'Quản lý lỏng lẻo khiến chung cư thành điểm nóng tranh chấp'

Tại tọa đàm "Quản lý - Vận hành chung cư đi tìm tiếng nói chung" do báo Đại Đoàn Kết tổ chức ngày 26/9, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết xu hướng sống trong chung cư là tất yếu tại các đô thị lớn. Hiện TP HCM cũ có khoảng 1.440 khu chung cư và dự báo số lượng sẽ còn tăng nhanh. Tuy nhiên, tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư và ban quản lý vẫn phổ biến, tập trung chủ yếu vào khâu vận hành, bảo dưỡng, sử dụng tài sản chung và quỹ bảo trì 2%.

Theo HoREA, ở nhiều dự án, phí bảo trì và quản lý có thể lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Đây là khối tài sản rất lớn, nếu ban quản trị hoặc đơn vị quản lý thiếu năng lực hoặc xảy ra tiêu cực, quyền lợi cư dân sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Dẫn chứng về tình trạng này, ông Vũ Xuân Hùng, Trưởng ban kiểm soát chung cư Screc (Nhiêu Lộc, TP HCM), cho biết dự án nhiều năm qua phát sinh mâu thuẫn do chủ đầu tư bị tố chiếm dụng diện tích sinh hoạt chung để cho thuê làm siêu thị, trái với công năng thiết kế, gây nguy cơ mất an ninh và an toàn phòng cháy chữa cháy. Ngoài ra, hệ thống kỹ thuật của dự án chưa được quyết toán minh bạch, nhiều hạng mục xuống cấp, buộc cư dân gánh chịu hậu quả.

"Khi tranh chấp xảy ra, chính quyền địa phương chưa xử lý quyết liệt, khiến mâu thuẫn kéo dài, người chịu thiệt cuối cùng vẫn là cư dân", ông Hùng cho hay.

TS Hà Hải, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP HCM, nhận định phần lớn tranh chấp xuất phát từ vi phạm của chủ đầu tư, như chậm bàn giao quỹ bảo trì, thiếu minh bạch về diện tích sở hữu chung hay tổ chức hội nghị chưa đúng quy định. Trong khi đó, vi phạm của cư dân chủ yếu liên quan đến nghĩa vụ thanh toán. Thực tế này cho thấy pháp luật chưa bảo vệ đầy đủ bên yếu thế là người mua nhà.

Ông Hải cho rằng hệ thống hiện hành chủ yếu dựa vào các thông tư, nghị định mang tính "chữa cháy", chỉ xử lý khi tranh chấp đã phát sinh. Nhiều đơn vị quản lý vận hành vẫn là sân sau của chủ đầu tư, thiếu tính độc lập và khách quan, buông lỏng quản lý khiến tranh chấp leo thang.

Đồng tình, ông Nguyễn Anh Tuấn, đại diện ban quản trị chung cư Botanica Premier (Tân Sơn Hòa, TP HCM), cho biết quản trị, vận hành chung cư là công việc vừa cần linh hoạt vừa phải chuyên nghiệp, minh bạch. Tuy nhiên, nhân sự ban quản trị hiện nay thiếu ổn định, nhiều người có năng lực rút lui, để lại khoảng trống cho thành viên kém chuyên môn. Trong khi đó, để thông qua thay đổi quy định hoặc quyết sách quan trọng, cần ít nhất 50% cư dân tham gia. Thực tế, nhiều chung cư có tỷ lệ hộ cho thuê tới 60% nên rất khó đạt tỷ lệ này, khiến hoạt động bị đình trệ.

Ông nhấn mạnh quản lý chung cư vốn phức tạp, đòi hỏi nhân sự am hiểu chuyên môn và giàu kinh nghiệm, bởi dòng tiền đóng góp từ cư dân có thể lên tới hàng chục tỷ đồng. Do đó, ban quản trị cần được vận hành như một tổ chức chuyên nghiệp, có thành viên đủ năng lực ký kết hợp đồng và quản lý tài chính.

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Global Home, nhận định ngoài việc một số chủ đầu tư cố tình trì hoãn nhằm chiếm dụng, sự yếu kém của nhiều ban quản trị cũng là nguyên nhân khiến chủ đầu tư chưa yên tâm bàn giao khoản phí bảo trì lớn. Theo ông Thành, ban quản lý là "ngón tay trung tâm" trong hệ sinh thái chung cư, trực tiếp thu phí dịch vụ từ cư dân và chịu trách nhiệm cao nhất trong vận hành. Với vai trò duy nhất này, ban quản lý phải hoạt động chuyên nghiệp, tuân thủ quy định, đủ bản lĩnh từ chối các yêu cầu trái luật, kể cả từ phía chủ đầu tư hay ban quản trị.

Ngoài ra, các chuyên gia nhấn mạnh vai trò chính quyền địa phương, nơi cấp giấy chứng nhận cho ban quản trị, trong công tác quản lý. Hiện nay, nhiều địa phương cấp chứng nhận cho ban quản trị nhưng lại không kiểm tra, giám sát thường xuyên. Thực tế, nhiều vụ việc chỉ được xử lý khi cư dân tố cáo, khiến tranh chấp kéo dài. Ông cũng chỉ ra vòng luẩn quẩn khi cư dân bức xúc thường khởi kiện chủ đầu tư, trong khi ban quản lý phải tạm ứng kinh phí để duy trì hoạt động rồi khó thu hồi, gây áp lực tài chính.

Để chấm dứt tình trạng buông lỏng quản lý khiến chung cư trở thành điểm nóng tranh chấp kéo dài, các chuyên gia cho rằng cần đồng thời triển khai bốn giải pháp then chốt. Trước hết, quỹ bảo trì 2% phải có cơ chế bàn giao minh bạch và được kiểm toán định kỳ để ngăn ngừa chiếm dụng. Thứ hai, vận hành cần được chuẩn hóa bằng công nghệ, thông qua số hóa sổ tay cư dân, nhật ký bảo trì và công khai hợp đồng dịch vụ. Thứ ba, tranh chấp phải được phân định rõ thẩm quyền, thời hạn xử lý và có cơ chế hòa giải nhiều tầng nhằm rút ngắn quá trình giải quyết. Cuối cùng, căn hộ cần được sử dụng đúng công năng, trong đó kiểm soát chặt việc cho thuê ngắn hạn qua nền tảng trực tuyến để bảo đảm an ninh, phòng cháy chữa cháy và trật tự cộng đồng.

Các chuyên gia cũng khuyến nghị Việt Nam cần sớm xây dựng một bộ luật riêng cho chung cư, bao quát toàn bộ quá trình từ đầu tư, xây dựng, bán căn hộ đến vận hành. Nếu thiếu một khung pháp lý đầy đủ, tranh chấp sẽ ngày càng gia tăng, làm suy giảm niềm tin của người dân và cản trở sự phát triển minh bạch của thị trường.