Hàng trăm dự án nhà ở có quĩ đất hỗn hợp sắp được 'cởi trói'

Dự thảo Luật Đầu tư được kì vọng sẽ giải quyết được ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở có quĩ đất hỗn hợp.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (HoREA) cho biết hiện nay, dự án nhà ở phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư theo qui định tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở.

Tuy nhiên, trên thực tế, dự án nhà ở thường có quĩ đất hỗn hợp, phổ biến thường có khoảng 10% đất ở, khoảng 80% đất nông nghiệp, khoảng 10% đất rạch, đường, bờ đất, kênh mương nội đồng do Nhà nước quản lí (ngay cả dự án nhà ở trong các quận nội thành, có xen cài đường hẻm thì cũng không thể đạt chuẩn 100% đất ở).

HoreA cho biết, Dự thảo Luật Đầu tư mới đây có nhiều qui định mới rất phù hợp như "cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu, trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai (Khoản 3.a Điều 30), nhưng không thuộc một trong các trường hợp: đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai", không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư (Khoản 1.b Điều 33).

Qui định nhà đầu tư không phải kí quĩ hoặc không phải có bảo lãnh ngân hàng, trong trường hợp "Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác" (Khoản 1.d Điều 44 dự thảo Luật Đầu tư)…

"Hiệp hội rất hoan nghênh Khoản (3.a) Điều 30 Dự thảo Luật Đầu tư, vì sẽ giải quyết được ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở có quĩ đất hỗn hợp, khai thông được "điểm nghẽn" về thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết.

Để đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật, Hiệp hội đề nghị bổ sung Khoản (1.b’’ mới) Điều 80 Dự thảo Luật Đầu tư, để sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở, như sau: "Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hoặc "đất ở và các loại đất khác") theo qui định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại", để thống nhất với Khoản (1.b) Điều 169, Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai, Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở, Khoản (3.a) Điều 30 và Khoản (1.b) Điều 33 Dự thảo Luật Đầu tư.

Hiện trên địa bàn TP HCM hàng trăm dự án nhà ở có quĩ đất hỗn hợp (gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp) do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất. Nhưng, các dự án này hiện đang bị ách tắc, không thể hoàn thành được các thủ tục đầu tư xây dựng, do một số qui định pháp luật thiếu thống nhất.

Hậu quả là doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh cực kì khó khăn, bị chôn vốn nhiều năm, không thể thực hiện được dự án, bị thua lỗ, thậm chí có nguy cơ phá sản, ngân sách nhà nước bị thất thu, giá nhà tăng, người có nhu cầu thực khó tạo lập nhà ở.

Chỉ tính riêng tại TP HCM, có đến 126 dự án nhà ở thương mại có quĩ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng và 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quĩ đất thuộc Nhà nước quản lí phải rà soát lại thủ tục pháp lí.

Ông Lê Hoàng Châu từng nhiều lần đề xuất cần thiết xem xét sửa đổi Luật Đầu tư theo hướng thống nhất với Luật Đất đai, Luật Nhà ở về điều khoản này theo hướng nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hoặc “đất ở và các loại đất khác”) theo qui định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Đối với phần diện tích đất công trong dự án phải được xác định theo giá thị trường, không làm thất thoát tài sản nhà nước. Do đó, kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đồng thời chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất ở đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỉ lệ 10 - 15% (hoặc tỉ lệ khác do TP qui định).

Hoặc xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo qui định của pháp luật đất đai, đối với phần diện tích đất công này và chủ đầu tư nộp ngân sách nhà nước để được giao đất, cho thuê đất.