'Kho lương' của Khang Điền tăng gần 1.500 tỷ đồng nhờ mở bán The Privia trong quý IV/2023

Lợi nhuận giảm 33%, "kho lương" tăng mạnh nhờ mở bán The Privia trong quý IV/2023

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) vừa công bố báo cáo tài chính quý IV/2023 với doanh thu thuần 470 tỷ đồng, giảm 62% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nguồn thu chính là chuyển nhượng bất động sản ghi nhận doanh thu gần 453 tỷ đồng, giảm 64,6%.

Điểm sáng đến từ biên lợi nhuận gộp 62%, tăng mạnh so với con số 24% cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận gộp đạt 292 tỷ đồng, giảm 2% so với cùng kỳ. 

Trong kỳ, công ty cũng ghi nhận doanh thu tài chính từ lãi tiền gửi, đạt 16,2 tỷ đồng, tăng 74%. Song, các chi phí tài chính, chi phí bán hàng đều tăng cao so với cùng kỳ. Kết quả, Khang Điền báo lãi sau thuế quý IV/2023 đạt 63,4 tỷ đồng, giảm 43%.  

Tính chung cả năm 2023, doanh thu thuần của Khang Điền ở mức 2.093 tỷ đồng, giảm 28% so với cùng kỳ, với biên lợi nhuận gộp 75%, cũng tăng mạnh so với con số 50% cùng kỳ dẫn đến khoản lãi gộp, lãi thuần đều tăng ngược chiều doanh thu. 

Song, do khoản lãi giao dịch mua rẻ công ty thành viên giảm mạnh, Khang Điền báo lãi sau thuế 730 tỷ đồng, giảm 33% so với năm 2022. Con số này cũng tương đương thực hiện được 73% mục tiêu lãi 1.000 tỷ đồng mà công ty đã đề ra cho năm 2023.

Mặt khác, tính đến ngày 31/12/2023, khoản người mua trả tiền trước của Khang Điền đạt 2.354 tỷ đồng, trong đó, 2.350 tỷ đồng đến từ khách mua bất động sản thuộc dự án của nhóm công ty. Các khoản này sẽ được ghi nhận là doanh thu khi nhóm công ty hoàn thành và bàn giao các bất động sản cho khách. 

Khoản nhận trước từ khách mua bất động sản này cũng tương đương cao gấp 2,7 lần so với hồi đầu năm 2023 và cao gấp 2,6 lần so với con số 895 tỷ đồng tại thời điểm cuối quý III/2023. Trong quý IV/2023, nhóm Khang Điền đã chính thức mở bán 1.043 căn hộ thuộc Khu nhà ở cao tầng dự án The Privia tại phường An Lạc, quận Bình Tân, TP HCM. Giá dao động 48 - 52 triệu đồng/m2.

Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến tổng nguồn vốn của Khang Điền (tương đương giá trị tổng tài sản) tại ngày 31/12/2023 tăng gần 23% so với đầu năm 2023, đạt 26.418 tỷ đồng. 

Tồn kho tại các dự án BĐS dở dang tăng gần 51%

Về phía tài sản công ty, chiếm hơn 71% tổng tài sản là hàng tồn kho, với giá trị đạt gần 18.788 tỷ đồng, tăng gần 51% so với đầu năm 2023, chủ yếu do tồn kho các dự án Khu dân cư Tân Tạo (6.528 tỷ đồng), Khu định cư Phong Phú 2 (1.675 tỷ đồng), Bình Trưng - Bình Trưng Đông (3.159 tỷ đồng) tăng mạnh so với đầu kỳ. 

Ngoài ra, công ty cũng đang ghi nhận chi phí xây dựng cơ bản dở dang hơn 931 tỷ đồng vào Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng. 

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy, trong năm 2023, do chi tiền đầu tư các dự án bất động sản, tăng hàng tồn kho, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Khang Điền âm hơn 1.556 tỷ đồng. Dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính cũng âm 293 tỷ đồng do trả nợ gốc vay. 

Song, nhờ khoản tiền vào hơn 3.190 tỷ đồng từ thu hồi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác, dòng tiền thuần trong năm 2023 của Khang Điền vẫn duy trì dương ở mức gần 977 tỷ đồng. 

Nói thêm về hoạt động trả nợ trong năm 2023 của Khang Điền, số tiền công ty chi để trả nợ gốc vay là gần 4.520 tỷ đồng. Song, công ty cũng thu gần 4.095 tỷ đồng đi vay. 

Tại ngày 31/12/2023, dư nợ vay tài chính ở mức 6.345 tỷ đồng, giảm 6,2% so với đầu năm 2023. Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu ở mức 0,41 - cũng giảm so với con số 0,57 hồi đầu năm 2023. 

Trong cơ cấu dư nợ vay tài chính tại ngày 31/12/2023, chiếm phần lớn là các khoản vay ngân hàng để tài trợ vốn cho các dự án bất động sản. Ngoài ra, công ty cũng có hai lô trái phiếu với tổng dư nợ 1.100 tỷ đồng, phát hành nhằm tăng quy mô vốn hoạt động. Cả hai lô trái phiếu này đều sẽ đáo hạn vào giai đoạn giữa năm 2025.