Một dự án BĐS nghìn tỷ ở Nhà Bè vướng mắc hàng chục năm đã được tháo gỡ, chuẩn bị xây dựng vào quý II

Dự án vướng mặt bằng hàng chục năm

Năm 2001, Đoàn Thanh niên Cộng sản TP HCM đã trình UBND huyện Nhà Bè chấp thuận duyệt sử dụng khu đất vị trí xã Phước Lộc, huyện Nhà Bè với dự án phát triển nhà ở cho đội ngũ cán bộ Đoàn Thành phố. 

Năm 2006, CTCP Xây dựng Thanh Niên (YIC Corp), chủ đầu tư dự án đã được cho phép sử dụng đất tại xã Phước Lộc, huyện Nhà Bè để đầu tư xây dựng khu nhà ở giai đoạn 1 để kinh doanh và giải quyết nhà ở cho lực lượng đoàn viên, thanh niên thành phố. Đến tháng 3/2007, dự án Khu nhà ở Thanh Niên đã được UBND huyện Nhà Bè phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500. 

Từ năm 2006 đến nay, chủ dự án đã thực hiện quy hoạch, lập dự án, thiết kế kỹ thuật, đền bù giải tỏa, thiết kế hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Tuy nhiên, dự án chưa triển khai thi công hệ thống xử lý nước thải tập trung và các hạng mục nhà ở thấp tầng, khu chung cư cao tầng... do còn nhiều vướng mắc ở khâu đền bù, giải phóng mặt bằng và điều chỉnh thiết kế cho phù hợp.

Cụ thể, khu đất của dự án có khoảng 2,1 ha đất do các hộ dân đang sử dụng. Tính đến 2010, YIC Corp mới thoả thuận được 1,2 ha, còn lại 7 hộ dân với diện tích 0,9 ha không có thiện chí chuyển nhượng đất cho chủ đầu tư. UBND huyện Nhà Bè sau đó đã trình hội đồng Thẩm định bồi thường thành phố xem xét, hướng dẫn lập phương án bồi thường, hỗ trợ phần diện tích nói trên.

Trong một báo cáo vừa công bố, chủ đầu tư cho biết, đến thời điểm hiện tại, các vấn đề tồn đọng của dự án trên cơ sở đã được giải quyết và sẽ triển khai trong thời gian tới.

Triển khai xây dựng từ quý II

Khu nhà ở Thanh Niên có tổng diện tích khoảng 35,1 ha. Phía nam giáp rạch Gò Nổi (rạch Hiệp Ân); phía bắc giáp dự án của Công ty TNHH Phú Điền; phía đông giáp đường Chánh Hưng nối dài (đường Nguyễn Văn Ràng); phía tây giáp rạch Gò Nổi (rạch Hiệp Ân).

Vị trí này cách đường Nguyễn Văn Linh khoảng 3,6 km, cách đường Nguyễn Hữu Thọ khoảng 3,7 km. Đây là các tuyến đường lớn của huyện Nhà Bè đã được xây dựng hoàn chỉnh và đã đi vào khai thác.

Về hiện trạng, chiếm chủ yếu diện tích đất dự án hiện nay là đất trồng lúa (28,3 ha); còn lại là đất trồng cây lâu năm (0,5 ha); đất mặt nước (0,9 ha); đất ở (417 m2); đất rạch (4,9 ha)...

Trước đây, khu đất dự án được xem như là ốc đảo vì hệ thống kênh rạch bao quanh chằng chịt, người dân sinh sống và thông thương chủ yếu bằng thuyền bè, giao thông kết nối vào dự án gặp nhiều bất tiện, khu vực dự án thời điểm đó chưa được cấp điện, nước nên sinh hoạt của người dân gặp nhiều bất tiện.

Kể từ năm 2006 đến nay, Khu nhà ở Thanh Niên đầu tư xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật và đã được giải phóng, san lấp mặt bằng phần đất được cho phép triển khai đầu tư giai đoạn 1 (khoảng 33 ha).

Vừa qua, chủ đầu tư đã nhận được quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực Bảo vệ môi trường. Doanh nghiệp cho biết đã nộp tiền vi phạm hành chính và ngừng mọi hoạt động triển khai thi công xây dựng các hạng mục công trình của dự án.

Phía đông khu đất là khu vực dân cư hiện hữu dọc tuyến đường Nguyễn Văn Ràng (Chánh Hưng nối dài). Dân cư phân bố thưa thớt, xen kẽ đất trống, đất trồng cây, ao nuôi của người dân. Kết cấu nhà ở chủ yếu là nhà cấp 4, chỉ có một số ít nhà có lầu.

Về hiện trạng giao thông, đường Nguyễn Văn Ràng là trục đường chính dẫn vào dự án, bề rộng mặt đường 5 - 6 m, nền đường trải nhựa. Hiện tại bề mặt đường một số đoạn đã bị bong tróc, xuất hiện vết nứt và ổ gà, hạ tầng kỹ thuật chưa được đầu tư xây dựng đồng bộ.

Về tính chất, Khu nhà ở Thanh Niên hướng đến chủ trương giãn dân của thành phố, gia tăng quỹ nhà ở trên địa bàn huyện Nhà Bè, giải quyết chỗ ở ổn định cho lực lượng Đoàn viên, thanh niên TP TP HCM. Đây là dự án nhóm B với quy mô dân số 5.444 người.

Trong cơ cấu sử dụng đất, dự án sẽ bố trí khoảng 14,4 ha đất xây dựng nhà ở; 1,5 ha đất công trình công cộng; 3,2 ha đất cây xanh thể dục thể thao; 11,7 ha đất giao thông; còn lại 4,3 ha là đất cây xanh ngoài khu ở.

