Lưu ý gì khi mua chung cư năm nay?

Nhiều người đi thuê vì không đủ tiền mua nhà 

Báo cáo về xu hướng và tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com.vn cho thấy, giai đoạn nửa cuối năm ngoái, trong 3 lý do phổ biến của người dân khi đi thuê nhà thì “ưu tiên sự linh hoạt” chiếm tỷ trọng lớn nhất với 38%, “không muốn mua nhà vì giá chưa hợp lý” chiếm 29% và “không đủ tiền mua nhà” chiếm 26%. 

Tuy nhiên, sang nửa đầu năm 2024, “không đủ tiền mua nhà” đã trở thành lý do hàng đầu khiến người dân lựa chọn đi thuê nhà khi chiếm tỷ trọng 33%. Các lý do còn lại như “ưu tiên sự linh hoạt” chiếm 27%, "không muốn mua nhà vì thấy giá không hợp lý" chiếm 25%.

Theo đơn vị này, thuê nhà không còn là lựa chọn, mà là bắt buộc với nhiều người. Phần lớn người dân Việt Nam dành khoảng dưới 30% thu nhập hàng tháng cho tiền thuê nhà. 

Tại sự kiện mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ: "Tôi có một sự quan ngại rằng Việt Nam sẽ giống với các nước trong khu vực như Trung Quốc, Hàn Quốc,... Đó là xu hướng giới trẻ ngày càng không có khả năng mua nhà ở những đô thị lớn, đặc biệt là vùng trung tâm.

Điều này dẫn đến việc với những người đã mua được nhà từ trước đó sẽ có lợi thế mạnh về mặt cho thuê. Khi không thể mua được nhà thì người dân sẽ bắt buộc phải đi thuê.

Các trung tâm kinh tế, các cơ quan làm việc,... tập trung ở những vị trí nhất định, khiến người lao động vẫn phải thuê nhà ở quanh các khu vực đấy để tiện di chuyển. Kể cả giao thông có tiện lợi thì người dân vẫn có xu hướng muốn sinh sống gần nơi làm việc".  

Đồng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP HCM dự báo cơ hội tiếp cận nhà chung cư của người dân ngày một khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà.

Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí đầu vào đều tăng cao. Điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều gia đình trẻ đi thuê nhà ở hiện nay.   

Thời cơ cho nhà đầu tư căn hộ

Trước thực trạng trên, chuyên gia này nhận định, đây là thời điểm phù hợp để đầu tư căn hộ cho thuê. Lý do bởi trong 3 - 5 năm tới, nguồn cung căn hộ nội thành TP HCM sẽ vẫn khan hiếm do quỹ đất phát triển dự án không còn nhiều. Vì thế, sau khoảng thời gian khai thác cho thuê, nhà đầu tư có thể bán ra để hưởng chênh lệch giá theo thời gian, trong khi có thêm dòng tiền từ cho thuê.  

Thông thường, khi xác định đầu tư căn hộ để cho thuê, nhà đầu tư sẽ ưu tiên những chung cư đã bàn giao và đã có sổ hồng để có thể vay ngân hàng. Trường hợp mua căn hộ mới thì cần nhiều tính toán hơn, có thể việc chuyển cọc để kiếm lời sẽ được ưu tiên, sau đó mới tính đến việc khai thác cho thuê, chờ tăng giá. 

Dù khuyến nghị giờ là thời điểm tốt để đầu thư chung cư cho thuê, song bà Hương cũng lưu ý, việc mua nhà lúc này cần có sự tính toán kỹ lưỡng.

"Hiện tại, chính sách bán hàng của các chủ đầu tư rất tốt, nhưng người mua nhà cần phải lưu ý về uy tín của chủ đầu tư đó, bởi việc đưa ra nhiều chính sách hấp dẫn là một chuyện, còn thực hiện được hay không lại là chuyện khác. Trên thực tế, không ít trường hợp vì nhiều lý do mà chủ đầu tư dự án “đứt gánh giữa đường”, không thể thực hiện hết cam kết với người mua nhà.

Vấn đề cần lưu ý tiếp theo là giá bán căn hộ. Trong quá trình bán hàng, những căn nhà bán ở giai đoạn sau thường có giá cao hơn so với những đợt mở bán trước đó. Chủ đầu tư sẽ triển khai nhiều ưu đãi và phương thức thanh toán cũng đa dạng hơn. Người mua cần so sánh, kiểm tra giá cả kỹ lưỡng để đưa ra quyết định nên mua sản phẩm của giai đoạn trước hay giai đoạn sau.

Mua sản phẩm giai đoạn trước sẽ có giá tốt hơn nhưng thời hạn thanh toán sẽ ngắn hơn, nên cần chuẩn bị trước nguồn tài chính. Còn ở giai đoạn sau, tuy có giá cao hơn nhưng tiến độ thanh toán sẽ dài hơn, nên áp lực tài chính sẽ giảm bớt. 

Cuối cùng là việc sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để mua nhà. Thông thường, các ngân hàng đưa ra gói vay với lãi suất ưu đãi trong khoảng thời gian cố định (2 - 3 năm), sau đó lãi suất sẽ được thả nổi.

Vì vậy, nhà đầu tư phải cân nhắc rất kỹ tình trạng tài chính của mình, tránh vay quá nhiều dẫn đến gánh nặng trả nợ lớn. Bởi nếu vay mà không trả được thì phải bán tháo, dẫn đến chịu lỗ, hoặc là sẽ phá vỡ cam kết với ngân hàng. Lúc này, khoản vay sẽ bị đưa vào danh sách tín dụng xấu, ảnh hưởng tới việc vay vốn sau này.

Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ khi chọn hạn mức vay vì không có ngân hàng hay chủ đầu tư nào có thể đồng hành cùng với mình một cam kết dài tới 15 - 20 năm. Do đó, mức vay khoảng 50% giá trị sản phẩm là phù hợp, còn lớn hơn từ 70% trở lên là rủi ro cao", lãnh đạo Savills nói.