Một 'đại gia ngành thép' sắp làm khu đô thị hơn 6.000 tỷ trên tuyến đường trục đô thị Mê Linh

CTCP Ống thép Việt - Đức VG Pipe (Thép Việt Đức, mã chứng khoán: VGS) vừa công bố báo cáo liên quan đến dự án Khu đô thị Việt Đức Legend City tại xã Đạo Đức, huyện Bình Xuyên, Vĩnh Phúc. Đơn vị tư vấn lập báo cáo là CTCP Dịch vụ và Phát triển Trường Thành.

Vừa chuyển đổi gần 36 ha đất lúa và điều chỉnh tiến độ

KĐT Việt Đức Legend City được phê duyệt quy hoạch chi tiết và cho phép đầu tư vào năm 2011 với quy mô khoảng 62,2 ha, dân số dự kiến 8.200 người. Năm 2012, Thép Việt Đức được chọn là nhà đầu tư thực hiện Khu đô thị mới tại thị trấn Đạo Đức (tên pháp lý dự án).

Đến năm 2018, dự án được điều chỉnh quy hoạch với diện tích khoảng 62,1 ha, dân số dự kiến 7.908 người. Chủ đầu tư sau đó đã lập báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) dự án và được duyệt vào năm 2019.

Quá trình triển khai, doanh nghiệp cho biết có một số bất cập về không gian kiến trúc cảnh quan, công năng sử dụng các khu chức năng trong đô thị, đặc biệt là khu vực phía bắc của dự án, phía đầu đường 100 m trục trung tâm đô thị Mê Linh. 

Do đó, chủ đầu tư đã lập điều chỉnh quy hoạch cục bộ dự án và được phê duyệt vào tháng 4/2022. Theo đó điều chỉnh cục bộ khu vực hai bên phía đầu đường trục trung tâm đô thị Mê Linh, diện tích điều chỉnh khoảng 27,5 ha.

Ngày 31/5 vừa qua, Vĩnh Phúc đã chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án, điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án. Trước đó vào 22/3, Thủ tướng Chính phủ đã chấp thuận chuyển đổi 35,6 ha đất lúa để thực hiện dự án.

Sẽ có toà tháp đôi cao 20 tầng

Sau lần điều chỉnh quy hoạch gần nhất, Việt Đức Legend City có diện tích 62,08 ha. Phía bắc và đông bắc giáp quốc lộ 2; phía nam giáp khu dân cư Nhân Vực, thị trấn Đạo Đức; phía đông giáp bệnh viện GTVT và sông Cà Lô; phía tây giáp khu dân cư thôn Nhân Vực và Đại Phúc, thị trấn Đạo Đức. 

Về hiện trạng, xung quanh khu vực dự án có quốc lộ 2 rộng 36 m, hiện đang nâng cấp mở rộng lên 57 - 73 m. Có đường trục chính khu đô thị Mê Linh rộng 100 m, hiện đã hoàn thành giai đoạn 1 với chiều rộng mặt đường 30 m. Ngoài ra có những tuyến đường đất tiếp cận và đường mòn liên thôn liên xóm.

Cách dự án 100 m về phía nam có sông Cà Lồ, bên trong khu đất có 2 ha diện tích ao hồ. Khu vực dự án hiện là đất sản xuất nông nghiệp thuộc địa phận thị trấn Đạo Đức.

Về cơ cấu sử dụng đất, sau khi điều chỉnh quy hoạch, dự án sẽ bố trí 8,7 ha cho các công trình công cộng; 23,6 ha đất xây nhà ở; 10,2 ha đất cây xanh và 19,2 ha đất giao thông. 

Khu đất công cộng sẽ xây dựng công trình văn hoá và y tế, chiều cao tối đa 3 tầng, mật độ xây dựng 40%. Công trình giáo dục bố trí các trường học trên 8 lô đất, mật độ xây dựng 40%, cao 3 tầng. Công trình thương mại dịch vụ bố trí 6 lô đất với mật độ xây dựng 40 - 60%, cao 5 tầng.

Đất ở tại dự án sẽ chia thành 84 lô đất. Trong đó, quy hoạch 4 lô đất xây nhà ở cao tầng, gồm toà tháp đôi chung cư thương mại cao 20 tầng, mật độ xây dựng 40%, bố trí tại khu vực giao giữa quốc lộ 2 và đường trục 100 m Mê Linh. 

Xây mới 10 toà chung cư nhà ở xã hội

Bên cạnh đó, dự án sẽ quy hoạch xây nhà ở xã hội trên 3 lô đất, cao 9 tầng, mật độ xây dựng 35 - 40%, bố trí ở phía đông và phía nam của khu đất.

