Siết vay mua nhiều nhà có rủi ro?

Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến. Trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế cho vay với người mua nhà thứ 2 trở đi, nhằm kiềm chế sự tăng giá nhà ở bất hợp lý và góp phần ổn định thị trường.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ yêu cầu các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở, trừ nhà ở xã hội.

Với trường hợp mua nhà ở thứ 2, áp hạn mức cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Với trường hợp mua nhà ở thứ 3 trở lên, áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên Cứu & S22M, Savills TP HCM cho rằng, đề xuất này có thể tạo ra nhiều chuyển biến đáng kể với thị trường bất động sản. Hạn chế cho vay từ căn nhà thứ 2 trở đi có thể là biện pháp góp phần giảm hoạt động đầu cơ, song cũng làm giảm dòng vốn của các nhà đầu tư dài hạn và ảnh hưởng đến thanh khoản chung. 

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài, việc thắt chặt tín dụng có thể khiến thị trường trở nên trầm lắng hơn.

Theo chuyên gia, ngoài đầu cơ thì nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà tăng cao trong thời gian qua còn xuất phát từ sự thiếu hụt nguồn cung, vướng mắc pháp lý, chi phí đất và chi phí phát triển dự án tăng cao.

Do đó, chủ đầu tư thường tập trung vào phân khúc trung và cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận, dẫn đến lệch pha cung - cầu. Người mua chủ lực trên thị trường hiện nay vẫn là nhóm có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn, chứ không hoàn toàn đến từ hoạt động đầu cơ ngắn hạn.

Thay vì siết chặt bằng công cụ tín dụng, bà Giang kiến nghị chính sách cần tập trung vào giải quyết tận gốc vấn đề cung - cầu thông qua 2 hướng chính.

Thứ nhất là khơi thông nguồn cung, thông qua việc cải cách thủ tục phê duyệt dự án, đẩy nhanh tiến độ triển khai, tháo gỡ vướng mắc đối với các dự án đang bị đình trệ thông qua cơ chế đặc thù. Khi nguồn cung được bổ sung và đa dạng hơn, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền, giá nhà sẽ dần ổn định.

Thứ hai là tăng cường sức cầu, thông qua việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, cải thiện thu nhập của người dân, nhất là nhóm có thu nhập trung bình và thấp. Mục tiêu là tốc độ tăng thu nhập phải ngang hoặc cao hơn tốc độ tăng giá nhà, giúp người dân có khả năng chi trả tốt hơn. Song song với đó, cần phát triển quỹ nhà ở xã hội và mở rộng kênh tín dụng ưu đãi hỗ trợ nhóm yếu thế.