Thị trường shophouse Hà Nội: Giá cả chục tỉ đồng, hấp dẫn nhưng có không ít điều cần chú ý

Trong khoảng 3 - 4 năm trở lại đây, shophouse là một loại hình bất động sản được quan tâm ở Hà Nội. Shophouse là loại hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ nhà ở và cửa hàng thương mại, thường là được xây dựng ở các trục đường lớn của các dự án nhà phố thương mại.

Dự án shophouse của Geleximco ở đường Lê Trọng Tấn kéo dài, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội. (Ảnh: Minh Anh).

Lướt qua những tin rao giao dịch shophouse, hiện nay, ở Hà Nội, các dự án Luois City (Nam Từ Liêm), HUD Sơn Tây (Sơn Tây), khu A, B, C và D của Geleximco ở đường Lê Trọng Tấn kéo dài, Vinhome Ocean Park, The Manor Central Park... đều có loại hình bất động sản này. 

Chia sẻ với chúng tôi, anh Dương Đức S (Sơn Tây, Hà Nội) cho hay anh đang rao bán căn shophouse rộng 125 m2 của mình ở dự án HUD Sơn Tây với giá 45,5 triệu đồng/m2. Anh S cho biết trước đây anh mua căn shophouse này với giá 4,6 tỉ đồng (khoảng 36,8 triệu đồng/m2) và định kinh doanh nhưng do có việc cần đến tiền nên bán. Anh S tin rằng, căn shophouse của anh sẽ còn lên giá tiếp trong thời gian tới.

Còn anh Nguyễn Khắc Hồng (nhân vật xin thay tên), một người kinh doanh bất động sản ở quận Hà Đông, TP Hà Nội cho hay shophouse ở dự án The Terra An Hưng (quận Hà Đông, Hà Nội) thì tuỳ vị trí mà có giá khác nhau. 

Một dự án shophouse ở đường Tố Hữu, quận Hà Đông, Hà Nội gần dự án The Terra An Hưng. (Ảnh: Minh Anh).

Với giá khoảng 170 triệu đồng mỗi m² thì một căn shophouse có diện tích 95 m² cũng có giá đến 16,15 tỉ đồng. So với giá một căn nhà mặt phố, theo anh Hồng, với vị trí tương đương thì shophouse (được xây dựng đồng bộ, có tiện ích kèm theo) có giá cao hơn.

Anh Hồng cho biết thêm các căn shophouse tại dự án này đều được giới đầu tư và người có ý định kinh doanh săn lùng bởi khu vực này kinh doanh tốt, bên cạnh việc shophouse có ưu điểm là được xây cao tầng và đồng bộ. 

"Người mua shophouse để kinh doanh có sự tiện lợi hơn nhà mặt phố bởi sự đồng bộ. "Buôn có bạn, bán có phường" sẽ tạo ra cho người kinh doanh ở shophouse nhiều thuận lợi hơn so với nhà phố thông thường. 

Shophouse chủ yếu do người mua tiêu dùng thực tế, đa phần là chủ các nhà hàng lớn. Với tính thanh khoản cao, nếu các nhà đầu tư muốn kiếm tiền từ loại hình bất động sản này thì không phải là quá khó khăn", anh Hồng nói.

Lướt qua một số trang web rao bán bất động, theo quan sát của chúng tôi, giá shophouse không hề rẻ, tuỳ dự án và vị trí có mức 40 - 50 triệu đồng/m², thậm chí lên tới 90 triệu đồng/m². Theo một người làm môi giới bất động sản, trên thực tế, những vị trí đẹp, giá có thể lên tới 180 triệu đồng mỗi m².

Ảnh chụp màn hình một số thông tin rao bán shophouse.

Ít nguồn cung mới, lợi nhuận không cao như đất nền

Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn cho hay theo tính toán của Batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm shophouse trong 8 tháng đầu năm 2019 có tăng trưởng so với cùng kì năm ngoái, khoảng 45%. 

"Theo tôi, shophouse là một kênh để bảo toàn tài sản có thể giúp nhà đầu tư thu được một khoản lợi nhuận đều đặn hằng năm, nhờ việc cho thuê. Loại hình này sẽ không thể mang lại lợi nhuận khi chuyển nhượng cao như đất nền, nhưng rõ ràng về mặt pháp lí, quy hoạch, người mua sử dụng để kinh doanh hoặc cho thuê", ông Hiếu nói.

Theo ông Hiếu, thị trường shophouse hiện nay có khá ít nguồn cung mới. Thị trường ở HCM thậm chí còn khan hiếm nguồn cung mới hơn ở Hà Nội, do pháp lí của nhiều dự án không đảm bảo và đang bị thanh tra. 

Theo ông Hiếu, shophouse sẽ không thể mang lại lợi nhuận khi chuyển nhượng cao như đất nền. (Ảnh: Minh Anh).

Ông Hiếu cho biết: "Theo quan sát của chúng tôi, các khu vực shophouse đang được nhiều người quan tâm nhất có thể kể đến như Vincity, The Terra An Hưng, Vinhome Ocean Park. Ở Khu vực miền Nam có thể kể đến các dự án như Sunrise Riverside, Rich Star. 

Tuy nhiên, giá shophouse trung bình ở Hà Nội nằm trong khoảng 10 - 20 tỉ đồng mỗi căn ở những khu vực vị trí tốt như quận Nam Từ Liêm. Và ở những khu vực phía Đông thành phố thì shophouse có giảm khoảng 40-50% so với khu Tây. Đối với TP HCM, mặt bằng giá trải rộng hơn, với mức giá trung bình tăng hơn khoảng 30% so với Hà Nội".

Còn ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội cho rằng thị trường shophouse sẽ vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu vì nguồn cung hạn chế. 

"Đối với mỗi dự án thì sự đa dạng hóa về sản phẩm nhằm giúp đảm bảo được mật độ dân cư hợp lý, thu hút các nhà đầu tư cũng như các đối tượng khách hàng có nhu cầu về sử dụng khác nhau, tạo ra được môi trường sống và sinh hoạt hợp lý cho các cư dân. 

Ngoài ra, riêng sản phẩm shophouse vừa đảm bảo các dịch vụ thương mại, kết hợp kinh doanh để vừa phục vụ cho nhu cầu ở của gia đình hoặc có thể cho thuê. Chính vì sự linh động này đã tạo nên sức hút mạnh mẽ của các nhà đầu tư tới phân khúc này", ông Hiển nói.

Những lưu ý khi đầu tư shophouse 

Liên quan đến câu chuyện đầu tư shophouse, ông Nguyễn Ngọc Hiếu cho rằng: "Shophouse cũng như mọi loại hình BĐS khác, cũng cần có sự khôn ngoan khi đầu tư. Shophouse sẽ trở nên rất được giá khi dự án hoàn thiện, dân cư đến ở đông, chủ đầu tư uy tín… 

Các nhà đầu tư cần phải cân nhắc kĩ các yếu tố. (Ảnh: Minh Anh).

Tất nhiên, đến lúc đó mà chúng ta mua shophouse thì giá sẽ lại rất cao. Vì vậy, lời khuyên của tôi khi đầu tư vào loại hình shophouse là nhà đầu tư cần phải cân nhắc kĩ các yếu tố cụ thể. 

Thứ nhất là tính pháp lý của dự án. Đây là điều tối quan trọng, bao gồm: 1. Quyết định phê duyệt dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; 2. Phê duyệt thiết kế cơ sở, quy hoạch tổng mặt bằng, đi kèm đơn giá đất, hóa đơn nộp tiền sử dụng đất; 3. Chứng nhận đăng ký hợp đồng mẫu đối với dự án chung cư; 4. Nếu thông qua sàn, phải có hợp đồng của chủ đầu tư với sàn giao dịch. 

Thứ hai là vị trí dự án, mức độ uy tín của chủ đầu tư, triển vọng dự án, thời gian bàn giao dự án. Nhà đầu tư nên lưu ý, shophouse chỉ có khả năng cho thuê khi dự án đã đi bàn giao và đã có dân cư vào ở. Thời điểm mua cũng là một yếu tố cần được cân nhắc khi so sánh với khả năng tài chính".

Cũng liên quan tới câu chuyện đầu tư shophouse, ông Dương Đức Hiển chia sẻ: "Nói đến đầu tư thì luôn luôn có ba định hướng chính: ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Ngoài ra có thêm một tỷ lệ nhỏ của các nhà đầu tư lướt sóng. Tuy nhiên, nhiều bài học đã xảy ra ở rất nhiều các dự án trước đây khi khác khu shopshouse không có khách về sinh sống và kinh doanh. 

Việc mua đi bán lại khiến đẩy giá tăng lên quá cao trong ngắn hạn dẫn đến việc giá thuê kỳ vọng cũng sẽ cao khiến cho việc lựa chọn thuê địa điểm của những người làm kinh doanh thương mại gặp khó khăn khi chi phí cố định quá cao, dẫn đến kinh doanh không hiệu quả và có thể phải chuyển hướng kinh doanh". 

Ông Hiển cho rằng các khu shophouse chỉ có thể đạt được mức giá đỉnh khi tình hình kinh doanh buôn bán tại đó được hoạt động tốt và luôn đảm bảo được một lượng khách đông đảo, đảm bảo được doanh thu của các cửa hàng kinh doanh tại đây. 

Chính vì thế, theo ông Hiển, nếu tất cả các nhà đầu tư chỉ quan tâm đến việc mua đi bán lại để kiếm lời trong ngắn hạn và giá đẩy lên quá nhanh, quá cao mà không có người có nhu cầu sử dụng thực tham gia thì có nhiều khả năng dẫn đến thành công của khu shophouse đó khi không có các cửa hàng kinh doanh buôn bán.

Vị Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội cũng đánh giá thị trường shophouse sẽ vẫn tiếp tục phát triển. 

"Tuy nhiên cần lưu ý về vị trí của các dự án pháp triển shophouse. Nếu các shophouse được phát triển ở những khu có mật độ dân cư thấp thì dự án shophouse sẽ bị thiếu tính thương mại, dẫn đến việc kết quả kinh doanh của chủ căn nhà đó hoặc người thuê nhà để kinh doanh sẽ không có khách mua hàng. 

Shophouse sẽ luôn là loại hình hiệu quả khi được phát triển trong các  khu vực có mật cư dân dày đặc và tiếp cận được các trục giao thông chính", ông Hiển nói.