IDICO có lợi thế từ quỹ đất thương phẩm lớn, giá trị hợp đồng ước đạt gần 1 tỷ USD trong giai đoạn 2022 - 2027

Quỹ đất thương phẩm lớn, giá cho thuê đất tại các KCN tăng

Theo Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), hiện Tổng Công ty IDICO - CTCP (mã chứng khoán: IDC) có quỹ đất thương phẩm lớn tại khu vực phía Nam với 5 khu công nghiệp (KCN) đang triển khai là Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Hựu Thạnh, Quế Võ 2 và Cầu Nghìn.

Tính tới cuối năm 2021, diện tích đất thương phẩm sẵn sàng kinh doanh của IDICO đạt 741,8 ha, với 91,4 ha diện tích thương phẩm từ KCN Phú Mỹ 2 và Hựu Thạnh cho thuê trong đầu năm nay, IDICO còn lại 650,1 ha quỹ đất thương phẩm chưa kinh doanh. 

BVSC nhận định, đây là lợi thế của IDICO trong bối cảnh thủ tục pháp lý ngày càng phức tạp cũng như công tác đền bù đắt đỏ và kéo dài. Với 100 ha còn lại của KCN Quế Võ 2 đã được chấp thuận phương án giải phóng mặt bằng (GPMB) trong tháng 7, công ty còn 105 ha tại KCN Cầu Nghìn còn vướng chấp thuận của Thủ tướng chính phủ chuyển đổi từ đất trồng lúa sang đất KCN. 

Kế hoạch năm nay của IDICO là sẽ thực hiện cho thuê tổng cộng 160 ha đất từ các KCN. Theo chia sẻ từ phía doanh nghiệp, giá đất KCN tại Phú Mỹ, Bà Rịa - Vũng Tàu hay Long An đang ngày càng tăng cao, khi mà diện tích đất thương phẩm ngày càng ít, diện tích đất lớn liền thửa đã hoàn thành công tác đền bù GPMB không còn nhiều. 

Giá chào thuê tại KCN Hựu Thạnh đã tăng 50% trong hai năm, khi mà mức giá cho thuê trong nửa đầu năm nay là 135 USD/m2/kỳ thuê và mức giá chào thuê tại năm 2019 là 90 USD/m2/kỳ thuê.  

Do đó, BVSC kỳ vọng giá thuê tại các các KCN Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng và Hựu Thạnh sẽ tiếp tục gia tăng. BVSC ước tính, 650,1 ha đất thương phẩm từ các KCN này sẽ được kinh doanh trong giai đoạn 2022 - 2026. 

Bên cạnh đó, BVSC dự báo tổng giá trị hợp đồng của IDICO sẽ đạt khoảng 23.279 tỷ đồng cho giai đoạn 2022 - 2027. Theo như tình hình khan hiếm đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê, cùng với vị trí địa lý thuận lợi của các KCN của IDICO, giá chào thuê sẽ còn tiếp tục tăng hoặc duy trì so với mức hiện tại. 

Sau năm 2025 khi quỹ đất KCN đang có được kinh doanh gần hết, mảng kinh doanh KCN của công ty sẽ chủ yếu phụ thuộc vào việc mở rộng quỹ đất. 

Hiện tại, IDICO đang thực hiện mở rộng 5 dự án ở phía Bắc với tổng diện tích khoảng 1.000 ha, 2 - 4 dự án ở phía Nam với tổng diện tích 1.000 ha và Mỹ Xuân A mở rộng tại Bà Rịa - Vũng Tàu với diện tích 110 ha - 550 ha. 

Ngoài ra, thông qua công ty con, doanh nghiệp đã được phê duyệt chủ trương đầu tư của KCN Tân Phước 1, Tiền Giang với tổng diện tích là 470 ha, tỷ lệ sở hữu là 65%. 

Mảng BĐS khu đô thị là động lực cho tăng trưởng sau năm 2025

BVSC cho biết, hiện tại, IDICO đang còn khoảng 60 ha đất khu dân cư (KDC) đang triển khai, trong đó, quan trọng nhất là KDC và nhà ở công nhân Hựu Thạnh với diện tích 47,1 ha đang trong giai đoạn đền bù, GPMB. 

IDICO đã có quyết định giao đất giai đoạn 1 là 33,4 ha tại khu đô thị (KĐT) này, trong 47 ha thì công ty đã đền bù GPMB 40,4 ha, còn 2,2 ha cần GPMB và 4,5 ha không phải GPMB. 

KĐT này nằm gần các KCN Hựu Thạnh, Thịnh Phát, Tân Đức, Hải Sơn và Việt Pháp; với nhu cầu nhà giá rẻ, nhà ở công nhân lớn. BVSC ước tính, chi phí phát triển trên mỗi m2 của dự án này vào khoảng 5 triệu đồng, tương đương 1.613 tỷ đồng cho cả dự án (bao gồm chi phí đền bù, chuẩn bị mặt bằng, xây dựng hạ tầng và xây dựng công trình; chưa tính tiền sử dụng đất). 

BVSC kỳ vọng, dự án này sẽ được đưa vào kinh doanh vào năm 2024, làm động lực tăng trưởng lợi nhuận của IDICO sau khi quỹ đất KCN đang có được kinh doanh gần hết. 

Liên quan kết quả kinh doanh của công ty, BVSC nhận định trong nửa cuối 2022, IDICO sẽ không có khoản đột biến từ ghi nhận doanh thu một lần từ KCN Nhơn Trạch 5, kết quả kinh doanh mảng KCN chủ yếu đến từ quỹ đất thương phẩm sẵn sàng bàn giao của KCN Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng và KCN Hựu Thạnh.

Do vậy, kết quả kinh doanh 6 tháng cuối năm của công ty được dự báo sẽ không cao như 6 tháng đầu năm, ghi nhận doanh thu và lợi nhuận thuần lần lượt là 3.701,4 tỷ đồng và 507,8 tỷ đồng (chiếm 22,5% lợi nhuận thuần cả năm). 

Song, nhờ kết quả cao trong nửa đầu năm, BVSC dự báo, doanh thu và lợi nhuận thuần cả năm của IDICO vẫn sẽ tăng so với cùng kỳ năm 2021, đạt lần lượt 8.683 tỷ đồng (tăng 102%) và 2.258 tỷ đồng (tăng 358%). Kết quả kinh doanh tăng trưởng mạnh chủ yếu đến từ mảng cho thuê KCN chiếm doanh thu 4.749 tỷ đồng, đóng góp 3.008 tỷ đồng lợi nhuận gộp.