Khách hàng gặp nhiều rủi ro khi giao dịch căn hộ tiền tỉ trên bãi đất vắng công nhân

Hiệp hội bất động sản TP HCM (Horea) cho biết, 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm còn 2.227 căn so với 3.965 căn; căn hộ bình dân giảm còn 1.249 căn so với 1.914 căn).

Do vậy, TP HCM đang có tình trạng khan hiếm nguồn cung mới. Đây là cơ hội cho nhiều chủ đầu tư đưa ra mở bán dự án dù chưa đủ điều kiện mở bán theo hình thức ký hợp đồng đặt chỗ từ 50 – 100 triệu đồng/căn hộ.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm đang là khu vực phát triển bất động sản nóng nhất TP HCM với hàng loạt dự án chung cư. (Ảnh: Tâm Nguyên)

Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Nghị định 99/2011/NĐ-CP về hợp đồng mẫu bảo vệ người tiêu dùng thì trong lĩnh vực mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được bán khi nào hình thành xong phần móng và phải có quyết định đồng ý cho bán của Sở xây dựng. Trước thời điểm hình thành xong phần móng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ khoản tiền nào ngoài tiền hợp đồng hợp tác kinh doanh chia lợi với cả dự án.

Quy định chặt chẽ là vậy nhưng hiện nay, không thiếu các dự án tại TP HCM đang rầm rộ thu tiền khách hàng bằng hình thức đặt chỗ dù công trình vẫn chỉ là bãi đất trống, không có hoạt động xây dựng.

Có thể điểm qua là dự án Rome Diamond Lotus (tọa lạc tại số 50 đại lộ Mai Chí Thọ, phường An Phú, quận 2) của Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang (Phúc Khang Corporation). Dự án được giới thiệu có diện tích gần 17.000 m2, 30 tầng nổi – 2 tầng hầm với khoảng 700 căn hộ từ 51 m2 cho đến 107 m2, sẽ đưa ra thị trường vào quý II/2021.

Khu vực bãi đất trống của dự án Rome Diamond Lotus tại trục giao lộ Đồng Văn Cống - Mai Chí Thọ. (Ảnh: Tâm Nguyên)

Chủ đầu tư giới thiệu dự án như một "thành Rome" trong lòng Sài Gòn, tọa lạc hai mặt tiền đại lộ Mai Chí Thọ - Đồng Văn Cống, giao thông thuận tiện đi nhiều khu vực. Phúc Khang Corporation tạm đưa ra có giá khoảng 70- 80 triệu đồng/m2 cho dự án căn hộ này.

Tuy nhiên, theo ghi nhận thực tế tại khu vực dự án, nơi đây là một bãi đất trống sơ sài được rào chắn bằng những tấm tôn rỉ sét. Bên trong có hai cần cẩu nhưng không hoạt động cùng vài bãi tập kết đá, cỏ dại bắt đầu mọc nhiều.

Người dân xung quanh cho biết, lâu nay không thấy công trình hoạt động gì, thỉnh thoảng có thấy mấy công nhân ra vào, chủ yếu là trông coi công trình rồi thôi. "Thấy họ quây tôn rào lại thôi chứ chưa thấy máy móc làm gì cả", người dân ngay cạnh dự án nói.

Theo tìm hiểu, nhân viên Rome by Diamond Lotus cho biết dự án đã được mở bán vào 21/4 và ngày 15/6 vừa qua.

"Bên em đã bán được khoảng trên 50% tổng căn hộ. Nếu anh có nhu cầu mua sẽ làm phiếu giữ chỗ trị giá 100 triệu đồng, đến ngày mở bán, nếu đồng ý thì  công ty sẽ chuyển sang thành tiền đặt cọc, sau 7 ngày khách hàng tiếp tục đóng 10% giá trị căn hộ cho công ty nữa ạ", nhân viên này giới thiệu cách thức mua căn hộ dự án này.

Bên cạnh đó, tham khảm trên các sàn giao dịch bất động sản, căn hộ  dự án Rome by Diamond Lotus được rao bán rầm rộ giá từ 3,9 tỉ đồng/căn hộ 51 m2 cho đến 7,8 tỉ đồng/căn hộ 107 m2.

Bên trong công trường ìm lìm, chưa hề có hạng mục nào được triển khai để phù hợp với quy định mở bán. (Ảnh: Tâm Nguyên).

Với mức giá 70-80 triệu đồng/m2 và bán được 50% căn hộ, Phúc Khang Corporation đã thu số tiền cực lớn từ khách hàng trong khi dự án vẫn chưa hoàn thành những hạn mục theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Nghị định 99/2011/NĐ-CP.

Trước đó, trong một buổi làm việc với các doanh nghiệp bất động sản đầu năm 2019, Phó chủ UBND TP HCM Trần Vĩnh Tuyến đề nghị các doanh nghiệp cần nắm vững và làm theo quy định của pháp luật. TP sẽ công khai danh tính doanh nghiệp làm hoạt động không tốt vì hiện nay đang có tình trạng dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư đã triển khai ký kết hợp đồng mua bán với người dân khi "chưa có gì hết đã rao bán".

Khách hàng nắm dao đằng lưỡi

Luật sư Lê Văn Hoan - Đoàn luật sư TP HCM cho biết, khách hàng sẽ gặp rủi ro rất lớn khi đầu tư vào những dự án thế này.

Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở quy định, chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Ngoài ra, Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Nghị định 99/2011/NĐ-CP về hợp đồng mẫu bảo vệ người tiêu dùng thì trong lĩnh vực mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được bán khi nào hình thành xong phần móng và phải có quyết định đồng ý cho bán của sở xây dựng. Trước thời điểm hình thành xong phần móng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ khoản tiền nào ngoài tiền hợp đồng hợp tác kinh doanh chia lợi với cả dự án.

Chính vì vậy, theo luật sư Hoan, hình thức huy động vốn theo kiểu đặt cọc mua căn hộ khi dự án chưa xong phần móng cũng như chưa được Sở Xây dựng chấp thuận gây ra nhiều rủi ro cho khách hàng, không khác gì nắm dao đằng lưỡi.