Dự án mập mờ pháp lý, môi giới trăn trở giữa 'miếng cơm manh áo' và quyền lợi khách hàng

Trăn trở giữa KPI và quyền lợi khách hàng

H.K. từng là một nhân viên môi giới bất động sản tại TP HCM. Thời điểm mới ra trường, chưa xin được việc đúng chuyên ngành, chị quyết định đi làm nhân viên kinh doanh bất động sản. 

K. cho biết, giai đoạn đào tạo nhân viên mới, khá nhiều các công ty khẳng định rằng "nhân viên kinh doanh chỉ nên tập trung vào việc bán hàng, những thứ khác không phải lo tới".

Với một số dự án, khi nhân viên hỏi về pháp lý thì thường nhận được các câu trả lời "ậm ừ", không rõ ràng và trấn an niềm tin rằng "dự án pháp lý đầy đủ, cứ yên tâm".

Chị K. chia sẻ, khi muốn xin tài liệu pháp lý dự án để tư vấn cho khách, chị phải trao đổi rất nhiều lần mới được cấp trên cung cấp. Thế nhưng, theo chị K., những thông tin này cũng không đủ.

"Cứ như vậy mãi mình không muốn tư vấn cho khách luôn, rủi ro lớn là khách hàng mua trúng dự án không tốt. Sau gần một năm trong nghề, trăn trở giữa KPI và quyền lợi của khách hàng, mình quyết định nghỉ việc... 

Môi giới không bán được dự án này thì bán dự án khác. Môi giới khổ một thì khách hàng gặp phải rủi ro khổ 10. Vì vậy, môi giới có tâm cần tìm hiểu kỹ dự án, đặc biệt là vấn đề về pháp lý trước khi giới thiệu sản phẩm cho khách", chị K. khẳng định.

Trăn trở của chị K. cũng là nỗi lòng của nhiều môi giới bất động sản chân chính. Đối với họ, với tư cách là người trực tiếp tư vấn bán sản phẩm cho khách hàng, việc mập mờ pháp lý là điều không thể chấp nhận.

"Khi bán sản phẩm, đồng nghĩa với bán hình ảnh, uy tín, danh dự... của bản thân. Do đó tôi luôn yêu cầu phía chủ đầu tư cung cấp rõ tình trạng pháp lý dự án. Vì khách hàng dù chấp nhận đầu tư là phải rủi ro, nhưng họ được quyền biết mức độ rủi ro là lớn hay nhỏ, và nằm ở đâu!", chị Kim Tuyến, một môi giới nhiều năm kinh nghiệm tại TP HCM chia sẻ.

Chị Tuyến cho hay, thực tế có nhiều sàn giao dịch mập mờ hoặc không công bố rõ thông tin dự án. Trong khi nhiều môi giới mới vào nghề thường nghe theo mọi thông tin từ sàn, không tìm hiểu kỹ đã nôn nóng bán hàng.

Bên cạnh đó, cũng có những trường hợp môi giới do áp lực về tài chính, nên dù biết pháp lý dự án có vấn đề vẫn tư vấn lấp lửng, cố che đậy hoặc cam kết để khách mua.

"Với những trường hợp này, khi xảy ra vấn đề, hậu quả thường do chủ đầu tư hoặc chủ sàn đứng ra xử lý. Vì tất cả nội dung pháp lý trên hợp đồng liên quan đến chủ đầu tư. Trường hợp chủ đầu tư uy tín, sẽ xử lý cho khách hàng phần nào. Còn chủ đầu tư 'lầy' thì chỉ có người mua chịu thiệt. Riêng môi giới chỉ cần bỏ sim, bỏ nghề là coi như phủi bỏ trách nhiệm", chị Tuyến cho biết.

Dưới góc nhìn của lãnh đạo một công ty bất động sản, ông Nguyễn Đại Phúc - CEO Phúc Vương Land cho rằng, một nhân viên môi giới tốt sẽ không đặt tiêu chí hoa hồng cao để chọn sản phẩm. Sự an toàn về pháp lý và uy tín chủ đầu tư mới là những yếu tố được đặt lên trên hết.

Họ không chỉ nắm rõ về sản phẩm của mình mà còn có cái nhìn tổng quát, hiểu được ưu nhược điểm, bản chất các loại hình sản phẩm khác. Từ đó có thể tư vấn, phân tích một cách quan khách quan, làm thỏa mãn khách hàng.

Về kĩ năng, môi giới giỏi thường thẳng thắn nhưng chân thành. Họ làm việc với cương vị là đối tác của khách chứ không có thái độ ninh bợ, phục tùng.

"Gió tầng nào gặp mây tầng ấy. Khách của họ cũng giàu có và đẳng cấp, không ngỏ ý cắt máu hay qua mặt. Mối quan hệ giữa môi giới và khách hàng sẽ bền lâu, khách lại giới thiệu bạn bè, người thân... Cứ thế môi giới sẽ có nhiều khách hàng tiềm năng, có được uy tín cùng các mối quan hệ", ông Phúc cho biết.

Nguy hiểm với khách hàng và thị trường

Theo thống kê mới nhất của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cả nước có khoảng 500 sàn giao dịch bất động sản, với gần 75.000 nhân viên môi giới nhà đất, nhân viên môi giới tự do.

Mới đây, cơ quan chức năng của nhiều tỉnh thành trên cả nước đã có công bố liên quan đến các doanh nghiệp BĐS hoạt động chui hay vi phạm kinh doanh. 

Đơn cử như tại Quảng Ninh, riêng trên địa bàn TP Hạ Long có tới 30 sàn giao dịch và 80 doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản không trong danh sách Sở Xây dựng quản lý.

Đồng thời, nhiều sàn môi giới của các công ty như CTCP Đầu tư Legend Land, Công ty TNHH GD Land Hạ Long, Nhật Minh Land đã có nhiều vi phạm trong kinh doanh BĐS, sàn giao dịch. 

Cụ thể là: Không đáp ứng đủ điều kiện "phải có đủ 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định"; không thực hiện chế độ thông tin, báo cáo cho Sở Xây dựng; không ban hành quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản; đưa lên sàn giao dịch các sản phẩm không đảm bảo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; thực hiện các giao dịch môi giới, hưởng tiền phí dịch vụ môi giới nhưng không thực hiện lập hợp đồng môi giới bất động sản theo quy định,......

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ với Diễn đàn doanh nghiệp, có đến 90% không có kiến thức căn bản của người làm môi giới. Ước tính hiện chỉ 10% số môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề.

Đồng thời, ông cũng cho biết, sàn giao dịch phải là tổ chức hoạt động có điều kiện, đủ năng lực tham gia thẩm tra, thẩm định bất động sản. Sàn phải có tiềm lực tài chính để đảm bảo chịu trách nhiệm trước pháp luật, đối tác và khách hàng khi để xảy ra sai sót.

"Vì chưa chuyên nghiệp, một bộ phận môi giới bất động sản vẫn bị sa đà vào những hành vi chưa chuẩn mực như có hành vi găm đất, thổi giá tạo sốt ảo gây lũng đoạn thị trường, nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ dự án, lừa đảo khách hàng, gây hậu quả cho người tiêu dùng, ảnh hưởng uy tín cho thương hiệu các chủ đầu tư chân chính", ông Đính nhận định.