Hai thách thức lớn của Long Hậu

CTCP Long Hậu (mã chứng khoán: LHG) vừa công bố báo cáo thường niên năm 2023. Gửi thông điệp đến cổ đông, Chủ tịch HĐQT Lê Tấn Cường chia sẻ, Long Hậu bước vào nằm 2023 với không ít khó khăn, thách thức của thị trường chung và những tác động kinh tế vĩ mô.

Năm 2023, Long Hậu đã hoàn thành và đưa vào kinh doanh nhà xưởng Lô 3A (23,24,25,26) và Nhà xưởng công nghệ cao Long Hậu - Đà Nẵng (lô J4-03 và J4-04). Bên cạnh đó, doanh nghiệp tiếp tục mở rộng quỹ đất sạch, chuẩn bị nền tảng cho dài hạn.

Tổng doanh thu thuần năm 2023 của Long Hậu đạt 485 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế đạt 166 tỷ đồng và vượt 31% chỉ tiêu lợi nhuận được giao cho cả năm.

"Năm 2024, dự báo kinh tế Việt Nam sẽ đan xen cả thuận lợi và khó khăn, thách thức. Tuy nhiên, với các giải pháp tài khóa và cải cách thể chế kinh tế, cùng động lực tăng trưởng dựa trên xuất khẩu, tiêu dùng nội địa và đầu tư, kỳ vọng kinh tế năm 2024 sẽ tiếp tục phục hồi và tăng trưởng.

Việt Nam vẫn là điểm đến đầu tư an toàn cho doanh nghiệp và ngành bất động sản công nghiệp tiếp tục đón nhiều tín hiệu tích cực", Chủ tịch Long Hậu đánh giá.

Năm 2023, các khu công nghiệp (KCN) của Long Hậu thu hút được khoảng 20 dự án đầu tư, trong đó có 8 dự án khách hàng hiện hữu mở rộng và 12 dự án đầu tư mới.

Tiến độ các dự án lớn

Cập nhật tình hình các dự án đã hoàn thành của Long Hậu, các KCN Long Hậu (137 ha) và KCN Long Hậu mở rộng (108,5 ha) hiện tỷ lệ lấp đầy đạt 100%. KCN Long Hậu 3 - giai đoạn 1 (124 ha) lấp đầy 60%. 

Hiện, Long Hậu đang triển khai xây dựng 8 dự án. Đầu tiên là KCN Long Hậu giai đoạn 2 mở rộng (90 ha), đang thực hiện xin các thủ tục phê duyệt chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ, dự kiến hoàn thành thủ tục này trong quý III/2024.

KCN An Định tại Vĩnh Long (200 ha) đang thực hiện xin các thủ tục phê duyệt chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ, dự kiến hoàn thành thủ tục này trong quý II/2024. 

Khu dân cư - tái định cư Long Hậu 3 (19 ha) đang triển khai thủ tục pháp lý về bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng, hoàn thành dự kiến quý IV/2026.

Khu dân cư - tái định cư Long Hậu mở rộng (10 ha) đang triển khai thủ tục pháp lý về bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng, hoàn thành dự kiến năm 2025.

Khu nhà xưởng cao 9 tầng giai đoạn 2 dự kiến hoàn thành quý II/2025. Khu nhà xưởng xây sẵn lô 3A (19-20-21-22) tại KCN Long Hậu 3 - giai đoạn 1 dự kiến hoàn thành và đưa vào hoạt động quý II/2024. 

Khu nhà xưởng J4 - giai đoạn 2 tại Đà Nẵng dự kiến hoàn thành và đưa vào hoạt động từ quý II/2025. Ngoài ra có dự án nhà kho và dịch vụ cho thuê 10.000 m2 đang thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng, dự kiến hoàn thành vào 2025.

Năm 2024, Long Hậu sẽ tiếp tục tập trung bồi thường giải phóng mặt bằng đối với phần diện tích còn lại, tại dự án KCN Long Hậu 3 - Giai đoạn 1 nhằm tạo quỹ đất đưa vào kinh doanh cho các năm tiếp theo.

Cùng với đó, hoàn thành thủ tục pháp lý về việc chấp thuận Chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ đối với dự án KCN An Định (200 ha) tại Vĩnh Long. Thực hiện các thủ tục pháp lý về phương án bồi thường và triển khai thu hồi đất tại dự án Khu dân cư - Tái định cư Long Hậu 3 (19 ha).  

