Chung cư Hà Nội đã cắt sốt

Diễn biến nóng sốt trên thị trường chung cư Hà Nội trong những tháng đầu năm nay là điều đã được nhiều đơn vị ghi nhận. Theo báo cáo quý I của Bộ Xây dựng, mặt bằng giá trung bình chung cư tại Thủ đô đã đạt ngưỡng 50 - 70 triệu/m2, tăng 38% sau 5 năm, tức bình quân 7,6% mỗi năm. Ngoài dự án đã sử dụng 5 - 10 năm, nhà tập thể cao tầng cũ cũng bị đẩy giá khá cao.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn chỉ ra, giá rao bán chung cư tại Hà Nội đã tiệm cận TP HCM. Quý I, chung cư Thủ đô có giá trung bình 46 triệu/m2, trong khi giá tại TP HCM là 48 triệu/m2. So với năm 2018, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư Hà Nội lên đến 70%, vượt TP HCM - nơi chung cư tăng giá 55%.   

Còn theo CBRE Việt Nam, trong quý I, nhiều dự án chung cư mở bán tại Hà Nội thu hút sự quan tâm lớn của không chỉ nhóm khách hàng phía Bắc mà còn từ các khách hàng ở TP HCM. Mặt bằng giá chung cư Hà Nội được đánh giá hấp dẫn hơn TP HCM.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán chung cư Hà Nội trong 3 tháng đầu năm ghi nhận mức tăng theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu/m2. Mức tăng trưởng mạnh ghi nhận ở hầu khắp các quận và tập trung phía Tây thành phố, nơi nguồn cung hiện hữu dồi dào và dân cư đông đúc.   

Giữa tháng 4, Bộ Xây dựng đã yêu cầu UBND TP Hà Nội kiểm tra những dự án, khu chung cư tăng giá bất thường. Nếu có hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ và các hành vi vi phạm Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội cần chấn chỉnh, xử lý.

Đến buổi họp báo diễn ra cuối tháng 4, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thừa nhận một số dự án có tình trạng bị đẩy giá thời gian qua, một phần vì chênh lệch cung - cầu kéo dài nhiều năm. Ba tháng đầu năm, miền Bắc có 3 dự án nhà ở hoàn thành ở Hưng Yên, trong khi Hà Nội không có thêm dự án căn hộ nào.  

Xếp hàng mua bất động sản

Nhận định về hiện tượng này tại sự kiện mới đây, ông Phạm Tuấn Sơn, Chủ tịch Tập đoàn Babylons cho biết từ trước và sau Tết, phân khúc chung cư Hà Nội đã có xu hướng tăng nóng.

"Ví dụ một dự án 5 năm trước còn được gọi là ở vùng ven Thủ đô, vậy mà giờ được bán với giá khoảng 70 - 80 triệu/m2. Tại buổi lễ mới đây, khoảng 3.000 người đã đến xếp hàng để mua. Tôi vẫn thường nói, khi mọi người xếp hàng để mua bất động sản thì điều đó có nghĩa rằng thị trường đang hơi FOMO (tâm lý sợ bị bỏ lỡ).

2023 là một năm quá khó khăn đối với bất động sản. Bằng một cách nào đó, đến năm 2024, chung cư tại Hà Nội vẫn tăng giá 20 - 40% so với năm ngoái.

Về xu hướng của thị trường trong thời gian tới, nhu cầu cùng mức độ quan tâm của người mua là vẫn còn. Tuy nhiên, lãi suất ngân hàng có khả năng sẽ được điều chỉnh tăng để giải quyết vấn đề tỷ giá.

Với yếu tố này, tôi nghĩ sau 3 - 6 tháng nữa, nhu cầu mua chung cư và làn sóng FOMO sẽ giảm đi, thay vào đó là nhu cầu thực của những người muốn mua để ở, để sử dụng chứ không phải phục vụ mục đích đầu cơ, lướt sóng", ông Sơn nói. 

Dưới góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn thông tin phân khúc chung cư đang dần hạ nhiệt.

Cụ thể, mức độ quan tâm chung cư từng đạt đỉnh vào tháng 8/2023, sau đó chậm lại. Từ đầu năm 2024, mức độ tăng lại trở nên mạnh mẽ và đã tiệm cận đỉnh hồi tháng 8/2023. Tuy nhiên, bắt đầu từ tháng 3 trở đi, lượng quan tâm có xu hướng giảm dần.  

Vị này nhìn nhận đây là tín hiệu phản ánh bình thường. Bất cứ thị trường đầu tư nào cũng có xu hướng lên, giảm hay đi ngang. Khi mức độ quan tâm nhiều như vậy sẽ phát sinh lượng lớn người bán ra, dẫn đến lượng quan tâm chung cư bắt đầu giảm xuống.

Thị trường hiện đang "cục bộ" ở khu vực Hà Nội khá nhiều. Trên phạm vi toàn quốc, thị trường chung mới bắt đầu bước vào giai đoạn đảo chiều, tức là chưa phải lúc quá nóng trên phạm vi rộng.

"Dòng tiền hiện tại đang nằm khá nhiều trong trái phiếu, trong những dự án bất động sản chưa giải quyết được vấn đề pháp lý. Ở chu kỳ trước, chúng ta đã phải cần đến VAMC - Công ty Quản lý tài sản khi họ thực hiện tái cấu trúc nợ để đẩy dòng tiền ra. Vì vậy ở hiện tại, cũng cần có chính sách để "thúc" dòng tiền chảy ra thị trường.

Bên cạnh đó, lượng tiền gửi tiết kiệm của người dân vẫn là rất lớn, nếu chưa giải quyết vấn đề đó thì thị trường chưa thể phục hồi hoàn toàn. Nó chỉ đơn thuần là câu chuyện về những loại hình ở thực tiếp tục diễn biến tốt hơn. Sau khi giải quyết, thị trường mới thực sự bước vào giai đoạn khởi sắc, ổn định", ông Quốc Anh đánh giá. 

Theo chuyên gia, nhìn chung, lượng quan tâm chung cư đang có dấu hiệu giảm xuống. Song, trong 10 năm qua, sản phẩm này luôn nằm trong top 3 loại hình được tìm kiếm nhiều nhất theo quan sát của Batdongsan.com.vn (cùng với nhà riêng và đất nền). Đây là loại hình có tính chất ở thực, có thể đang hạ nhiệt trong ngắn hạn nhưng về dài hạn vẫn sẽ tiếp tục ghi nhận tốt tăng trưởng tốt.