Lãi suất và giá nhà vẫn trong tầm kiểm soát?

CTCP Chứng khoán BIDV (BSC) vừa công bố báo cáo ngành bất động sản tháng 4/2026. Trong đó đánh giá hiện nay, mức lãi suất và giá bán nhà trên thị trường vẫn trong tầm kiểm soát. 

Thông qua việc phân tích các yếu tố gồm giá nhà trung bình ở thời điểm sắp tới (theo kế hoạch mở bán của các doanh nghiệp), thời hạn khoản vay 25 năm, thu nhập hộ gia đình tối thiểu 50 triệu/tháng – mức không thể tiếp cận NOXH, giá trị khoản vay so với giá trị căn nhà và lãi suất, BSC cho rằng khoản chi phí tiền nhà hàng tháng ở mức khoảng 30 - 40% thu nhập là mức an toàn và 50% là mức tối đa có thể chấp nhận được.

Nhìn chung, đơn vị đánh giá khả năng chi trả của các hộ gia đình tiêu chuẩn (nhu cầu thực) vẫn đáp ứng được trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà dao động 10 - 10,5% và giá nhà trung bình khoảng 80 triệu/m2.   

Liên quan đến vấn đề pháp lý, BSC nhận định đây không còn là nút thắt trọng tâm chú ý của thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại. Việc hành lang pháp lý dần thông suốt, quy trình xử lý được chuẩn hóa, hệ thống dữ liệu được thu thập thông qua sàn giao dịch bất động sản tập trung đang và sẽ tiếp tục giúp quá trình hoàn thiện pháp lý dự án được trơn tru và đẩy nhanh. 

Theo báo cáo của TP HCM, trong năm 2025, Tổ Công tác 1645 đã tổ chức 56 cuộc họp xem xét, tháo gỡ vướng mắc về cấp sổ hồng cho 250 dự án. Qua đó, có 218 dự án với hơn 130.000 căn nhà đã được tháo gỡ vướng mắc để cấp giấy chứng nhận. Còn 32 dự án vướng mắc với khoảng 14.673 bất động sản, UBND thành phố yêu cầu phải giải quyết ít nhất 30% hồ sơ mỗi quý. Tính chung cả năm ngoái, số lượng sản phẩm được cấp phép mới tương đương năm 2024 và cao hơn khoảng 51% so với năm 2023.  

Theo BSC, mặc dù tâm lý của người mua nhà có phần tiêu cực trong giai đoạn từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, song tình hình mua bán nhà ở vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng tốt. Riêng trong quý IV/2025, lượng giao dịch cả sơ cấp và thứ cấp của các phân khúc chung cư, đất nền, nhà ở riêng lẻ vẫn tăng trưởng mạnh ở mức 11% theo quý và 35% theo năm, dù lãi suất neo cao.

Bên cạnh đó, lượng hàng tồn kho bất động sản trong quý IV/2025 tăng 23% theo quý và 93% theo năm, trong bối cảnh nguồn cung nhà ở và lãi suất tăng. BSC cho rằng, lượng hàng tồn kho đạt kỷ lục chủ yếu được dẫn dắt bởi số lượng sản phẩm được cấp phép và số lượng sản phẩm đủ điều kiện mua bán được phê duyệt vào cuối năm ngoái. 

Về triển vọng lợi nhuận của các chủ đầu tư, BSC dự báo doanh số mở bán mới sẽ phục hồi mạnh trong giai đoạn 2025 - 2026, giúp dẫn dắt dòng tiền và tăng trưởng lợi nhuận trong giai đoạn 2027 - 2028.

Nhờ lượng backlog lớn và tình hình tài chính đã cải thiện sau giai đoạn tái cấu trúc, các doanh nghiệp địa ốc đang có sự chủ động hơn trong kế hoạch triển khai dự án và duy trì xu hướng thanh lọc thị trường qua các thương vụ M&A. Động lực từ doanh số mở bán trong năm 2025 - 2026 sẽ dẫn dắt lợi nhuận toàn ngành tăng trưởng tốt.  

Ngoài ra, những rủi ro ảnh hưởng đến tâm lý thị trường hiện không còn nhiều. Trước đó từ quý IV/2025 - quý I/2026, ngành bất động sản đã đón nhận nhiều thông tin tiêu cực như lãi suất vay mua nhà tăng cao, nhà đầu tư dùng đòn bẩy phải cắt lỗ...

Song, tình hình đã đảo chiều trong nửa đầu tháng 4/2026 với việc các nhà băng cam kết giảm lãi suất sau cuộc họp với Ngân hàng Nhà nước, Chính phủ ban hành Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với dự án đầu tư theo hình thức Xây dựng - Chuyển giao, TP HCM đẩy nhanh đấu giá đất vàng Thủ Thiêm...