HoREA: Hơn 146.000 bất động sản lưu trú cần khung pháp lý thống nhất

Trong góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề xuất bổ sung và thống nhất các quy định đối với nhóm bất động sản là công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú.

Theo HoREA, các loại hình bất động sản này bắt đầu phát triển sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực và bùng nổ giai đoạn 2015-2019. Tuy nhiên, pháp luật chưa có quy định đầy đủ, đồng bộ để điều chỉnh hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Dẫn số liệu Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, HoREA cho biết từ năm 2022 đến tháng 6/2026, cả nước phát triển thêm 35.538 sản phẩm, gồm 24.767 căn hộ du lịch và 10.771 biệt thự, nhà phố du lịch. Tính cả nguồn cung hình thành trước đó, tổng số sản phẩm thuộc nhóm này khoảng 146.438, chưa kể hơn 10.000 officetel tại Hà Nội và TP HCM.

Nhiều dự án phát triển giai đoạn 2007-2020 phát sinh vướng mắc về đất đai, cấp giấy chứng nhận, huy động vốn và cam kết lợi nhuận do thiếu quy định hoặc cách áp dụng chưa thống nhất.

Trong khi các dự án cũ vẫn được tháo gỡ, thị trường tiếp tục xuất hiện những mô hình mới. Nếu pháp luật chỉ liệt kê từng sản phẩm như condotel, biệt thự du lịch, officetel hay nhà phố du lịch, quy định có thể nhanh chóng không theo kịp thực tế.

Do đó, Hiệp hội đề xuất thống nhất khái niệm "công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú" trong dự thảo luật, thay vì liệt kê từng loại hình. Cách tiếp cận này có thể bao quát cả các mô hình mới như farmstay, căn hộ lưu trú quy mô nhỏ hay sleep box... mà không phải liên tục bổ sung tên gọi vào luật.

HoREA đề nghị cách tiếp cận này được thống nhất xuyên suốt các quy định về loại bất động sản đưa vào kinh doanh, điều kiện mua bán, quyền và nghĩa vụ của các bên, hợp đồng và chuyển nhượng hợp đồng.

Hiệp hội nhấn mạnh, hoàn thiện khung pháp lý không đồng nghĩa hợp thức hóa các dự án hoặc sai phạm đã phát sinh. Các dự án tồn đọng vẫn phải được xử lý theo quy định, trong đó chủ đầu tư cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính và khắc phục sai phạm trước khi đưa vào kinh doanh.

Việc hoàn thiện khung pháp lý, theo HoREA, càng cần thiết khi du lịch được định hướng trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, trong khi lượng lớn bất động sản phục vụ lưu trú đã hình thành và nhu cầu đối với các loại hình này tiếp tục tăng.

HoREA cũng đề xuất mở rộng quyền mua bất động sản lưu trú cho người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam. Đối tượng này có thể được mua, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và một phần diện tích tại các công trình lưu trú. Phần diện tích được mua tối đa 30% tổng diện tích sàn của một tòa nhà.

Hiện pháp luật đã quy định giới hạn sở hữu không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, nhưng chỉ áp dụng với nhà ở, không phải là hạn mức sở hữu condotel. Việc bổ sung cơ chế này tương tự chính sách sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài và có thể mở rộng nguồn cầu với các sản phẩm phục vụ du lịch, lưu trú.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, cả nước có 130 dự án bất động sản thương mại du lịch đã hoàn thành và đang triển khai với tổng vốn đầu tư khoảng 1,3 triệu tỷ đồng, quy mô hơn 10.000 ha cùng 48.000 sản phẩm. Riêng quý II, toàn thị trường ghi nhận 3.690 giao dịch với tổng giá trị khoảng 7.600 tỷ đồng.