Siết cho vay từ căn nhà thứ hai: Chuyên gia nói giá nhà khó giảm, lực cầu có thể chịu tác động

Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến góp ý. Trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế cho vay với người mua nhà thứ 2 trở đi, nhằm kiềm chế sự tăng giá nhà ở bất hợp lý và góp phần ổn định thị trường.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ yêu cầu các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở, trừ nhà ở xã hội. Với trường hợp mua nhà ở thứ 2, áp hạn mức cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Với trường hợp mua nhà ở thứ 3 trở lên, áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà. 

 Nhiều dự án có thể sụt giảm lượng mua

Hiện nay, hạn mức vay mua bất động sản phụ thuộc vào loại nhà và quy định từng ngân hàng. Có những chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại áp dụng cơ chế linh hoạt khi người mua chỉ cần trả trước 10 - 30%, tức có thể vay 70 - 90% để sở hữu nhà. 

Theo Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cơ chế thanh toán chỉ cần trả trước 10 - 30% giá trị sản phẩm, đi kèm với ưu đãi miễn lãi - ân hạn gốc kéo dài giúp hỗ trợ người mua nhà ở thực.

Song, điều này dường như cũng tạo cơ hội cho lũng đoạn thị trường, nhiều người tận dụng các chính sách ưu đãi để găm hàng chờ giá lên, một số người còn lãi gấp đôi số vốn ngay trong thời gian ân hạn, trước khi bàn giao nhà.  

Trao đổi với người viết, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận, trong bối cảnh giá nhà đang tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, cơ quan quản lý đang nỗ lực nghiên cứu và đưa ra các giải pháp để kiểm soát giá nhà.

Đề xuất của Bộ Xây dựng được đưa ra với mong muốn hạn chế đầu cơ, tạo cơ hội cho người dân vay mua nhà ở thực.

Tuy nhiên, cần cân nhắc kỹ và hết sức thận trọng để đảm bảo giải pháp trúng mục tiêu, tránh gây nguy cơ rủi ro cho thị trường.

Hiện nay, cơ sở dữ liệu về bất động sản còn thiếu và chưa đồng bộ. Việc xác định căn nhà thứ nhất, thứ hai hay nhiều hơn chưa có căn cứ rõ ràng. Trong khi đó, đây lại là yếu tố có tính quyết định đến việc xác định hạn mức. Điều này sẽ gây nguy cơ mất thêm nhiều thời gian và chi phí cho quá trình xét duyệt hồ sơ vay, từ đó ảnh hưởng tới kết quả giao dịch. Đồng thời, tạo kẽ hở cho tiêu cực, lách luật.

Quy định này cũng sẽ trở nên phi lý và gây cản trở cho các giao dịch chính đáng, hợp pháp như trường hợp bố mẹ muốn mua thêm nhà để dành cho con cái, hay hộ gia đình muốn mua thêm nhà để đưa vào khai thác kinh doanh cho thuê, hoặc người dân có nhu cầu mua thêm nhà khi phải chuyển nơi công tác…

"Tôi lo ngại việc siết cho vay với người mua nhà thứ 2 trở đi sẽ gây hạn chế cầu, từ đó tác động tới nguồn cung bởi doanh nghiệp sẽ e dè. Nhiều dự án sẽ rơi vào tình trạng sụt giảm lượng tiêu thụ, doanh nghiệp bị giảm doanh thu. Khi đó, chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh giảm nguồn cung, hệ lụy là giá nhà có thể tiếp tục leo thang, điều này đi ngược lại với mục tiêu ban đầu.

Bài học Trung Quốc là minh chứng rõ ràng. Siết tín dụng không làm giá nhà giảm mà còn khiến nền kinh tế lao dốc, doanh nghiệp phá sản hàng loạt. Khi dòng vốn bị nghẽn, thị trường sẽ đóng băng, doanh nghiệp sẽ rơi vào khó khăn, còn người dân thì càng khó tiếp cận nhà ở", ông Đính nói.  

