Hệ lụy nhìn từ vụ đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai quy định việc đấu giá tài sản nhà nước, trong đó có đất thuộc sở hữu Nhà nước (đất công) khi giao cho doanh nghiệp làm dự án kinh doanh, thương mại.

Thời gian gần đây tại TP HCM, vấn đề đấu giá đất công được dư luận đặc biệt quan tâm khi xảy ra hàng loạt vụ thất thoát tài sản nhà nước liên quan đến đất đai do không thực hiện quy định đấu giá, trong đó có Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Đáng chú ý, mới đây việc TP HCM tổ chức đấu giá thành công 4 khu đất trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm thu về cho ngân sách 37.346 tỷ đồng càng cho thấy việc đấu giá đất đai thuộc sở hữu nhà nước cần phải được chấp hành nghiêm, đảm bảo pháp luật được thượng tôn, cơ hội kinh doanh được bình đẳng và ngân sách nhà nước không bị thất thoát.

Lo ngại tăng giá đất

Vào ngày 10/12 vừa qua, 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm được tổ chức bán đấu giá, qua đó thu về tổng cộng 37.346 tỷ đồng cho ngân sách TP HCM. Trong đó đáng chú ý, Công ty Trách nhiệm hữu hạn Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt trúng đấu giá lô đất ký hiệu 3-12 với giá 24.500 tỷ đồng. Lô đất này có diện tích 10.059,7m2, giá khởi điểm hơn 2.942 tỷ đồng.

Như vậy giá đất tại lô đất nói trên được doanh nghiệp mua với giá 2,4 tỷ đồng/m2, trở thành lô đất có giá đắt đỏ nhất tại TP HCM, thậm chí “vượt mặt” cả giá đất các tuyến đường đắc địa tại khu vực trung tâm thành phố như Lê Duẩn, Nguyễn Huệ hay Tôn Đức Thắng. Dự kiến từ năm 2022 thành phố sẽ tiếp tục đấu giá 51 lô đất còn lại của Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, sẽ có ba trường hợp hưởng lợi từ việc giá đất 2,4 tỷ đồng/m2 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm gồm ngân sách nhà nước và doanh nghiệp trúng đấu giá cũng như chủ đầu tư xung quanh Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã nộp tiền sử dụng đất vì không phải lo lắng khoản chi phí này bị tăng lên trong tương lai, doanh nghiệp bất động sản có dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm có thể định giá lại tài sản đang thế chấp ngân hàng để vay thêm vốn.

Tuy nhiên, một chủ đầu tư dự án khu dân cư kế cạnh Khu đô thị mới Thủ Thiêm lại tỏ ra băn khoăn khi việc giá đất Khu đô thị mới Thủ Thiêm lên tới 2,4 tỷ đồng/m2 sẽ ảnh hưởng đến mặt bằng giá đất xung quanh cũng như mở rộng ra ở nhiều khu vực tại TP HCM.

Đặc biệt tại dự án mà doanh nghiệp này đang triển khai, hiện đang thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng (thực hiện được hơn 90%) sẽ gặp khó khi người dân có tâm lý so bì, yêu cầu nâng giá đất, dẫn tới kéo dài thời gian dự án, doanh nghiệp tiếp tục phải trả lãi vay phát sinh.

Tương tự, một CEO sàn bất động sản chuyên phân phối đất nền đánh giá, việc giá đất Khu đô thị mới Thủ Thiêm được doanh nghiệp mua đấu giá lên tới 2,4 tỷ đồng/m2 sẽ tạo ra hệ lụy tăng giá bất động sản không chỉ trong dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm mà ở nhiều khu vực khác, nhất là tại các dự án khu đô thị đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng. Điều này cũng tạo ra “cuộc đua” tăng giá giữa các chủ đầu tư, dù chi phí đầu tư vẫn ở mức ổn định, cuối cùng người mua sẽ là người chịu thiệt nhất.

Trong khi đó, bàn về giá đất, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP HCM cho rằng Luật Đất đai 2013 quy định, giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất nhưng không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất cũng xác định nguyên tắc và phương pháp định giá đất phải bảo đảm khách quan, trung thực.

Với kết quả đấu giá cao tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm mới chỉ mang tính phản ánh diễn biến bất thường, chưa phản ánh mang tính phổ biến nên chưa ảnh hưởng đến việc tính giá đất cụ thể tại khu vực Thủ Thiêm.

