng tiền hoặc bằng quĩ đất tại thời điểm quyết toán dự án BT hoàn thành. Lí thuyết là vậy nhưng thực tế giá thị trường chuyển nhượng trong điều kiện bình thường luôn cao hơn định giá.

Giá thị trường quĩ đất không phải là đơn giá theo qui định nhà nước nhân với hệ số, tổ chức nào đó thẩm định giá mà còn là sự cạnh tranh để được quyền sử dụng. Với dự án BT càng phức tạp hơn nữa, khó xác định giá trị quĩ đất nếu chỉ định thầu. Định giá theo đất nông nghiệp hay đất ở? Giá đất đã có con đường hay chưa có con đường? Những nội dung này còn mù

mờ, chưa qui định cụ thể. Vậy nên, nếu không đấu giá, chỉ định giá thanh toán bằng cách hoán đổi đất là khoảng trống pháp lí rất lớn. Đây là kẽ hở đáng lo nhất dễ bị lợi dụng tham nhũng, lợi ích nhóm.