Nhiều chủ đầu tư khó hoàn thành mục tiêu lãi năm

Báo cáo ngành bất động sản nhà ở mới đây của CTCP Xếp hạng tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho biết, doanh số bán hàng tại Hà Nội và TP HCM trong quý III đã tăng 48% so với quý II, đạt mức cao nhất trong 4 quý vừa qua. 

Tỷ lệ hấp thụ cao và sự tăng trưởng của cho vay mua nhà đạt mức 7% so với cùng kỳ (tỷ lệ năm 2023 là 1%) cho thấy, nhu cầu về nhà ở trên thị trường vẫn mạnh mẽ. Kỳ vọng về giá nhà tăng cùng việc giảm mức thanh toán trước khi mua nhà sẽ tiếp tục thúc đẩy lực cầu. Những chủ đầu tư như VHM, NLG, KDH, AGG, HDC đã ghi nhận doanh số bán hàng tăng lên, chủ yếu ở các phân khúc cao cấp.

Tuy nhiên, tính chung trong 9 tháng đầu năm nay, doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư mà VIS Rating theo dõi đã giảm lần lượt 20% và 43% so với cùng kỳ năm ngoái do lượng bàn giao giảm từ doanh số bán hàng yếu năm 2023. Dự kiến hơn 60% chủ đầu tư sẽ không hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024. 

Về chính sách, hơn 20 nghị định/thông tư đã được ban hành trong quý III để hỗ trợ thực hiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản. Qua đó, các chủ đầu tư sẽ có hướng dẫn rõ ràng hơn để tiến hành thủ tục và thúc đẩy phát triển dự án mới.  

VIS Rating cho rằng, nhiều quy định mới về BĐS được ban hành gần đây sẽ thúc đẩy việc phát triển các dự án, bán hàng vào năm 2025 và xa hơn.   

Cùng với đó, nỗ lực của Chính phủ trong việc đẩy nhanh phê duyệt pháp lý cho các dự án bất động sản từ đầu năm giúp gia tăng dự án được cấp phép mới và đủ điều kiện bán hàng trong quý III. Đơn vị kỳ vọng trong năm 2025, các chủ đầu tư sẽ tăng mạnh số lượng dự án mới, giúp cải thiện doanh số bán hàng và dòng tiền của doanh nghiệp. 

Về khả năng trả nợ của ngành, tính đến quý III, hơn một nửa chủ đầu tư mà đơn vị này theo dõi có hồ sơ đòn bẩy và khả năng trả nợ mức yếu. Điều này chủ yếu do việc sử dụng đòn bẩy quá mức để phát triển dự án trong giai đoạn 2021 - 2023 và tồn kho chưa hoàn thành, chưa bán được khi tâm lý thị trường xấu đi kể từ năm 2023.

Tuy nhiên, các quy định mới ban hành vào tháng 7/2024 sẽ giới hạn mức sử dụng nợ cho các dự án mới. Do đó, dự kiến tăng trưởng nợ vay sẽ tiếp tục chậm lại từ mức 15%/năm trong giai đoạn 2022 - 2023. Với triển vọng tích cực về doanh số bán dự án mới và dòng tiền, kỳ vọng các tỷ số bao phủ nợ của các chủ đầu tư sẽ dần được cải thiện. 

Về áp lực đáo hạn trái phiếu, khoảng 22.000 tỷ đồng trái phiếu do các chủ đầu tư phát hành đáo hạn vào quý IV, tăng 41% so với cùng kỳ năm trước. 

Trong đó, có khoảng 13.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong quý IV đã chậm trả nợ gốc, lãi vào năm 2023 và đã đàm phán thành công với các trái chủ để gia hạn thanh toán sang năm tiếp theo. Lượng trái phiếu này được phát hành bởi những công ty liên quan đến các tập đoàn bất động sản như Vạn Thịnh Phát, Novaland, Hưng Thịnh và Sunshine.

VIS Rating đánh giá về mặt tích cực, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các công ty địa ốc đã được cải thiện. Các tổ chức phát hành có rủi ro cao này sẽ cần dựa vào hỗ trợ thanh khoản từ các công ty liên quan hoặc tìm kiếm sự chấp thuận của các trái chủ để gia hạn thanh toán nhằm tránh việc chậm trả gốc, lãi trái phiếu.