Phân khúc bất động sản nào có thể đầu tư giai đoạn cuối năm?

Trong báo cáo về nhà ở và thị trường BĐS 9 tháng đầu năm, Bộ Xây dựng cho biết, giá bán nhiều phân khúc duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước. Giá giao dịch có xu hướng tăng dần theo năm nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực. Hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ còn hiện diện. 

Bàn về diễn biến thị trường trong khoảng thời gian cuối năm 2025 và đầu năm 2026, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam đã đưa ra nhiều dự báo tại Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam VWAS 2025.

Theo chuyên gia, bức tranh nguồn cung của Hà Nội đã ghi nhận chuyển biến tích cực trong vòng 2 năm qua, trái lại nguồn cung tại TP HCM rất hạn chế. Còn xét trong 9 tháng đầu năm nay, những thị trường lân cận TP HCM có nguồn cung dồi dào, mang lại nhiều lựa chọn hơn cho các khách hàng muốn đầu tư vào khu vực này. 

"Tôi thấy cơ hội đầu tư BĐS trong năm 2025 tại TP HCM là không nhiều do nguồn cung hạn chế. Vậy nhưng cơ hội tại những thị trường cạnh thành phố lại rất nhiều, lý do bởi các địa phương này có nguồn cung dồi dào hơn và giá BĐS cũng ở mức tốt hơn", vị này nói. 

Dữ liệu của CBRE cho thấy, trong nửa đầu năm 2025, giá BĐS sơ cấp tại TP HCM tăng khoảng 22% so với cùng kỳ năm trước, Hà Nội tăng khoảng 25 - 30%. Cùng khoảng thời gian, giá bán sơ cấp tại các thị trường lân cận như Bình Dương, Long An có đà tăng thấp hơn, ở mức 7 - 10%.   

Giá nhà trung bình tại Hà Nội hiện lên tới khoảng 80 triệu/m2 và TP HCM khoảng 85 triệu/m2, đạt mức cao nhất từ trước tới nay. Số liệu được đơn vị chia bình quân cho tất cả các dự án chào bán cùng thời điểm, gồm cả trung cấp, cao cấp và hạng sang (dự án bình dân đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường trong khoảng 7 năm trở lại đây). Với những nơi có vị trí tốt, mức giá có thể lên tới 150 - 200 triệu/m2. 

Trong khi đó, nhìn về những thị trường lân cận Hà Nội hay TP HCM, mức giá trung bình ở ngưỡng thấp hơn khá nhiều, khoảng 45 - 50 triệu/m2. 

Bà Dung nhận định: "Cơ hội đầu tư BĐS vẫn còn rất nhiều tại những thị trường cấp hai. Đây là các địa phương có vị trí nằm sát bên cạnh những thị trường cấp một (như Hà Nội hay TP HCM). Bên cạnh đó, cơ hội còn hiện diện là tại những khu vực sau sáp nhập có nhiều điều kiện phát triển về cơ sở hạ tầng, đầu tư công, khung pháp lý". 

Theo chuyên gia, phụ thuộc vào nguồn vốn và địa điểm dự định mua BĐS của khách hàng mà cơ hội cho các phân khúc là khác nhau.

Cụ thể, nếu tài chính dưới 10 tỷ thì nhà đầu tư có thể cân nhắc căn hộ, đất nền ở các thành phố của những thị trường cấp hai, hay khu vực ngoài trung tâm thị trường cấp một.

Nếu sở hữu khả năng tài chính cao hơn thì những sản phẩm gắn liền với đất như biệt thự, nhà phố, liền kề vẫn là lựa chọn tốt trong thời điểm sắp tới. 

Với BĐS nghỉ dưỡng, đây là dòng sản phẩm nhạy cảm do đi liền với sự hồi phục của ngành du lịch. Hiện tại có 3 dòng sản phẩm chính gồm căn hộ nghỉ dưỡng (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng và loại hình shophouse, townhouse (nhà phố thương mại, liền kề). Hầu hết người mua BĐS nghỉ dưỡng đều nhằm mục đích đầu tư kiếm lời, khai thác cho thuê.

Bà Dung khuyến cáo nhà đầu tư nên đợi thêm thời gian nếu có ý định lựa chọn những sản phẩm như shophouse, townhouse tại các thành phố du lịch, nghỉ dưỡng. Lý do bởi tỷ lệ cho thuê được tại các dự án hiện rất thấp. Một số nơi như Nha Trang, Đà Nẵng hay Phú Quốc, tỷ lệ cho thuê hiện chỉ đạt tối đa khoảng 20%.

Rất nhiều nhà đầu tư đang bị mắc kẹt cùng những sản phẩm liên quan tới nhà phố thương mại. Các BĐS này phụ thuộc vào sở thích, nhu cầu đi nghỉ dưỡng của khách. Nhiều sản phẩm sau khi bàn giao xong lại hoàn toàn không tương thích với nhu cầu của người đi nghỉ dưỡng. 

Với BĐS công nghiệp, trong 5 năm trở lại đây, giá đất công nghiệp luôn tăng trưởng 5 - 7%/năm. Công suất sử dụng đất công nghiệp hiện đã lên tới 90% tại khu vực phía Nam và 82% tại khu vực phía Bắc. 

Đại diện CBRE thông tin, có những nhà đầu tư nước ngoài thực sự muốn vào thuê đất với diện tích lớn ở khu vực phía Nam nhưng hầu như không còn lựa chọn. Lực cầu rất cao, trong khi nguồn cung hạn chế giúp thị trường này trở nên tiềm năng.  

"Tuy nhiên, có lẽ từ năm 2025 trở đi, BĐS công nghiệp sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Một trong những nguyên nhân đến từ chính sách thuế đối ứng của Mỹ.

Trong 9 tháng qua, chúng tôi nhận được rất ít thông tin hỏi thuê từ khách nước ngoài, giảm khoảng 30 - 40% so với những năm trước. Điều đó có nghĩa nhiều khách hàng nước ngoài đang phải cân nhắc lại ý định đầu tư. BĐS công nghiệp là phân khúc tiềm năng, xong cũng cần để ý thêm trong thời gian tới", bà Dung dự báo.