Ngân hàng tăng lãi suất cuối năm, bất động sản liệu có lặp lại giai đoạn căng thẳng hồi 2022?

Mặt bằng lãi suất huy động có xu hướng tăng rõ rệt trong những tháng cuối năm. Hôm nay, lãi suất tiền gửi trực tuyến của VPBank kỳ hạn 6 - 36 tháng đồng loạt được niêm yết mới tại mức 6%/năm. So với biểu lãi suất cũ, lãi suất huy động kỳ hạn 6 - 11 tháng tăng thêm 0,3%/năm, kỳ hạn 12 - 18 tháng tăng thêm 0,2%/năm và kỳ hạn 24 - 36 tháng tăng thêm 0,1%/năm.

Tương tự với Techcombank, biểu lãi suất huy động trực tuyến lĩnh lãi cuối kỳ đối với sản phẩm Phát Lộc Online, lãi suất kỳ hạn 1 - 2 tháng tăng thêm 0,4%, lên 4,35%/năm. Kể từ đầu tháng 12, nhiều ngân hàng khác cũng tăng lãi suất tiền gửi như MB, NCB, BVBank, Saigonbank.  

Trước đó vào tháng 11, loạt nhà băng đã nâng lãi suất huy động từ 0,2 - 0,5%/năm tại một số kỳ hạn như BVBank, ABBank, Techcombank, BaoViet Bank, PVComBank, LPBank, Sacombank, HDBank, GPBank, KienlongBank...

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2025 vừa diễn ra, khi bàn về tác động của nhịp lãi suất cuối năm tới thị trường địa ốc, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đã đặt diễn biến này trong tương quan so sánh với giai đoạn 2022. 

Theo chuyên gia, 2022 là giai đoạn thị trường chịu “cú sốc kép” khi lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động mạnh và Việt Nam buộc phải tăng lãi suất theo Fed. Lãi suất vay khi đó tăng vọt lên 11 - 15% trong bối cảnh khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp, khiến tín dụng bị siết đột ngột. 

Thị trường bất động sản gần như chững lại, giao dịch lao dốc. Áp lực lãi vay buộc nhiều nhà đầu tư phải bán cắt lỗ, nhất là với phân khúc đất nền.

Từ quý II/2022, giá bất động sản bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu. Tâm lý thị trường rơi xuống mức thấp nhất, khi 72% người tiêu dùng lo ngại lạm phát và 75% tin rằng lãi suất sẽ tiếp tục tăng. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn ở thời điểm đó, hơn 1/4 nhà đầu tư buộc phải bán tháo và phần còn lại chọn đứng ngoài quan sát.

Ngược lại, câu chuyện thị trường năm 2025 đang ở trong bối cảnh hoàn toàn khác. Ông Quốc Anh đánh giá, việc lãi suất huy động tăng nhẹ như hiện nay chỉ mang tính kỹ thuật, nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của năm 2024. Lãi suất cho vay phổ biến quanh mức 6 - 7%/năm, tuy cao hơn mức đáy 5 - 5,5% của các gói ưu đãi cho người trẻ, song vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch.  

Việc ngân hàng tăng lãi suất huy động cuối năm là diễn biến tích cực vì giúp hệ thống cân đối nguồn vốn dài hạn tốt hơn, tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ kế tiếp.

“Nhìn chung có sự khác biệt rõ rệt giữa hai thời điểm lãi suất tăng. Năm 2022 là lúc thị trường bất động sản nóng sốt khi các sản phẩm mang tính đầu cơ chiếm ưu thế. Tỷ trọng giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức lớn khiến thị trường trở nên mong manh khi lãi suất tăng đột ngột, nhiều nhà đầu tư không còn khả năng trả lãi, thanh khoản sụt giảm mạnh và đất nền gần như đóng băng.

Trong khi đó, thị trường năm 2025 bình tĩnh hơn nhiều, với sự dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù chỉ số về sự quan tâm mua bán chưa quay lại mức đỉnh của năm 2022, song dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sau cú sốc vào 3 năm trước, cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường. 

Về yếu tố chính sách, hành lang pháp lý mới từ Luật Đất đai sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi giúp tăng tính minh bạch và cải thiện quy trình triển khai dự án.

Giá đất năm 2025 tại nhiều địa phương vẫn thấp hơn đỉnh 2022, giúp thị trường duy trì ổn định, giảm rủi ro. Hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu liên quan đến câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, còn giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn.

Trong ngắn hạn thị trường có thể còn thăm dò, nhưng xét về trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và vẫn còn nhiều dư địa. Tôi cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn. Kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại”, chuyên gia nhận định.