Đề xuất siết cho vay với người mua nhà thứ 2 trở đi

Đề xuất trên được Bộ Xây dựng nêu trong tờ trình dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản gửi các bộ ngành liên quan lấy ý kiến. Dự thảo nêu 3 nội dung điều tiết thị trường, gồm chính sách cho vay với người mua nhà, trung tâm giao dịch bất động sản và phát triển nhà thương mại giá phù hợp.

Theo đó, Bộ kiến nghị áp dụng hạn mức với các khoản vay mua nhà thứ hai trở lên. Người mua nhà ở thứ hai dự kiến chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán và mức vay không quá 30% từ căn thứ 3.

Hạn mức vay mua bất động sản phụ thuộc vào loại nhà và quy định từng ngân hàng. Hiện mức cho vay tối đa phổ biến 70-80% giá trị tài sản đảm bảo hoặc hạn mức tín dụng.

Trên thị trường, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại áp dụng cơ chế linh hoạt khi người mua chỉ cần trả trước 10-30%. Tức là, họ có thể vay đến 70-90% để sở hữu nhà. Nhiều chuyên gia nhìn nhận không ít nhóm đầu tư, đầu cơ tận dụng cơ chế này cùng ưu đãi miễn lãi - ân hạn gốc để găm hàng, lướt sóng, hưởng chênh lệch sau khi đẩy giá nhà tăng cao.

Lý giải đề xuất trên, Bộ Xây dựng cho biết thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với ngành tài chính - ngân hàng, tác động đến kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội. Giá nhà đất tăng cao vượt khả năng chi trả của người dân sẽ dẫn đến mất cân bằng cung - cầu, bất ổn hệ thống tài chính.

Thực tế, giá nhà ở tại các đô thị như Hà Nội, TP HCM liên tục leo thang thời gian qua. Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra tại Thủ đô, phân khúc chung cư đạt trung bình mỗi m2 70-80 triệu đồng, tăng 5,6% so với đầu năm, trong khi liền kề, biệt thự lên ngưỡng 100-200 triệu. Tương tự ở TP HCM, giá chung cư tăng từ khoảng 35 triệu một m2 lên hơn 91 triệu đồng trong giai đoạn 2018-2024.

Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6-7% một năm khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn. Bộ nhìn nhận trong nhiều trường hợp, "giá nhà đất chưa phản ánh đúng quy luật cung - cầu thực tế mà chủ yếu bị chi phối bởi đầu cơ, thông tin quy hoạch và tâm lý đám đông".

Cùng với đà tăng giá nhà, dư nợ tín dụng về nhà ở cũng leo thang. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, khoảng 4 triệu tỷ đồng tín dụng "chảy" vào bất động sản, tính tới cuối tháng 8. Mức này tăng 19% so với cùng kỳ năm trước.

Theo cơ quan soạn thảo, nhiều nước trên thế giới triển khai thành công các biện pháp điều tiết giá như hạn chế đầu tư, kiểm soát tín dụng bất động sản. Hiện tại Việt Nam, các công cụ điều tiết thị trường gồm thuế, tín dụng, quy hoạch, giá đất nhà nước... thiếu đồng bộ, chưa theo kịp thực tế. Hệ quả là người dân, đặc biệt thế hệ trẻ, công nhân, viên chức, lao động đô thị ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

"Việc ban hành một số biện pháp kiềm chế giá bất động sản là cần thiết, bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh", Bộ cho biết.

Tại tờ trình, Bộ Xây dựng cũng đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản nhằm công khai các giao dịch. Đây là đầu mối liên thông trên môi trường điện tử giữa các cơ quan, tổ chức trong thực hiện giao dịch nhà đất gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua. Trung tâm có chức năng tổ chức, giám sát và xác thực các giao dịch.

Cơ quan soạn thảo cũng đề xuất dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án nhà thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026-2030 cho phân khúc giá phù hợp. Chủ đầu tư sẽ được áp dụng cơ chế đặc thù như lựa chọn nhà đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu; hưởng lợi nhuận định mức tối đa 20% tổng vốn đầu tư xây dự án (gồm tiền sử dụng, thuê đất). Doanh nghiệp cũng không phải bố trí quỹ đất để xây nhà xã hội.

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết dự thảo nghị quyết đang được lấy ý kiến, góp ý của 5 bộ, ngành liên quan trực tiếp. Sau đó cơ quan này tiếp tục lấy ý kiến nhiều bước để hoàn thiện. Nếu được thông qua, dự thảo nghị quyết sẽ có hiệu lực từ ngày ký đến 1/3/2027.

Trước đó, tại hội nghị với địa phương tháng 9, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu tăng quản lý, định hướng, kiểm soát giá nhà, đất đang ở mức cao. Ông từng đánh giá "bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá cao quá không thể mua được. Nhà mà cứ trên 70 triệu, 100 triệu đồng một m2, ai có tiền mà mua". Cuối tháng 9, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản giao Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng Nghị quyết về kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. 

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027.

Bạn cũng sẽ có cơ hội nhận vé mời đặc biệt của BTC khi tham gia khảo sát về triển vọng kinh tế, thị trường tài chính và chiến lược phân bổ tài sản trong năm 2027.

Mua vé theo nhóm
giảm đến 30% Dự báo của bạn về
triển vọng kinh tế 2027
(Để có cơ hội nhận vé miễn phí)