Dòng tiền mua chung cư dần rời Hà Nội

Theo thống kê của Viện Kinh tế Xây dựng, trong quý III, nhiều dự án chung cư Thủ đô có mức độ tăng giá bình quân cao. Đơn cử như Vinhomes West Point tăng 6,8% (lên 103,2 triệu/m2), The Zei Mỹ Đình tăng 5,7% (lên 94,5 triệu/m2), Bea Sky tăng 5,6% (lên 78,3 triệu/m2), Star Tower tăng 4,7% (lên 85,9 triệu/m2), Hinode City tăng 4,9% (lên 102,3 triệu/m2), Rice City Linh Đàm tăng 5,2% (lên 73,5 triệu/m2)... 

Tính chung 9 tháng đầu năm nay, báo cáo của Bộ Xây dựng ghi nhận giá chung cư Hà Nội tiếp tục leo thang. Giá bán từ chủ đầu tư đạt trung bình 70 - 80 triệu/m2, tăng gần 6% so với quý I và 33% so cùng kỳ năm ngoái. Một số dự án hạng sang thậm chí được chào bán ở ngưỡng 150 - 300 triệu/m2.  

Bộ đánh giá, giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng dần theo năm nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực. Giá bất động sản cơ bản còn cao so với thu nhập bình quân của số đông người dân.   

Tại Talkshow Động lực cho chu kỳ mới của thị trường bất động sản diễn ra mới đây, ông Lê Đình Chung, chuyên gia Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, nền giá bất động sản Hà Nội đã leo lên mức rất cao.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền dần chảy ra khỏi Thủ đô. Giới đầu tư đang tìm đến những tỉnh vùng ven Hà Nội, có sự phát triển gắn với bất động sản công nghiệp và được đầu tư tốt về hạ tầng giao thông. 

Bên cạnh đó, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam trong 8 tháng ước đạt 15,4 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm qua. Theo chuyên gia, điều này giúp thị trường bất động sản nhà ở tại những địa phương có công nghiệp phát triển đón nhận đà hồi phục tích cực.

Lý do bởi bất động sản công nghiệp được đẩy mạnh giúp tạo công ăn việc làm, kéo theo nhiều người lao động, chuyên gia về các địa phương này sinh sống, làm việc.

Trước đây khi cả nước còn phân hóa thành nhiều tỉnh, thành, nhóm chuyên gia có xu hướng lựa chọn di chuyển về Thủ đô. Tuy nhiên, hiện tại hạ tầng giao thông đã phát triển hơn, các địa phương có thêm nhiều quỹ đất, thu hút được nhiều chủ tư lớn về thì nhiều người đã lựa chọn ở lại tỉnh lẻ thay vì về Hà Nội thuê nhà với giá cao.  

"Tôi thấy tại các tỉnh có thế mạnh về phát triển công nghiệp, hiện nhu cầu về bất động sản nhà ở đang tăng lên rất cao. Từ cuối năm 2024, ngoài xu hướng đầu tư bất động sản đơn thuần thì các thị trường này còn xuất hiện thêm xu hướng đầu tư bất động sản dòng tiền, tức mua bán căn hộ cho thuê.

Ở những địa phương gắn liền với các khu công nghiệp như Hưng Yên, Bắc Giang (cũ)... hiện nhu cầu mua căn hộ đang rất cao. Tại Bắc Ninh, một số dự án cao tầng mở bán mới gần đây đạt tốc độ bán hàng khá tốt, trong vòng 3 - 6 tháng đã hết quỹ căn", chuyên gia VARS dẫn chứng.    

Dự án phân lô bán nền dần vắng bóng

Dưới góc nhìn của ông Chung, trong bối cảnh nhu cầu sở hữu nhà ở, nâng cao chất lượng cuộc sống ngày càng cao, các khu đô thị theo đó ngày càng hiện diện nhiều hơn ở các thị trường bất động sản tỉnh. 

Trong giai đoạn trước, các tỉnh chủ yếu làm dự án phân lô bán nền. Song đến hiện tại, theo xu hướng phát triển, phần lớn dự án mới đều là khu đô thị có xây, thay vì chủ yếu tập trung bán đất nền. Qua đó giúp hình thành nên mô hình đô thị dịch vụ, tức kết hợp cả nhu cầu ở lẫn cung cấp các dịch vụ cho đối tượng ở gồm công nhân, chuyên gia... 

Vị này dự báo bất động sản công nghiệp sẽ là xu hướng dẫn dắt thị trường chung trong thời gian tới. Các tỉnh có sẵn quỹ đất, đảm bảo phát triển hạ tầng tốt sẽ có cơ hội bứt phá mạnh về bất động sản nhà ở theo đà công nghiệp. 

Ngoài ra, Nhà nước đang tích cực tháo gỡ pháp lý cho ngành địa ốc. Nguồn cung được dự báo tăng trưởng trong năm 2026, kỳ vọng đem lại diễn biến sôi động hơn cho thị trường chung, đồng thời giảm giá bán. 

Tuy nhiên, riêng tại những thị trường lớn, nhất là Hà Nội, ông Chung cho rằng dù nguồn cung có được tháo gỡ thì giá bán vẫn khó hạ nhiệt. Lý do bởi các yếu tố về chi phí đầu vào đắt đỏ, thời gian triển khai dự án đã lâu. Thị trường sẽ xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm cao cấp, hạng sang

Với diễn biến như vậy, rõ ràng người dân sẽ ngày càng có xu hướng di chuyển ra ngoài khu trung tâm. Hạ tầng giao thông phát triển cũng giúp giãn dân. Các thị trường tỉnh lân cận và khu vực vùng ven đang dần trở thành điểm đến mới cho cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở.