Thanh tra Đồng Nai đề xuất áp dụng Nghị quyết 29 gỡ vướng cho một dự án bất động sản

Thanh tra TP Đồng Nai vừa công bố kết luận thanh tra đối với Khu dân cư và tái định cư Hiệp Hòa, do Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Hiệp Hòa làm chủ đầu tư. 

Dự án có quy mô 28,6 ha, quy mô dân số khoảng 5.700 người, tổng vốn khoảng 1.590 tỷ đồng. Trước đây toạ lạc tại phường Hiệp Hoà, TP Biên Hoà cũ, nay thuộc phường Trấn Biên. 

Qua kiểm tra, xác minh cho thấy một số vấn đề. Dự án được ban hành quyết định chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư vào tháng 9/2018. Tại thời điểm này, khu đất thực hiện có nguồn gốc của các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng và đất do tổ chức (UBND phường Hiệp Hòa) quản lý, chưa thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Chủ đầu tư chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp nên thuộc trường hợp phải đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư. Sở Xây dựng là cơ quan chủ trì lập hồ sơ, trình UBND tỉnh báo cáo xin ý kiến HĐND tỉnh trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư.

Tuy nhiên, Sở Kế hoạch và Đầu tư lại tham mưu UBND tỉnh ban hành quyết định chủ trương đầu tư, đồng thời chỉ định chủ đầu tư dự án. Việc này không đúng quy định tại Luật Nhà ở 2014.

Sở Xây dụng là cơ quan chủ trì tham mưu cho UBND tỉnh chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Tuy nhiên, khi góp ý hồ sơ chủ trương đầu tư, cơ quan này không có ý kiến về dự án trên phải thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư theo Luật Nhà ở 2014. Dẫn đến việc Sở Kế hoạch và Đầu tư tham mưu, trình UBND tỉnh xem xét, quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư 2014.  

Thanh tra TP Đồng Nai xác định, trách nhiệm chính thuộc về Sở Kế hoạch và Đầu tư (nay là Sở Tài chính), Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư, Phó Giám đốc Sở phụ trách và các phòng ban, cá nhân có liên quan tại thời điểm tham mưu UBND tỉnh quyết định chủ trương đầu tư.

Trách nhiệm phối hợp thuộc về Sở Xây dụng, Giám đốc Sở Xây dựng, Phó Giám đốc Sở phụ trách và các phòng ban, cá nhân có liên quan tại thời điểm có văn bản góp ý hồ sơ chủ trương đầu tư.  

Tại thời điểm tham mưu quyết định chủ trương đầu tư, dự án không có trong Chương trình phát triển nhà ở trên địa bàn Đồng Nai đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020. Tuy nhiên, Sở Kế hoạch và Đầu tư vẫn tham mưu UBND tỉnh quyết định chủ trương đầu tư là không đúng quy định tại Luật Nhà ở 2014. 

Lúc này, Sở Xây dựng đã có ý kiến góp ý. Tuy nhiên, Sở Kế hoạch và Đầu tư tiếp tục kiến nghị UBND tỉnh xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và yêu cầu chủ đầu tư phối hợp Sở Xây dựng thực hiện thủ tục bổ sung dự án vào danh mục dự án thuộc chương trình phát triển nhà ở Đồng Nai trước khi cấp giấy phép xây dựng và tổ chức thi công. 

Sau khi có quyết định chủ trương đầu tư, dự án đã được bổ sung tại Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025 của địa phương. Đến nay, dự án thuộc danh mục nhà ở thương mại đang triển khai trên địa bàn kèm theo Chương trình phát triển nhà ở Đồng Nai giai đoạn 2021 - 2030.

Thanh tra TP Đồng Nai xác định, trách nhiêm chính thuộc về Sở Kế hoạch và Đầu tư (nay là Sở Tài chinh). Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư, Phó Giám đốc Sở phụ trách và các phòng ban, cá nhân có liên quan tại thời điểm tham mưu UBND tỉnh quyết định chủ trương đầu tư.  

Tại thời điểm quyết định chủ trương đầu tư (tháng 9/2018), dự án không có báo cáo đánh giá tác động môi trường được duyệt là chưa phù hợp theo quy định tại Luật Bảo vệ môi trường 2014. Trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư.    

Theo kế hoạch, tiến độ thực hiện dự án là đến tháng 12/2020 hoàn thành các thủ tục về đầu tư, đất đai, xây dựng; đến tháng 12/2025 đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và công trình dự án, kết hợp khai thác kinh doanh.

Song hiện nay, dự án đã chậm tiến độ thực hiện nhưng chưa được điều chỉnh (gia hạn) do có các hạn chế, sai phạm tương tự như các dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại được nêu tại Kết luận của Kiểm toán Nhà nước.

Chủ đầu tư kiến nghị các cấp có thẩm quyền xem xét, sớm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để dự án được triển khai thực hiện. Đồng thời cam kết sẽ chấp hành, thực hiện đúng theo ý kiến kết luận, hướng dẫn của cơ quan chức năng và quy định hiện hành. 

Về vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tổng diện tích thu hồi của dự án là 28,6 ha. Gồm 110 hộ gia đình, cá nhân (khoảng 23,6 ha) và 1 tổ chức (khoảng 5ha đất giao thông, sông, suối do địa phương quản lý). Trung tâm Phát triển quỹ đất chi nhánh Biên Hòa đã hoàn thành kiểm đếm 111/111 trường hợp. 

Hiện 110 trường hợp đã hoàn thành lập hồ sơ và trình thẩm định tại Phòng Tài nguyên và Môi trường TP Biên Hòa (nay thuộc phường Trấn Biên). Còn 1 trường hợp Trung tâm Phát triển quỹ đất chi nhánh Biên Hòa đã chuyển UBND phường Hiệp Hòa xác nhận nguồn gốc đất và hỗ trợ giải quyết việc cử người đại diện thừa kế. 

Tuy nhiên, do dự án tạm dừng thực hiện nên các hồ sơ bồi thường, hỗ trợ liên quan cũng tạm dừng và được chuyển về Trung tâm Phát triển quỹ đất chi nhánh Biên Hòa lưu giữ. 

Ngoài ra, tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ đã được phê duyệt là 313,9 tỷ đồng. Dự án chưa được phê duyệt phương án tái định cư. Tính đến nay, có 22 trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã bàn giao mặt bằng (4,9 ha), Trung tâm Phát triển quỹ đất Chi nhánh Biên Hòa đang quản lý diện tích này, chưa bàn giao đất cho chủ đầu tư.  

Về khó khăn, vướng mắc, dự án đã dừng triển khai thực hiện do có hạn chế, sai phạm về việc chỉ định chủ đầu tư. UBND tỉnh chỉ định chủ đầu tư dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại chưa đúng với quy định tại Luật Nhà ở và giao đất sạch không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trái với quy định tại Luật Đất đai.   

Nhìn chung, qua thanh tra cho thấy, dự án đã được UBND tỉnh Đồng Nai (nay là TP Đồng Nai) cấp quyết định chấp thuận đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Chủ đầu tư đã chuyển tiền cho cơ quan có thẩm quyền để chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất đối với một phần diện tích thực hiện dự án.

Tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, khu đất thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chung xây dựng tỷ lệ 1/10.000 TP Biên Hòa, không vi phạm quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh. 

Vi phạm chính trong triển khai dự án là việc cơ quan tham mưu căn cứ các quy định chưa chính xác để tham mưu thực hiện chi định chủ đầu tư. Vi phạm trên có nguyên nhân chủ yếu do chủ quan của cơ quan tham mưu trong nghiên cứu, áp dụng pháp luật; một phần có nguyên nhân khách quan là tại thời điểm này các quy định pháp luật về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo Luật Đầu tư 2014 và Luật Nhà ở 2014 chưa đầy đủ, chưa cụ thể trình tự thủ tục lựa chọn nhà đầu tư nhà ở thương mại. Do đó, cách hiểu, áp dụng pháp luật chưa phủ hợp, thống nhất.   

Liên quan đến biện pháp xử lý, Thanh tra TP Đồng Nai kiến nghị giao Sở Tài chính tham mưu áp dụng theo Nghị quyết 29/2026/QH16 (về cơ chế, chính sách đặc thù xử lý vi phạm đất đai xảy ra trước khi Luật Đất đai 2024 hiệu lực và tháo gỡ vướng mắc cho dự án tồn đọng, kéo dài) cùng Nghị quyết 170/2024/QH15 (về cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ vướng mắc cho dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa). Qua đó rà soát điều kiện được tiếp tục giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án.

Về phía công ty Hiệp Hoà, cần chấp hành quyết định xử lý. Sau khi được địa phương xem xét, quyết định áp dụng chính sách tháo gỡ vướng mắc, chủ động liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn thực hiện các thủ tục (đầu tư, đất đai, môi trường, xây dựng...) liên quan đến dự án.