Bất động sản công nghiệp đang thiếu một thứ quan trọng

Trong bối cảnh thị trường thị trường bất động sản ảm đạm, phân khúc thị trường bất động sản đang công nghiệp nổi lên trở thành điểm sáng của thị trường bất động sản hiện nay. 

Nhu cầu về bất động sản công nghiệp của các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng lớn khi có sự chuyển dịch đầu tư của các tập đoàn xuyên quốc gia của Hoa Kỳ, Châu Âu ... từ Trung Quốc sang các nước Đông Nam Á nhằm hạn chế tối đa những hệ lụy tiêu cực do cuộc chiến tranh thương mại Trung Quốc - Hoa Kỳ gây ra, đứt gãy chuỗi cung ứng nguyên, vật liệu cho sản xuất của thế giới. 

Việt Nam là một trong những quốc gia hưởng lợi nhiều nhất từ sự chuyển dịch này và đang có nhiều nỗ lực để đón các dòng đầu tư. Tuy nhiên, khung pháp lý về phân khúc bất động sản công nghiệp tại Việt Nam hiện nay được đánh giá vẫn chưa đầy đủ và đồng bộ.

Phát biểu tại Diễn đàn Thúc đẩy phát triển bền vững khu công nghiệp Việt Nam sáng 28/3, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, việc điều chỉnh các quan hệ về giao dịch bất động sản công nghiệp vẫn tuân theo những quy định chung của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2024.

Điều này là cần thiết nhưng chưa đủ. Bởi lẽ, phân khúc bất động sản công nghiệp có những đặc điểm riêng khác biệt với các phân khúc bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng…

“Với những đặc điểm khác biệt này thì phân khúc bất động sản công nghiệp cần phải có những quy định mang tính chuyên biệt bên cạnh những quy định chung về kinh doanh bất động sản.

Theo tôi, dựa trên cơ sở quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2024, Chính phủ, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành hữu quan nghiên cứu, soạn thảo ban hành các quy định về phân khúc bất động sản công nghiệp, góp phần đưa hoạt động của phân khúc này đi vào nề nếp và thúc đẩy sự vận hành thông suốt, lành mạnh”, ông Tuyến kiến nghị.

Bên cạnh đó, việc thực hiện dự án phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế hiện này chịu sự điều chỉnh của nhiều quy định của pháp luật như đầu tư, xây dựng, đất đai, môi trường, kinh doanh bất động sản... mà theo ông Tuyến còn nhiều vướng mắc. 

"Quy định để xác định các trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất hoặc quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án phát triển hạ tầng khu công nghiệp chưa được quy định cụ thể tại pháp luật về đầu tư, pháp luật đất đai, pháp luật đấu thầu đã gây khó khăn cho việc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. 

Pháp luật về môi trường yêu cầu phải có báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước khi quyết định chủ trương đầu tư. 

Pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản yêu cầu đánh giá về điều kiện, năng lực tài chính của nhà đầu tư để thực hiện dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

Pháp luật đất đai yêu cầu việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (đặc biệt là đất trồng lúa, đất rừng) sang đất phi nông nghiệp phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Do đó, trình tự, thủ tục đầu tư và triển khai dự án phát triển hạ tầng khu công nghệ có sự tham gia của nhiều cơ quan và mất nhiều thời gian”, vị chuyên gia kiến nghị cần hoàn thiện khung pháp lý hoàn chỉnh, đầy đủ đề giải quyết các vướng mắc trong hoạt động đầu tư phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế.