Chuyên gia: Luật mới cần 6 - 12 tháng để 'ngấm' vào thị trường bất động sản

Còn 3 ngày nữa, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực.

Tại hội thảo do Báo Đầu tư tổ chức mới đây, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia nhìn nhận, đây là sự kiện đặc biệt và sẽ có sự tác động mạnh tới thị trường kinh tế chung. 

"Các luật mới ra đời đem đến những thay đổi rất lớn. Đơn cử như năm ngoái, giải ngân đầu tư công rất cao, tới năm nay tự dưng tụt xuống. Lý do đơn giản là bởi bà con thấy Luật Đất đai mới sắp áp dụng, sẽ có bảng giá đất mới, giá đền bù giải phóng mặt bằng mới nên dứt khoát không chịu di dời.

Ở khu vực đường Kim Mã, nơi có dự án đường sắt đô thị đi qua, bà con nói với tôi giá thị trường của đất mặt tiền hiện khoảng 500 triệu/m2, trong khi giá đền bù là 120 triệu/m2, do đó họ không chấp nhận thỏa thuận.

Người dân chia sẻ họ không kỳ vọng Chính phủ sẽ ra giá đền bù ở mức 500 triệu/m2, song ít nhất cũng ở mức 350 - 400 triệu/m2 để đủ kiếm kế sinh nhai. Bà con kỳ vọng như vậy là đúng. 

Tôi thấy Nghị quyết số 18 có một câu rất hay, đó là “xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”, tức giá đất được tính toán theo nguyên tắc của thị trường chứ không phải theo giá của thị trường. Từ ngày 1/8 tới đây, với luật mới, việc giải phóng mặt bằng cho cả đầu tư công lẫn đầu tư tư sẽ bắt đầu được tháo gỡ", ông Nghĩa nói.   

Ở góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group cũng cho rằng việc Luật Đất đai 2024 áp dụng bảng giá đất (ban hành hàng năm) thay cho khung giá đất (5 năm/lần) sẽ giúp mức đền bù giải tỏa tăng lên. 

Tuy nhiên, cần lưu ý là kéo theo đó, tiền sử dụng đất, tiền thuế,... cũng tăng, dẫn đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản bị đội lên. 

Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải đối mặt thêm với áp lực về vốn. Cụ thể, trước đây cấu trúc vốn của một dự án đầu tư thường có tỷ lệ 2 : 4 : 4 (tức vốn cơ sở chiếm 20%, vốn sử dụng đòn bẩy tài chính 40% và vốn huy động từ khách hàng 40%).

Từ ngày 1/8, với Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định mới yêu cầu chủ đầu tư thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán (trước đây thường là 30%), tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà không quá 50% (quy định cũ là 70%). Do đó, vốn huy động từ khách hàng sẽ bị giảm xuống, đòi hỏi vốn chủ sở hữu và vốn vay của doanh nghiệp phải tăng lên.  

Ông Thắng bày tỏ quan điểm: "Lúc này, thị trường quay lại câu chuyện “quyền trượng” sẽ nằm trong tay các cơ quan quản lý Nhà nước. Lý do bởi để giảm chi phí tài chính thì lại liên quan đến yếu tố thời gian cấp phép dự án.  

Tiền sử dụng đất, giải tỏa đền bù, thuế,... là các khoản chi phí cố định, đã được quy định trong luật mới. Do đó, tôi nghĩ việc giảm giá và làm cho thị trường bất động sản hạn chế tăng nóng trong thời gian tới sẽ hoàn toàn phụ thuộc vào cơ chế tháo gỡ và thủ tục cấp phép dự án mới của cơ quan quản lý.  

Việc sớm có các thông tư, nghị định hướng dẫn cụ thể sẽ giúp tháo gỡ vướng mắc và đẩy nhanh quy trình cấp phép dự án. Khi đó chi phí tài chính sẽ giảm, qua đó giúp cân bằng lại một phần chi phí đầu vào. 

Các dự án được gỡ vướng đồng loạt, tâm lý nhà đầu tư được giải tỏa, dòng tiền trong dân sẽ đổ vào địa ốc, giúp khai thông thị trường này và lan tỏa ra cả các kênh đầu tư khác". 

Xét ngắn hạn trong khoảng thời gian còn lại của năm 2024, đại diện DKRA dự báo, chính sách mới chưa thể đem lại quá nhiều tác động tích cực. Nguyên nhân xuất phát bởi nhiều lý do như tình hình kinh tế, chính trị thế giới còn bất ổn, tăng trưởng GDP toàn cầu dự báo khoảng 2,4% (mức thấp nhất trong khoảng 3 năm gần đây),... Các luật mới cũng cần ít nhất khoảng 6 - 12 tháng để có độ "ngấm" và dần đi vào cuộc sống.    

Song, nếu xét dài hạn trong vòng 3 - 5 năm tới hoặc lâu hơn, chuyên gia này kỳ vọng 3 luật mới sẽ giúp tháo gỡ triệt để các vướng mắc, rút ngắn quy trình cấp phép thủ tục pháp lý của dự án mới, qua đó cải thiện nguồn cung và tạo niềm tin trên thị trường.