Hạng mục chính của dự án là khu chung cư cao tầng (1,8 ha) và khu nhà ở thấp tầng (12,5 ha), tổng số nhà ở là 1.371 căn. Tại đây sẽ có 276 căn nhà liền kề; 343 căn biệt thự liên lập; 152 căn biệt thự song lập và 600 căn hộ chung cư. Tầng cao xây dựng công trình tại dự án là 2 - 12 tầng, mật độ xây dựng 35 - 81%. Các sản hẩm của dự án sẽ được kinh doanh và giải quyết nhà ở cho lực lượng đoàn viên, thanh niên thành phố.

Về tiến độ, dự kiến trong quý I/2024 dự án sẽ hoàn thành giai đoạn thiết kế, đấu thầu; quý II/2024 - quý II/2027 thi công các hạng mục và hoàn thành, đưa vào sử dụng từ cuối quý II/2027.

Tổng mức đầu tư của Khu nhà ở Thanh Niên là 1.111 tỷ đồng, trong đó chủ đầu tư đã lập quy hoạch, lập dự án, thiết kế kỹ thuật, đền bù giải tỏa, san lấp mặt bằng, thiết kế kỹ thuật hệ thống hạ tầng kỹ thuật với số tiền 470 tỷ đồng.

Số vốn còn lại sẽ thực hiện trong thời gian tới là 641 tỷ đồng (sau thuế), trong đó chi phí xây dựng chiếm 492 tỷ đồng, chi phí thiết bị 34 tỷ đồng, chi phí dự phòng 84 tỷ đồng... 

Dự án bất động sản duy nhất của YIC Corp

Về chủ đầu tư, YIC Corp tiền thân là doanh nghiệp nhà nước trực thuộc Đoàn Thanh niên Cộng sản TP HCM, được cổ phần hoá vào tháng 11/2005. Tháng 4/2006, doanh nghiệp đăng ký kinh doanh lần đầu.

Khu nhà ở Thanh Niên là dự án bất động sản duy nhất mà YIC Corp đang thực hiện đầu tư, bên cạnh mảng hoạt động chủ yếu là xây dựng các công trình dân dụng. 

Tính đến cuối năm 2023, YIC Corp có vốn điều lệ 30 tỷ đồng, trong đó vốn nhà nước chiếm 9 tỷ đồng, còn lại là vốn góp của các cá nhân. Hiện, doanh nghiệp có trụ sở tại quận Tân Bình, TP HCM, Tổng Giám đốc là ông Lê Thành Nhơn.

Nói thêm về tình hình kinh doanh, năm 2023 vừa qua, YIC ghi nhận doanh thu thuần hơn 21 tỷ đồng, giảm 83% so với cùng kỳ năm 2022. Toàn bộ doanh thu của doanh nghiệp đều đến từ các hợp đồng xây dựng, ngoài ra có thêm 4,6 tỷ đồng thu nhập khác và 0,7 tỷ đồng doanh thu tài chính. Sau khi trừ các chi phí, lãi sau thuế của YIC Corp đạt 2,5 tỷ đồng. 

Tổng tài sản của YIC Corp tại 31/12/2023 là 364 tỷ đồng, trong đó danh mục hàng tồn kho ghi nhận 284 tỷ đồng, chiếm chủ yếu là chi phí dở dang tại dự án Khu nhà ở Thanh Niên chiếm hơn 253 tỷ đồng. 

Nợ phải trả tính đến cuối 2023 khoảng 308 tỷ đồng, trong đó khoản phải trả liên quan đến góp vốn dự án Khu nhà ở Thanh Niên chiếm hơn 227 tỷ đồng. Nợ vay tài chính của doanh nghiệp chỉ ghi nhận 2 tỷ đồng. 

Nhiều dự án vướng mắc ở TP HCM chờ tháo gỡ 

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) dẫn số liệu từ Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Xây dựng TP HCM cho biết, giai đoạn 2016 - 2022, trong số 1.532 dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn (bao gồm các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của khu vực tư nhân và các dự án đầu tư công), chỉ có khoảng 29% dự án đã hoàn thành.

Còn lại 703 dự án đang triển khai (chiếm 46%) và 357 dự án quá ba năm đăng ký kế hoạch sử dụng đất vẫn chưa triển khai thực hiện (dự án treo - chiếm khoảng 25%).

Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 5/2023, Chủ tịch UBND TP HCM Phan Văn Mãi cho biết, thành phố đang tập trung giải quyết 16/36 dự án thuộc thẩm quyền. 

Cụ thể, có 5 dự án tại quận 7 là Florita, Sunriver, Q7 Boulevard, Asiana Riverside, Sunshine River City; 4 dự án ở TP Thủ Đức là khu cao tầng thuộc Khu đô thị mới Đông Tăng Long, The Metropole Thủ Thiêm, Chung cư cao tầng tại phường Trường Thọ, Khu nhà ở Phước Nhân.

Hai dự án ở huyện Bình Chánh là Khu đô thị Lê Minh Xuân, Khu nhà ở Tân Kiên; hai dự án tại quận 4 là Lancaster D4, The Artemis II; Moonlight Centre Point, quận Bình Tân; Kingdom 101, quận 10 và chung cư Soái Kình Lâm, quận 5.

Còn lại 20/36 dự án, UBND TP HCM đã giao các Sở ngành tiếp tục rà soát pháp lý để tổng hợp, báo cáo UBND TP HCM xem xét giải quyết cụ thể từng trường hợp một.