Tuy nhiên, nếu kết quả đấu giá sắp tới tiếp tục với những mức trúng đấu giá cao thì dần dần sự phản ánh này trở thành phổ biến, lúc này khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin này tại khu vực định giá đất.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, với những dự án do vướng mắc đã có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất nhưng chưa tính giá đất cụ thể thì chưa ảnh hưởng đến việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước. Nhưng với giá đất cụ thể có khoảng cách chênh lệch lớn với kết quả trúng đấu giá cao vừa qua sẽ đặt ra vấn đề đơn vị thẩm định giá, Hội đồng tư vấn giá phải xem xét rất kỹ và cần thời gian nhiều hơn nên có nguy cơ càng kéo dài thời gian.

Điều đó cũng có nghĩa các dự án được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá và dự án có chuyển mục đích sử dụng đất đang chờ tính tiền sử dụng đất có thể tiếp tục bị kéo dài nếu các cơ quan nhà nước không đánh giá đúng về kết quả trúng đấu giá vừa qua tại Thủ Thiêm.

Cần tiếp tục đấu giá công khai

Trước Khu đô thị mới Thủ Thiêm, mặt bằng đắc địa 23 Lê Duẩn (quận 1) cũng được đấu giá, thu về ngân sách hơn 1.400 tỷ đồng, cao gấp 2,6 lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, đây chỉ là con số hiếm hoi đất công được tổ chức đấu giá công khai tại TP HCM.

Trên thực tế, nhiều khu đất được hoán đổi từ đất công qua “túi” doanh nghiệp tư nhân gây thất thoát tài sản nhà nước khiến nhiều quan chức TP HCM dính vòng lao lý như khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng, 8-12 Lê Duẩn, 15 Thi Sách...

Chưa kể nhiều khu đất công có vị trí đắc địa khác cũng được thuê, giao cho doanh nghiệp làm dự án kinh doanh, thương mại không qua đấu giá. Điều này gây nhiều hệ lụy tai hại, không những thể hiện việc thực hiện quy định pháp luật chưa nghiêm, chưa tạo ra môi trường đầu tư lành mạnh mà còn gây thất thoát tài sản nhà nước, gây xói mòn niềm tin của nhân dân vào chính sách quản lý đất đai, xây dựng.

Riêng tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP HCM sử dụng ngân sách để đền bù, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch rồi kêu gọi doanh nghiệp đầu tư. Tại dự án này, Thanh tra Chính phủ đã thanh tra và kết luận nhiều sai phạm trong đó có việc đầu tư các dự án BT thanh toán bằng quỹ đất không qua đấu giá, xác định tiền sử dụng đất tại một số lô đất chỉ với giá 26 triệu đồng/m2 không đúng quy định, cần xác định lại để tránh thiệt hại cho ngân sách nhà nước.

Từ đó, Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo UBND TP HCM thu hồi và hoàn trả ngay các khoản tiền đã tạm ứng từ ngân sách nhà nước không đúng quy định đã đầu tư cho Khu đô thị mới Thủ Thiêm tính đến ngày 30/9/2018 là 26.315 tỷ đồng. 

Thanh tra Chính phủ cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo UBND TP nghiên cứu các phương án khai thác quỹ đất còn lại trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, tính lại tiền sử dụng đất của các dự án đã giao cho nhà đầu tư, đảm bảo không thất thoát tài sản nhà nước.

Nhìn từ vụ đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP HCM) nhận định: Việc giao đất, cho thuê đất cần phải thực hiện đúng theo quy định từ Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 (hiện nay).

Cụ thể, phải được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất (đối với đất đã giải phóng mặt bằng) và đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư (đối với đất chưa giải phóng mặt bằng), nếu không thực hiện đúng quy định sẽ gây ra thất thoát ngân sách nhà nước, dẫn đến tình trạng nhiều cán bộ bị xử lý vi phạm như trong thời gian qua tại TP HCM.

“Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn, là sở hữu toàn dân nên việc quản lý cần công khai minh bạch để người dân giám sát và xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm không thực hiện đúng quy định pháp luật. Hiện nay, nhiều địa phương đã thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và thực tế đã mang lại hiệu quả, nguồn thu lớn cho ngân sách, đồng thời lựa chọn được những nhà đầu tư đủ năng lực thực hiện dự án, tránh tình trạng đầu cơ đất, bỏ hoang đất,” luật sư Trần Đức Phượng nêu quan điểm.