Giá bất động sản tăng nóng có phải do môi giới?

Kể từ tháng 8/2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đã chính thức hiệu lực. Các chính sách mới đã quy định tương đối chặt chẽ về hoạt động môi giới bất động sản. 

Cụ thể, cá nhân môi giới phải có chứng chỉ hành nghề. Tương tự một số ngành nghề khác như bác sỹ, giáo viên, luật sư… môi giới nhà đất cũng đòi hỏi trình độ và năng lực đủ để hành nghề nghiêm túc, chuyên nghiệp.

Cùng với đó, luật mới không cho phép cá nhân hành nghề tự do, mà phải làm việc trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Qua đó, giúp việc quản lý, giám sát hoạt động của các cá nhân này chặt chẽ hơn.

Với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới, luật yêu cầu có quy chế hoạt động, có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có ít nhất 1 cá nhân có chứng chỉ hành nghề. Trước khi hoạt động kinh doanh phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý để đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Luật cũng quy định rõ về các biện pháp xử phạt đối với cá nhân, doanh nghiệp hoạt động môi giới không đạt chuẩn, cung cấp thông tin sai lệnh, thiếu chính xác, gây ảnh hưởng tới khách hàng.

Bàn về vai trò của môi giới bất động sản, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết lực lượng này giúp cung - cầu trên thị trường gặp nhau, đưa phía chủ đầu tư, nhà phát triển dự án kết nối với khách hàng trong các giao dịch mua bán, cho thuê. Đồng thời, giúp phản ánh thông tin hai chiều, kết nối các thị trường trong nước và quốc tế, kết nối bất động sản với xây dựng, tài chính…   

Hàng năm, các môi giới giúp kết nối thành công hàng trăm ngàn sản phẩm với giá trị giao dịch ước đạt hàng triệu tỷ đồng.

Thời gian gần đây, việc cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản có hành vi cấu kết, đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường được nhắc đến. Xoay quanh vấn đề này, VARS vừa tổ chức họp báo nhằm làm rõ thực hư câu chuyện và bày tỏ 2 quan điểm chính. 

Thứ nhất, đơn vị cho biết, quyết định giá bán bất động sản là quyền của chủ đầu tư và nhà phát triển dự án. Môi giới không được tham gia bất cứ công đoạn nào liên quan đến việc định giá. Họ được tiếp cận bảng giá của chủ đầu tư gần như cùng lúc với khách hàng.

"Giá bán bất động sản càng cao, môi giới bất động sản càng gặp khó khăn. Hơn ai hết, môi giới chính là người mong muốn giá bán sản phẩm được xác định ở mức phù hợp nhất. Có như vậy, việc bán hàng mới thuận lợi, cơ hội nhận hoa hồng mới có.

Môi giới sống dựa vào hoa hồng. Họ thà chấp nhận hoa hồng thấp nhưng đều đặn để duy trì cuộc sống và tích tiểu thành đại, còn hơn cả năm theo đuổi một deal to mà luôn trong tình trạng hên xui”, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nói.

Theo chuyên gia này, có một thực tế mà hầu như sàn giao dịch nào cũng gặp phải là mức giá bán các sàn đề xuất đều bị chủ đầu tư chê thấp. Lý do bởi chủ đầu tư muốn tối đa hóa lợi nhuận và thường có tâm lý sợ các sàn đưa ra mức giá thấp để dễ đẩy hàng.

Trong khi đó, để có thể tiếp cận với khách hàng thì phía sàn giao dịch/môi giới cũng phải bỏ nhiều chi phí chạy quảng cáo. Nếu giá bán quá cao, vượt khả năng tài chính của nhiều người, sức hấp dẫn của sản phẩm bị giảm sút, khả năng chốt khách sẽ khó khăn hơn.

Thứ hai, cần tránh nhầm lẫn, đánh đồng môi giới bất động sản với đầu cơ. 

Thời gian qua, người dân choáng váng vì câu chuyện giá bán bất động sản bị đẩy lên cao. VARS ví von thị trường giống như biển lớn, giá bán như những đợt sóng. Sóng sau cao hơn sóng trước. Người dân thì không biết đến khi nào tình trạng này mới chấm dứt.

Đơn vị lý giải đây là hệ quả của việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở có giá bán bình dân suốt thời gian dài, trong khi nhu cầu đối với phân khúc này (cả để ở và đầu tư) luôn neo cao. Cung không đáp ứng, khiến cầu bị nén lại. Khi độ nén đạt đến giới hạn nhất định sẽ bật ra và bất chấp nhiều lưu ý để đi tìm cung.

Đây được cho là lý do quan trọng nhất khiến cuộc đua săn nhà, săn đất ngày càng khốc liệt. Chung cư vốn được coi là loại hình tiêu sản, nay cũng lội ngược dòng tăng giá vùn vụt, không kể sản phẩm mới hay cũ. Chưa kể đến việc nhiều dự án mới ra hàng được định vị ở mức cao cấp, khiến mặt bằng giá càng cao hơn.

Ông Đính nhận định: "Trong câu chuyện tăng giá đó, không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung - cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm lướt sóng, kiếm chênh lệch.

Vậy nhưng cần xác định rất rõ, đây là hành vi của những tay đầu cơ, có tài chính. Hành vi của họ là quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường. Ngay khi nhận thấy cơ hội, họ chốt deal, găm hàng, tìm cách sang tên và hưởng chênh lệch.

Những đối tượng này khác với môi giới bất động sản chân chính - lực lượng làm nghề và hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách. Họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá. Nếu có, thì số lượng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay".