Lãi suất giảm, nên sử dụng đòn bẩy tài chính thế nào giai đoạn này?

Lực đẩy cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đang đón chờ chuyển biến tích cực thông qua những phương án tháo gỡ khó khăn từ phía Chính phủ và các bộ, ngành liên quan.

Ngày 17/2, Thủ tướng Chính phủ tổ chức Hội nghị toàn quốc tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững với sự tham gia của nhiều bộ, ban, ngành, địa phương, doanh nghiệp. Hội nghị thể hiện sự quan tâm của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đối với lĩnh vực quan trọng này, đánh giá thực trạng của thị trường, những khó khăn, vướng mắc và đề xuất giải pháp.

Ngày 5/3, Chính phủ ban hành Nghị định số 08 về trái phiếu doanh nghiệp với những nội dung quan trọng như: quy định các doanh nghiệp phát hành trái phiếu nếu gặp khó khăn có thể đàm phán với nhà đầu tư để sử dụng các tài sản hợp pháp để thanh toán, gia hạn thêm tối đa hai năm. Bên cạnh đó ngưng quy định xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân, ngưng các quy định về xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành và ngưng về thời gian để phát hành đối với một đợt trái phiếu.

Tiếp đó, ngày 11/3, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị quyết số 33 trong đó nhiều nội dung được đánh giá là giải pháp tháo gỡ rất đúng và trúng với những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản như: chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; có các biện pháp giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ…. cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn; tập trung nguồn vốn cho các dự án, phương án vay khả thi, đáp ứng nhu cầu thực, thanh khoản tốt; khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ… 

Đặc biệt, Chính phủ yêu cầu có biện pháp giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản. Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng hai, mặt bằng lãi suất trên thị trường đã ổn định và có xu hướng giảm. Trong đó, đã có 22 ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay bình quân. Lãi suất cho vay bình quân phát sinh mới giảm khoảng 0,43%/năm, so với cuối năm 2022. 

Việc các ngân hàng giảm lãi suất vay được dự đoán sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới khi các ngân hàng thương mại đã đồng thuận giảm lãi suất tiền gửi, qua đó giảm chi phí, có điều kiện để giảm lãi suất cho vay.

Theo các chuyên gia, lãi suất ngân hàng có dấu hiệu giảm, cùng với các chính sách, chủ trương hỗ trợ thị trường bất động sản gần đây đã có tác động khá tích cực đến tâm lý người mua.

Đơn cử như phân khúc chung cư. Theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn, trong hai tháng đầu năm, lượt tìm mua (đại diện cho nhu cầu) của nhiều loại hình bất động sản đều ghi nhận mức giảm đáng kể (đất nền, nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự giảm từ 17 - 54%) nhưng chung cư vẫn là loại hình bất động sản bán duy nhất có mức độ quan tâm tăng so với cùng kỳ năm trước (tăng nhẹ 3%). 

“Tín hiệu này phần nào thể hiện xu hướng khách hàng đã tìm kiếm, nghe ngóng nhiều hơn về các cơ hội mua căn hộ chung cư”, các chuyên gia từ Batdongsan.com.vn nhận định.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia cũng nhận định, lãi suất vay vốn giảm sẽ tác động tích cực cho cả bên bán và bên mua trên thị trường bất động sản. 

Trong đó, với bên mua, lãi suất cho vay ở mức cao là một trong những rào cản lớn đối với việc ra quyết định mua bất động sản. Khi lãi suất vay vốn giảm, không những cải thiện tâm lý thị trường mà còn thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản của các khách hàng.

Công thức đòn bẩy tài chính an toàn

Thực tế thời gian vừa qua, nhiều nhà đầu tư và cả chủ đầu tư đã phải “trả giá” cho việc sử dụng đòn bẩy tài chính chưa phù hợp. TS. Cấn Văn Lực cho rằng, để an toàn dòng tiền trong bối cảnh hiện tại, nhà đầu tư cần có chiến lược, tính toán thật hợp lý dựa trên 4 yếu tố chính.

Thứ nhất, nhà đầu tư nên tự trang bị kiến thức cơ bản về thị trường bất động sản; cũng như các yếu tố pháp lý, quy hoạch, đầu tư công, kinh tế vĩ mô... để có thể đánh giá được phần nào về tiềm năng, triển vọng của thị trường trong thời gian tới. Nhà đầu tư cũng có thể tham khảo quan điểm của các chuyên gia, đơn vị tư vấn uy tín trên thị trường.

Thứ hai, cần tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, dự án; ưu tiên lựa chọn các dự án được triển khai bởi các chủ đầu tư uy tín, pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi...

Thứ ba, nhà đầu tư cũng nên xác định rõ mục đích loại hình bất động sản để vay. Trong đó, nên ưu tiên cho nhu cầu thật, tức là mua để ở hoặc để sản xuất, kinh doanh hoặc đầu tư lâu dài.

Thứ tư, nhà đầu tư cần lên kế hoạch tài chính, xác định số tiền muốn vay và cân đối dòng tiền của bản thân, gồm các dòng tiền đều đặn (như lương, thu nhập từ cho thuê tài sản...) và dòng tiền bất thường (như bán tài sản, thừa kế...). 

Đồng thời, nhà đầu tư cần tìm hiểu đúng về lãi suất cho vay, thời gian áp dụng mức lãi suất ưu đãi, cách tính lãi suất sau khi chương trình ưu đãi kết thúc, mức lãi suất phạt, phí phạt, lịch trả nợ... để xây dựng kịch bản, lường trước tình huống xấu nhất, chủ động về nguồn tài chính và kế hoạch trả nợ, từ đó quyết định tỷ lệ đòn bẩy phù hợp. 

“Theo kinh nghiệm và quan sát của tôi, nếu điều kiện tài chính của nhà đầu tư lành mạnh, có thu nhập ổn định, triển vọng thị trường tích cực, nhà đầu tư có thể xem xét sử dụng tỷ lệ đòn bẩy như 40 - 50% (vốn tự có) và 50 - 60% (vốn vay mượn). Ngược lại thì nên xem xét tỷ lệ thấp hơn. Trong bối cảnh lãi suất như hiện nay, việc dùng đòn bẩy tài chính nên ở mức độ vừa phải”, chuyên gia dự đoán thị trường bất động sản sẽ “ấm" dần và hồi phục từ nửa sau 2023. Nhà đầu tư có thể chuẩn bị sẵn tiền và danh mục bất động sản để đón cơn sóng phục hồi này.