Những lo ngại quanh việc loại bỏ ngành quản lí vận hành nhà chung cư

Mới đây Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã có văn bản kiến nghị sửa đổi Danh mục ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện tại Luật Đầu tư (sửa đổi) năm 2016, trong đó không có ngành kinh doanh dịch vụ quản lí, vận hành nhà chung cư. 

Khai tử ngành nghề quản lí vận hành nhà chung cư?

Nói về những ý kiến cho rằng đây là động thái "khai tử" ngành nghề quản lí vận hành nhà chung cư, bà Trần Minh Ái, Giám đốc quản lí bất động sản, Savills TP HCM cho hay: 

"Theo qui định của Luật Đầu tư 2014 sửa đổi bởi Luật Đầu tư 2017 hiện có 243 ngành nghề kinh doanh có điều kiện mà khi doanh nghiệp thành lập hay bổ sung ngành nghề kinh doanh phải lưu ý đáp ứng đủ điều kiện trước khi đi vào hoạt động ngành nghề kinh doanh đó. 

Ảnh minh họa: Minh Anh.

Quản lí vận hành nhà chung cư có trong danh mục kinh doanh có điều kiện cũng là điều dễ hiểu bởi theo tôi đánh giá đây là ngành nghề đặc thù, liên quan mật thiết đến trật tự và an toàn của cư dân tại các dự án căn hộ. 

Bà TRẦN MINH ÁI

Giám đốc, Phòng Quản lý Bất động sản TP HCM của Savills Việt Nam

• Đề xuất này không có nghĩa là các doanh nghiệp sẽ không phải đăng kí kinh doanh hay ngành nghề này đang bị khai tử, không cho phép doanh nghiệp kinh doanh và đầu tư vào ngành nghề này nữa.

Những điều kiện này cũng nhằm mục đích tạo rào cản kĩ thuật kiểm soát chất lượng dịch vụ quản lí vận hành chung cư và đảm bảo năng lực của đơn vị cung cấp dịch vụ. 

Các doanh nghiệp trong ngành này cần phải đáp ứng các yêu cầu đặc biệt về cơ cấu tổ chức, đội ngũ và năng lực của nhân sự thì mới có thể đăng kí kinh doanh".

Theo đánh giá của bà Ái, đề xuất của phòng VCCI có thể hiểu là động thái gỡ bỏ rào cản kỹ thuật đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực này. Các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này sẽ có thể đăng kí kinh doanh dễ dàng hơn mà không phải đáp ứng những điều kiện đặc biệt như trước nữa. 

"Đề xuất này không có nghĩa là các doanh nghiệp sẽ không phải đăng kí kinh doanh hay ngành nghề này đang bị khai tử, không cho phép doanh nghiệp kinh doanh và đầu tư vào ngành nghề này nữa", bà Ái cho hay.

Bà Ai cũng phân tích đề xuất này có cả những được và mất. 

Theo đó, được ở chỗ nếu bỏ kinh doanh có điều kiện, việc đăng kí kinh doanh của các doanh nghiệp trong trong lĩnh vực này sẽ dễ dàng hơn. Ngành quản lí vận hành nhà chung cư sẽ rộng cửa đón chào nhiều doanh nghiệp hơn. 

Các dự án chung cư sẽ có nhiều lựa chọn hơn khi chọn đơn quản lí vận hành; thị trường có thể tăng tính cạnh tranh, thúc đẩy hiệu quả hoạt động của các đơn vị cung cấp dịch vụ.

Nhưng cái mất, theo bà Ái, đó là việc gỡ bỏ những yêu cầu này có thể sẽ mở đường cho những doanh nghiệp yếu kém, sẵn sàng cung cấp dịch vụ với chi phí thấp nhưng không đảm bảo chất lượng tại dự án chung cư, có thể gây hậu quả nghiêm trọng đến đời sống và trật tự an toàn của cư dân. 