Nhà ở thấp tầng được quy hoạch trên 80 lô đất, gồm 41 lô liền kề cao 5 tầng, mật độ 80%, bố trí dọc trục đường 100 m Mê Linh và tại trung tâm dự án. 39 lô còn lại sẽ xây các căn biệt thự đơn lập và song lập cao 3 tầng, mật độ 53 - 60%, bố trí phía tây và tây nam khu đất. 

Tổng cộng, toàn dự án sẽ có 382 căn nhà liền kề; 404 căn biệt thự; 352 căn chung cư thương mại và 952 căn chung cư nhà ở xã hội.

Về tiến độ, dự án sẽ được chia thành 2 giai đoạn.

Giai đoạn 1, từ nay đến quý I/2026 dự án sẽ xây dựng 197 căn liền kề; 2 toà chung cư thương mại; 4 toà chung cư nhà ở xã hội; 5 toà nhà dịch vụ thương mại; một số công trình công cộng và các hạng mục như cây xanh, đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật. 

Giai đoạn 2 là quý I/2026 - quý IV/2028, chủ đầu tư sẽ xây dựng 185 căn nhà liền kề; 203 căn biệt thự; 6 toà chung cư nhà ở xã hội; 1 toà nhà dịch vụ thương mại và các hạng mục còn lại. 

Tổng mức đầu tư của dự án này là 6.269 tỷ đồng, trong đó vốn góp của nhà đầu tư là 1.149 tỷ đồng; vốn huy động là 5.120 tỷ đồng (giai đoạn 1 vay 2.668 tỷ đồng và giai đoạn 2 vay 2.452 tỷ đồng).

Chủ đầu tư đã nộp 229 tỷ tiền sử dụng đất

Trong tài liệu ĐHĐCĐ năm 2023 mà Thép Việt Đức công bố vừa qua, doanh nghiệp cho biết dự án Việt Đức Legend City được đầu tư từ năm 2010. Đến nay, dự án đang GPMB và triển khai xây dựng hạ tầng giai đoạn 1.

Tính đến 16/5/2022, diện tích đã GPMB của dự án là 23,6 ha, chiếm 86% tổng diện tích giai đoạn 1. Số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp đã nộp là hơn 229 tỷ đồng. Trong năm 2023, Thép Việt Đức sẽ tập trung triển khai công tác xây dựng hạ tầng cho giai đoạn I và GPMB giai đoạn 2.

Nói về việc dự án phải điều chỉnh tiến độ, doanh nghiệp lý giải là bởi khó khăn trong công tác GPMB. Hiện công ty đang phối hợp với địa phương, dự kiến GPMB toàn bộ giai đoạn 1 vào quý IV/2023 và giai đoạn 2 vào quý IV/2024. 

Một khó khăn khác là do vướng số mồ mả của các hộ gia đình nằm trong phạm vi quy hoạch, chính quyền địa phương phải thực hiện xây dựng nghĩa trang mới nên mất nhiều thời gian, ảnh hưởng tiến độ GPMB dự án. Ngoài ra còn có một số nguyên nhân do Covid-19 và vướng quy hoạch đơn vị hành chính...

Về nguyên nhân điều chỉnh tổng mức đầu tư, Thép Việt Đức cho biết do thay đổi thời gian xây dựng, đơn giá xây dựng tai năm 2022 đã tăng hơn nhiều so với thời điểm năm 2011, dẫn đến phải tính toán lại tổng vốn đầu tư cho phù hợp.

Có thể chuyển nhượng toàn bộ dự án nếu tìm được đối tác

Về phần vốn góp của doanh nghiệp (1.149 tỷ đồng), hiện doanh nghiệp đã chi 382 tỷ đồng cho giai đoạn 1 và chuẩn bị thêm 267 tỷ đồng vào quý II/2023.

500 tỷ đồng vốn góp của giai đoạn 2 dự kiến sẽ thực hiện trong quý II/2023 - hết năm 2027, nguồn vốn góp ở giai đoạn 2 sẽ lấy từ lợi nhuận kinh doanh của giai đoạn. Trường hợp lợi nhuận không đáp ứng, công ty sẽ tiến hành phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu hoặc chào bán cổ phiếu ra ngoài để huy động vốn. 

Đối với phần vốn vay, thời gian vay cho giai đoạn 1 đến hết năm 2026. Thời gian vay giai đoạn 2 sẽ thực hiện trong quý II/2023 - quý IV/2028. Phương án vay dự kiến sẽ thế chấp tài sản đầu tư bằng vốn góp, dùng tài sản hình thành bằng vốn vay, ngoài ra có thể dùng tài sản khác của chủ đầu tư. 

Dự kiến từ quý I/2024, các hạng mục chung cư cao tầng và chung cư nhà ở xã hội sẽ bắt đầu được xây dựng. Thép Việt Đức cũng cho biết đang tìm kiếm đối tác, các nhà đầu tư để hợp tác triển khai thực hiện dự án hoặc có thể chuyển nhượng toàn bộ dự án này nếu đối tác có nhu cầu.