Nhà liền thổ ế vì giá bán cao

Báo cáo của đơn vị này cho thấy, trong quý I, khu vực nội thành TP HCM (TP HCM cũ) chỉ ghi nhận khoảng 300 căn nhà liền thổ (biệt thự, nhà liền kề) được giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 11% trên tổng nguồn cung hơn 2.700 căn chào bán sơ cấp, bao gồm cả hàng mới và tồn kho.

Trong khi đó, theo JLL Việt Nam, nếu xét riêng rổ hàng mở bán trong kỳ, nguồn cung nhà liền thổ đạt gần 1.560 căn, với tỷ lệ tiêu thụ khoảng 36%, tương đương hơn 550 căn được giao dịch. Con số này giảm hơn 70% so với 2.000 căn được hấp thụ trong quý IV/2025. Sức mua chủ yếu tập trung tại các khu vực có nguồn cung mới như Cần Giờ và khu Đông, song tốc độ bán đã chậm lại rõ rệt so với giai đoạn cuối năm trước.

Ở quy mô rộng hơn, dữ liệu từ Avison Young Việt Nam cho thấy tổng nguồn cung nhà thấp tầng trên toàn thị trường sau khi mở rộng địa giới đạt gần 6.000 căn, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ quanh mức 30%, tương đương khoảng 1.800 căn được tiêu thụ. Thanh khoản thị trường đang suy yếu rõ rệt so với quý trước đó khi lực cầu không theo kịp nguồn cung, theo Avison Young.

Lý giải nguyên nhân thanh khoản nhà liền thổ giảm, theo Savills yếu tố then chốt vẫn là giá bán. Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc nghiên cứu Savills TP HCM, cho rằng nút thắt lớn nhất của phân khúc này nằm ở mặt bằng giá đã vượt xa khả năng hấp thụ của thị trường.

Trước khi có thêm nguồn cung mới, nhà liền kề và biệt thự tại TP HCM chủ yếu tập trung ở khu Đông, với mức giá nhiều dự án lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng mỗi căn. Mặt bằng giá cao kéo dài trong nhiều năm đã khiến phân khúc này dần thu hẹp tệp khách hàng, chuyển từ sản phẩm phục vụ nhu cầu ở sang tài sản dành cho nhóm tích lũy lớn.

Sự xuất hiện của nguồn cung mới tại Cần Giờ giúp mặt bằng giá "dễ tiếp cận" hơn, nhưng thực tế vẫn ở mức cao, trung bình vẫn từ 207-217 triệu đồng mỗi m2. Theo đó, giá nhà liền kề phổ biến từ 15 tỷ đồng mỗi căn, biệt thự dao động 20-40 tỷ đồng, thậm chí cao hơn tùy vị trí và diện tích. Mức giá này khiến phần lớn người mua ở thực khó tiếp cận, đồng thời thu hẹp đáng kể tệp khách hàng trên thị trường.

Chuyên gia Savills đánh giá, điểm nghẽn của phân khúc nhà liền thổ không nằm ở dòng vốn mà ở cấu trúc cầu. Ở nhóm sản phẩm 10-20 tỷ đồng, lãi suất vẫn ảnh hưởng do người mua còn sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, khi giá trị tài sản vượt ngưỡng 40-50 tỷ đồng, quyết định mua không còn phụ thuộc nhiều vào chi phí vay mà phụ thuộc chủ yếu vào việc thị trường có đủ người mua phù hợp hay không.

Điều này lý giải vì sao nhiều dự án dù không thiếu khách quan tâm nhưng tỷ lệ chuyển đổi sang giao dịch thực tế vẫn thấp. Người mua có xu hướng trì hoãn quyết định, chờ mức giá hợp lý hơn hoặc các tín hiệu rõ ràng hơn từ thị trường. Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư ngắn hạn gần như rút lui, khiến lực cầu đầu cơ, vốn từng đóng vai trò quan trọng trong việc tạo thanh khoản, suy giảm mạnh.

Cùng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng khoảng cách giữa mức giá chào bán và khả năng chi trả tiếp tục nới rộng, khiến tỷ lệ chuyển đổi từ quan tâm sang giao dịch thực tế ngày càng giảm. Trong bối cảnh thanh khoản chậm và các yếu tố kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động, người mua có xu hướng thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền, trong khi nhà đầu tư lướt sóng không còn dễ dàng tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn.

Thực tế cho thấy, thanh khoản hiện chỉ duy trì ở những khu vực có nguồn cung mới hoặc mức giá "mềm" hơn tương đối, như Cần Giờ hay một số dự án tại khu ngoại thành. Tuy nhiên, ngay cả tại các khu vực này, tốc độ hấp thụ cũng chỉ ở mức thấp, cho thấy việc điều chỉnh giá hiện tại vẫn chưa đủ để mở rộng tệp khách hàng.

Để cải thiện thanh khoản, nhiều chủ đầu tư đã linh hoạt điều chỉnh chính sách bán hàng, từ giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất dài hạn đến tăng mức chiết khấu. Một số dự án ghi nhận mức giảm giá lên tới gần 30% nhằm kích cầu và giải phóng hàng tồn. Tuy nhiên, các biện pháp này chủ yếu mang tính ngắn hạn, trong khi bài toán cốt lõi vẫn là tái cân bằng mặt bằng giá.

Trong thời gian tới, nguồn cung nhà thấp tầng được dự báo tiếp tục gia tăng nhưng không đồng đều giữa các khu vực. Thanh khoản nhiều khả năng sẽ tập trung vào các dự án có quy hoạch bài bản, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác sử dụng rõ ràng. Về dài hạn, theo các chuyên gia, thị trường chỉ có thể phục hồi bền vững khi giá bán được điều chỉnh về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả, thay vì tiếp tục neo ở ngưỡng cao như hiện nay.