"Với những "rào cản kỹ thuật" như hiện nay đã có hàng ngàn doanh nghiệp đăng kí kinh doanh trong lĩnh vực này với chất lượng dịch vụ rất đa dạng; nếu gỡ bỏ thì thị trường rất dễ bị loạn.

Là một người làm trong lĩnh vực quản lí BĐS với nhiều năm kinh nghiệm, tôi đồng tình và ủng hộ việc xếp ngành quản lí vận hành chung cư vào mục kinh doanh có điều kiện. Tuy vậy, những điều kiện đặt ra cần phải thiết thực hơn, giúp kiểm soát chất lượng và năng lực của đơn vị quản lí vận hành chung cư tốt hơn", bà Ái nói.

Có làm gia tăng tranh chấp ở chung cư?

Liên quan đến một vấn đề nan giải trong thời gian vừa qua là tình trạng biểu tình tranh chấp tại các dự án chung cư, theo bà Ái, việc này có thể do nhiều nguyên nhân. 

Vị Giám đốc quản lí bất động sản của Savills TP HCM thống kê: Có trường hợp do mâu thuẫn, bất đồng giữa cư dân/ ban quản trị với CĐT, giữa cư dân với ban quản trị. 

Tranh chấp ở chung cư khiến người dân căng băng rôn phản đối tại một dự án ở đường Tố Hữu, Hà Nội. (Ảnh: Minh Anh).

Trong những trường hợp này Ban Quản lí và Vận hành dự án không có chức năng và nhiệm vụ phải giải quyết tranh chấp mà phần việc này là của chính quyền địa phương và tòa án. 

Ban Quản lí và Vận hành dự án là đơn vị thường xuyên tiếp xúc với cư dân, giúp tiếp nhận những ý kiến đóng góp và phản hồi về bất kỳ vấn đề nào tại dự án và truyền đạt lại với các bên liên quan.

"Có lẽ vì lí do này mà Ban Quản lí và Vận hành dự án, dù không có liên quan đến mâu thuẫn đang diễn ra, vẫn dễ bị đánh đồng và qui trách nhiệm trong nhiều trường hợp", bà Ái nói.

Đối với trường hợp cư dân có mâu thuẫn và bất bình với Ban Quản lí và Vận hành dự án vì những sai phạm, yếu kém hoặc thiếu minh bạch trong dịch vụ quản lí vận hành, đây có lẽ không phải là câu chuyện của riêng ngành quản lí vận hành nhà chung cư mà ở bất kỳ ngành nghề nào. 

"Sẽ luôn tồn tại những đơn vị làm tốt và những đơn vị làm không tốt. Mấu chốt là đưa ra những cơ chế kiểm soát và giám sát chất lượng dịch vụ của đơn vị quản lí vận hành chung cư để hạn chế các trường hợp sai phạm, yếu kém. Không nên để "con sâu làm rầu nồi canh", vì một số doanh nghiệp có sai phạm mà có tư duy "khai tử" cả một ngành nghề.

Ban Quản lí và Vận hành dự án đóng vai trò vô cùng quan trọng trong hoạt động vận hành dự án: điều phối các công tác an ninh, vệ sinh môi trường, PCCC, kĩ thuật điện nước, quản lí tài chính v.v. 

Nếu thiếu đi đơn vị quản lí vận hành chung cư, những công việc trên sẽ không có người đảm nhận, hoặc được đảm nhận bởi các cá nhân không có chuyên môn và thiếu tính độc lập. 

Bối cảnh này sẽ càng phi lí hơn khi các sản phẩm căn hộ ngày nay đang ngày càng thông minh và hiện đại, ngày càng có nhiều dự án chung cư qui mô lớn, đặt ra yêu cầu cao và phức tạp về quản lí, vận hành và bảo trì. Bởi vậy, sẽ là vô căn cứ và bất hợp lý nếu "khai tử" ngành quản lí vận hành nhà chung cư và điều này chắc chắn không thể xảy ra", bà Ái cho hay.