Đâu mới là giải pháp thực sự giúp hạ giá nhà?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) cũng có góc nhìn tương tự khi chia sẻ với người viết. Vị này cho rằng, nếu được thông qua thì đề xuất của Bộ Xây dựng sẽ giúp giảm tình trạng đầu cơ, bỏ hoang bất động sản.

Song, vay ngân hàng hiện vẫn là cách thức được rất nhiều người sử dụng để huy động vốn khi mua nhà. Do đó, việc siết tín dụng với người mua nhà thứ 2 trở đi sẽ ảnh hưởng ít nhiều đến sức mua trên thị trường chung, tình hình tiêu thụ sản phẩm của chủ đầu tư sẽ trở nên khó khăn hơn.

Mặt khác, đề xuất cũng chưa hợp lý với mọi trường hợp trong thực tế. Đơn cử như việc có những người cần mua 2 căn nhà cho 2 con để sử dụng, họ không mua nhằm mục đích đầu cơ bất động sản thì cũng không nên bị siết hạn mức cho vay.  

"Chính sách cần quy định cụ thể hơn, theo hướng xác định rõ mục đích mua của từng trường hợp rồi mới xem xét áp dụng hạn mức cho vay tối đa 50% giá nhà khi mua căn thứ 2, hay tối đa 30% khi mua căn thứ 3 trở đi. Chẳng hạn nếu mua xong để bỏ hoang thì mới nên hạn chế.

Nhìn chung, việc siết cho vay như thế này mới chỉ là giải pháp hỗ trợ giảm một phần tình trạng đầu cơ của thị trường bất động sản chứ chưa thể ngăn chặn tuyệt đối. Bên cạnh đó, cũng chưa tác động được nhiều tới mục tiêu cuối cùng là hạ giá nhà. Muốn làm được điều đó, tôi nghĩ cần nhìn thẳng vào 2 nguyên nhân gốc rễ là bài toán cung - cầu và vấn đề định giá đất", ông Hiệp kiến nghị. 

Theo lãnh đạo GP Invest, tuỳ từng giai đoạn mà áp dụng chính sách phù hợp, lúc này thị trường vẫn đang cần được tạo điều kiện để phát triển hơn nữa. Hiện cung không đủ cầu thì vẫn nên khuyến khích cho vay hơn là siết chặt.

Việc hạn chế sức mua sẽ khiến doanh nghiệp đối mặt với thách thức gay go. Bởi thực tế, rất nhiều người mua nhà vẫn phải trông chờ vào vốn vay ngân hàng, bản thân các chủ đầu tư cũng phải tìm nhiều biện pháp để hỗ trợ lãi suất, tạo điều kiện cho khách hàng vay mua nhà, từ đó mới bán được hàng. Nếu siết tín dụng mà không có quy định cụ thể thì sẽ rất khó cho doanh nghiệp. Chỉ khi nguồn cung được cải thiện, đạt mức cân đối với lực cầu cân đối thì mới nên tính đến chuyện hạn chế sức mua.       

Chủ tịch VARS cũng cho rằng, giải pháp đúng đắn để kiểm soát giá nhà, tránh tình trạng đội giá như thời gian qua là tăng cung, thay vì làm ảnh hưởng tới cầu.  

Hàng nghìn dự án bị đình trệ khiến chi phí đội lên, doanh nghiệp buộc phải bán giá cao để bù đắp. Chi phí đầu vào, đặc biệt là tiền sử dụng đất ngày càng tăng cũng đẩy giá nhà leo thang. Trong bối cảnh đó, muốn tăng cung thì Nhà nước cần tháo gỡ pháp lý, đẩy nhanh phê duyệt dự án, giảm gánh nặng chi phí. Khi doanh nghiệp có thể đưa nhiều sản phẩm ra thị trường, cạnh tranh tự nhiên sẽ kéo giá xuống.