VARS: Nhiều nhà đầu tư găm hàng gây lũng đoạn thị trường

Thông tin mới đây từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, trong 7 tháng đầu năm 2025, khoảng 1,6 triệu tỷ đồng đã được bơm ra nền kinh tế, tăng 10% so với cuối năm 2024.

Trong đó, tốc độ tăng tín dụng vào bất động sản (BĐS) cao hơn mức bình quân chung.  

VARS IRE lý giải nguyên dẫn dẫn đến thực tế trên là bởi khả năng hấp thụ vốn cho doanh nghiệp đầu tư sản xuất còn thấp, nhóm này đang thận trọng mở rộng kinh doanh vì chi phí đầu vào tăng, sức mua yếu...

Ngược lại, trong lĩnh vực BĐS, nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và cần vốn triển khai. 

Lượng tiền dồi dào trên thị trường cùng các chính sách ưu đãi tài chính miễn lãi - ân hạn gốc kéo dài kỷ lục của chủ đầu tư trở thành động lực đẩy giá BĐS liên tục tăng trong thời gian qua.

Cơ chế thanh toán chỉ cần trả trước 10 - 30% giá trị sản phẩm, đi kèm với lựa chọn tạm hoãn trả cả tiền gốc lẫn lãi từ 12 tháng tới 5 năm giúp hỗ trợ người mua nhà ở thực.

Song, mặt khác thì điều này dường như tạo cơ hội cho nhà đầu tư lũng đoạn thị trường, tận dụng vốn ít để hưởng lợi nhuận vượt trội so với rủi ro phải gánh. Dù chính sách miễn lãi - ân hạn gốc đã xuất hiện từ thập kỷ trước, nhưng chỉ hơn một năm trở lại đây mới thực sự phổ biến trên thị trường BĐS và được chủ đầu tư áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu.

Nhiều nhà đầu tư đã tận dụng chính sách này để mua cùng lúc nhiều sản phẩm, tham gia nhiều dự án khác nhau và thắng lớn với vốn ban đầu nhỏ. Chẳng hạn với căn hộ 3 tỷ, người mua chỉ cần bỏ ra 600 - 900 triệu ban đầu. Nếu giá tăng 15 - 20% sau 1 - 2 năm trong giai đoạn miễn lãi, ân hạn nợ gốc, khoản chênh 450 - 600 triệu đồng gần như thành lợi nhuận ròng.

Như vậy, tỷ suất sinh lời trên vốn có thể đạt 50 - 70%, đây là mức lợi nhuận mà khó kênh đầu tư nào sánh kịp. Thậm chí trong một năm qua, khi giá BĐS tăng nóng, một số nhà đầu tư còn lãi gấp đôi số vốn ngay trong thời gian ân hạn, trước khi bàn giao nhà. 

Bên cạnh đó, một số người không sử dụng ưu đãi mà thanh toán 95% giá trị hợp đồng (mức tối đa với nhà ở hình thành trong tương lai) để hưởng chiết khấu sâu. Sau đó bán lại với mức giá chênh lệch so với hình thức vay mua.

"Sức hấp dẫn từ lợi nhuận đã kéo dòng tiền đổ vào BĐS ngày càng mạnh. Tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng khiến nhiều người tận dụng các chính sách ưu đãi để tham gia thị trường và tiếp tục găm hàng chờ giá lên. Vòng xoáy giữ hàng - khan cung - giá tăng vì thế ngày càng được củng cố.

Hoạt động mua đi bán lại này giúp thị trường sôi động, tạo thanh khoản hơn nhưng cũng kéo theo nhiều hệ quả tiêu cực", VARS IRE nhận định.  

Dưới góc nhìn của đơn vị, những nhóm lũng đoạn thị trường không phải chịu mức rủi ro tương xứng với khoản lợi nhuận lớn thu được. Thay vào đó, khi thị trường hạ nhiệt, chính những người mua sau, thường là nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ hoặc người dân có nhu cầu ở thực, mới là bên gánh hậu quả.      

Lý do bởi lúc giá tăng phi mã, tạo cơn sốt giả đã cuốn nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân vào vòng xoáy đầu cơ theo hiệu ứng đám đông. Khi thị trường bất ngờ đổi chiều, thanh khoản suy giảm, nhiều người buộc phải bán tháo, mặt bằng giá đi xuống. 

Bên cạnh đó, việc lượng lớn nhà đầu tư cùng sử dụng đòn bẩy phải bán tháo có thể tác động trực tiếp đến hệ thống tài chính - ngân hàng. Nguy cơ càng lớn nếu xảy ra kịch bản thị trường rơi vào trạng thái đóng băng, ngân hàng buộc phải tăng lãi suất để kiểm soát rủi ro, trong khi BĐS dù cắt lỗ vẫn khó thoát hàng.  

Theo VARS IRE, hiện tượng lũng đoạn thị trường khiến giá bị đẩy lên, lợi nhuận rơi vào tay một nhóm nhỏ, trong khi rủi ro lại dồn vào đại đa số nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua thực.

Nếu không có các giải pháp kiểm soát và định hướng hợp lý, BĐS sẽ tiếp tục lặp lại chu kỳ bong bóng - vỡ bong bóng, gây thiệt hại cho cả nền kinh tế. Dòng tiền ồ ạt chảy vào BĐS mà không được kiểm soát sẽ tạo rủi ro cho thị trường. 

Mặt khác, khi BĐS trở thành cỗ máy làm giàu nhanh, nhiều doanh nghiệp và cá nhân sẽ rời bỏ những lĩnh vực tạo ra giá trị thực như sản xuất, thương mại, tiềm ẩn nguy cơ lệch pha dòng vốn, làm giảm sức cạnh tranh và tính bền vững của nền kinh tế.