Savills: Giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng với Luật Đất đai mới

Từ ngày 1/8, ba luật lớn liên quan đến bất động sản gồm Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi đã chính thức có hiệu lực.

Dưới góc nhìn của bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính, Savills Hà Nội, tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 tới thị trường bất động sản là việc Chính phủ bỏ quy định về khung giá đất, trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ.

Ngoài ra, luật cũng quy định chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư. Quy định này sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, giúp việc triển khai các dự án diễn ra nhanh chóng.

Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường kèm các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, dẫn đến giá thành bất động sản tăng.

Savills ghi nhận không có nguồn cung mới dưới 45 triệu đồng/m2 trong quý II/2024. Kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm 45% mỗi năm.

Trong thời gian ngắn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ, sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới trên thị trường còn hạn chế, giảm 34% theo quý và 25% theo năm với khoảng 2.700 căn vào quý II/2024. 98% nguồn cung đến từ các dự án hiện tại, hầu như không có dự án mới.

Tuy nhiên, nhìn vào nguồn cung trong tương lai tại Hà Nội, có khoảng hơn 100.000 căn hộ từ năm 2025 trở đi, cao gấp 10 lần so với nguồn cung chào bán hiện tại, các sản phẩm này chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô. Khi nguồn cung căn hộ ở ngoại ô được cải thiện, giá bán tại khu vực này sẽ khó duy trì khả năng tăng nhanh như hiện tại.

Chia sẻ thêm về Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP HCM lưu ý, luật mới quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp/ hợp tác xã. Trong khi đó, các tổ chức khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp/ hợp tác xã.

Việc quy định về định nghĩa kinh doanh “quy mô nhỏ” (tính về số lượng, diện tích hay giá trị đối với các loại bất động sản) cần chờ thêm các điều khoản và Nghị định hướng dẫn từ Chính phủ để xác định các đối tượng bị ảnh hưởng.

Ngoài ra, các bên cho thuê nhà hiện có mức độ quan tâm cao đến khái niệm “hộ gia đình” vì đây là đối tượng không nằm trong quy định được miễn thành lập doanh nghiệp/ hợp tác xã theo luật mới.

Trong bối cảnh hiện nay, tại Việt Nam, còn tồn tại lượng lớn bất động sản đang kinh doanh cho thuê thuộc sở hữu hộ gia đình/ sở hữu chung hoặc chưa phân chia thừa kế với nhiều quyền/ nghĩa vụ và thực tiễn cuộc sống chồng chéo phức tạp.

Do đó, Chính phủ cần lưu ý để có những quy định, hướng dẫn rõ ràng, tránh nảy sinh tiêu cực. Điều nay sẽ giúp người dân có thể thuận tiện thực hiện kinh doanh bất động sản nhưng vẫn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình như luật định.