Ngoài ra, hoàn thiện hồ sơ pháp lý của dự án KCN Long Hậu giai đoạn 2 mở rộng (90 ha) và dự án KCN Long Hậu - Tân Tập (150 ha) để trình xin chấp thuận Chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ theo quy định.

Dự báo về những rủi ro 

Long Hậu đánh giá, năm 2024 là năm bản lề của kế hoạch 5 năm giai đoạn 2021 - 2025.

Mảng kinh doanh của Long Hậu chịu sự tác động của ba luật lớn là Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Chứng khoán, Luật Kế toán, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản... vừa được thông qua. Do đó, hành lang pháp lý về đất đai nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng đã được ban hành sửa đổi, sẽ một phần ảnh hướng đến các hoạt động của Công ty.

Năm nay các chính sách pháp luật có nhiều thay đổi, là một trong những rủi ro ảnh hưởng đối với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh và phát triển hạ tầng KCN, như thủ tục thành lập dự án mới; thay đổi chính sách về ưu đãi cho các nhà đầu tư; thay đổi chính sách thuế; thay đổi chính sách - phương án tính tiền thuê đất hàng năm, tiền thuê đất một lần; thay đổi các quy định về giá đất đền bù…

Do đó, các dự án hiện nay triển khai đều chậm so với kế hoạch cũng như chi phí phát sinh thêm từ những thay đổi của pháp luật.

Bên cạnh đó, hiện có nhiều doanh nghiệp ngoài ngành bất động sản đã bắt đầu chuyển hướng đầu tư sang bất động sản công nghiệp. Không ít tỉnh thành hiện nay công bố quy hoạch đều có phát triển khu công nghiệp như: TP Hải Phòng, TP Cần Thơ, TP Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Phú Thọ, Ninh Thuận, An Giang, Cà Mau, Bến Tre, Kon Tum, Hải Dương, Bình Định...

Trong khi đó, mức độ nhận biết của các nhà đầu tư về khu vực Long An chưa cao so với Bình Dương, Ðồng Nai và một số địa phương, khu vực khác. Cộng thêm sự xuất hiện của nhiều đơn vị cho thuê nhà xưởng xây sẵn trên thị trường lân cận khu vực TP HCM và Long An đã làm gia tăng sự cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Long Hậu đang sẵn quỹ đất cho thuê tại thị trường cấp 1 

Trong một báo cáo mới nhất, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) đánh giá, nguồn cung đất KCN tại khu vực phía Nam sẽ tục hạn chế trong năm 2024 trước khi cải thiện từ năm 2025. Do đó, các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất cho thuê tại thị trường cấp 1 như Long Hậu sẽ được hưởng lợi.

VCBS ước tính, sau khi dành khoảng 9,44 ha để phát triển nhà xưởng xây sẵn thì KCN Long Hậu 3.1 hiện còn hơn 44 ha đất có thể cho thuê, trong đó diện tích đất có thể cho thuê ngay khoảng 28 ha.

Với khoảng 44 ha diện tích đất KCN còn lại này, KCN LH 3.1 có thể mang về cho Long Hậu khoảng 2.640 tỷ đồng tiền cho thuê đất trong thời gian còn lại, với mức giá cho thuê bình quân khoảng 250 USD/m2/chu kỳ thuê. 

Cũng theo VCBS, Long Hậu sẽ cho thuê được khoảng 3 ha/năm trong các năm tiếp theo với mức giá cho thuê bình quân khoảng 250 - 260 USD/m2/chu kỳ thuê. 

Song song với mảng hạ tầng KCN, VCBS cũng cho rằng mảng NXXS sẽ mang lại hơn 150 tỷ đồng doanh thu cho Long Hậu trong năm nay. Tính đến cuối năm 2023, Long Hậu hiện sở hữu hơn 13,2 ha NXXS và đang triển khai khu nhà xưởng 3A (19-22) từ cuối năm 2023. 

Thông thường, Long Hậu sẽ bắt đầu triển khai xây dựng các khu nhà xưởng mới khi có tỷ lệ lấp đầy trên 50%, do đó kỳ vọng khu NXXS 3A (19-22) sẽ nhanh chóng được lấp đầy sau khi hoàn thành trong năm nay.